서울시 빌라 거래량 급증
최근 서울 빌라(연립·다세대주택) 시장이 본격적으로 반등하며 거래량과 시세가 가파르게 상승하는 추세를 띠고 있습니다.
9월, 상업용 부동산 전문 업체인 부동산플래닛에 따르면, 올해 2분기 연립·다세대주택 매매 건수는 9,175건으로 1분기와 비교해 33.7%나 증가했습니다. 거래 금액은 1분기 대비 42% 늘어난 3조7,010억원에 달한 것으로 집계됐습니다.
한국부동산원 주택매매거래현황에서도 비슷한 추세가 이어졌습니다. 서울 다세대주택 거래량은 2025년 1월 1,646건에서 7월 3,644건으로 2배 이상 급증했습니다. 이는 2022년 5월 3,920건 이후 3년 2개월 만에 최대 거래량인데요. 2023~2024년 저점을 지나 본격적인 회복 및 상승 국면이 펼쳐진 것으로 보입니다.
빌라 거래량은 강북구와 서대문구를 제외한 서울 23개 자치구에서 거래가 증가했습니다. 자치구별로 보면 용산구는 1분기 149건에서 2분기 340건으로 이전 분기 대비 128.0% 늘며 거래 증가폭이 가장 컸습니다. 동작구는 82.6%, 강남구는 81.1%를 기록했으며, 광진구와 성동구도 각각 61.4%, 59.3% 증가한 것으로 알려졌습니다(출처: 부동산플래닛).
시세 역시 역대 최고 기록 갱신이 이어지고 있습니다. 한국부동산원 실거래지수 통계에 따르면, 올해 상반기 서울 빌라 매매가격지수는 총 8.17% 상승해, 같은 기간 아파트 상승률(6.85%)을 앞선 것으로 나타났습니다.
올해 상반기 빌라의 매매가격지수 상승률은 2008년 18.24% 이후 17년 만에 가장 높은 수치인데요. 또한, 6월 기준으로 빌라 지수가 150.5를 기록해 2006년 통계 작성 이래 역대 최고치를 기록하기도 했습니다.
최근 빌라 상승세 이유는?
서울 빌라 시장의 거래 급증에는 무엇보다 재개발 등 정비사업 기대감이 가장 큰 영향을 미쳤다고 알려졌습니다. 최근 서울시가 추진하는 신속통합기획, 모아타운 등 노후주택 정비 및 주택 공급이 투자자 및 실수요자 양측을 자극하고 있다는 분석입니다.
실제로 거래량이 증가한 용산구나 강남구, 광진구, 성동구 등은 현재 재개발이 활발하게 이뤄지는 지역인데요. 그중 성수전략정비구역에서는 올해 4월, 전용면적 42㎡ 빌라가 17억원에 거래돼 화제를 모았습니다. 그뿐 아니라 용산구 효창동에서도 역세권 도시정비형 재개발이 진행되는 지역에서 상승 거래가 포착됐는데요. 전용 26㎡ 다세대주택이 6억9,500만원에 거래된 것으로 알려졌습니다.
이 외에도 서울 빌라 시장의 열풍에는 아파트값 급등과 공급 부족 등이 원인으로 분석됩니다. 시장에서는 올해 상반기 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 등 서울 주요 지역을 중심으로 아파트값이 크게 오르자, 아파트 대체재인 빌라로 실수요자와 투자자가 몰린 것으로 판단하고 있습니다.
또한, 최근 수년간 전세 사기 여파로 빌라 공급 물량이 급감하며 희소성이 높아졌다는 분석도 있습니다. 국토교통부에 따르면, 2025년 상반기 서울 다세대주택 인허가 물량은 7,011가구로 집계됐는데요. 이는 전세 사기 여파가 본격화하기 직전인 2022년 상반기 3만834가구와 비교하면 4분의 1 수준에 불과합니다.
한편, 전문가들은 최근 수요가 증가하고 있지만, 빌라 투자 시에는 반드시 여러 리스크를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다고 조언합니다. 일례로 근저당·가압류와 같은 권리관계나 대출이나 집주인 채무 상황에 따라 자칫 분쟁이나 피해로 이어질 수 있기 때문입니다. 주변 시세와 비교해 매물 가격이 크게 차이 난다면 반드시 그 이유를 확인할 필요가 있습니다.
특히 임대수익 목적의 투자는 보증금 반환 가능성까지 반드시 염두에 둬야 합니다. 전세가율이 높은 매물일수록 추후 시세가 하락해 ‘역전세(계약 갱신 시점에 전셋값이 2년 전보다 낮아져 기존 세입자에게 돌려줘야 할 보증금이 신규 세입자에게 받은 금액보다 많아지는 현상)’ 우려가 크기 때문입니다. 그러므로 빌라나 비아파트의 경우에는 단기 시세 차익만을 노리기보단 환금성을 미리 염두에 두고, 향후 투자 가치를 종합적으로 고려해야 안정적인 성과를 기대할 수 있겠습니다.