서울시 오세훈 시장의 주택 공급 확대를 위한 행보가 거침이 없는 모습입니다. 최근 오 시장의 대표적인 주택 정책인 ‘신속통합기획(이하 신통기획)’ 성과 관련 토론회를 개최하는가 하면 정비사업 현장을 다니며 규제 철폐를 적극적으로 홍보하고 있습니다.
실제로 신통기획을 통해 정비구역 지정 절차가 대폭 단축, 사업기간이 단축될 수 있게 됐고 규제 철폐를 통해 사업성 리스크 등 여러 이유로 표류했던 재정비촉진지구 사업들도 상황이 달라졌습니다.
최근에는 모아주택·모아타운 사업 활성화를 위해 금융지원 확대에 나서기도 했습니다.
신통기획, 규제철폐로 공급 기반 확대 성과
서울시는 지난 9월 22일 국회의원회관에서 열린 ‘신속통합기획, 무엇을 바꾸었는가?’ 토론회를 통해 신통기획의 성과로 ‘주택 공급 기반 확대’를 꼽았습니다.
실제로 2021년 제도가 처음 도입된 이후 정비구역으로 지정된 곳은 153곳이며 가구수는 약 21만 가구 규모입니다. 기존 5년 이상 걸리던 정비구역 지정 기간이 2년 이내로 단축되는 등 평균 18년 6개월 걸리던 정비사업을 13년까지 줄였다는 평가를 받습니다. 기존 사업지까지 포함하면 200여 개 사업구역의 사업 절차가 개선된 것으로 알려지고 있습니다.
최근 10년 이상 사업이 답보상태에 머물러 있던 미아2구역이 규제철폐 1호 대상지로 선정, 용적률이 크게 개선돼 사업 추진에 탄력이 생겼습니다. 종전 규정대로라면 3,519세대를 지을 수 있었지만 용적률 상향으로 4,003가구를 짓게 돼 사업성이 개선됐습니다.
서울시는 용적률 상향 등 규제철폐를 통해 재정비촉진지구 내 110개 사업장이 혜택을 받아, 주택 공급량도 최대 20% 가량 증가할 것으로 내다봤습니다.
이 뿐만이 아닙니다. 규모가 작은 정비사업 모델인 모아주택과 모아타운 사업 활성화를 위한 금융지원 장치도 마련하는데요.
서울시와 SH공사, 하나은행은 ‘공공참여 모아타운 자금조달 지원을 위한 업무협약’을 통해 2026년까지 총 사업비의 70% 이내 사업비를 기존 융자보다 최대 0.6%포인트 낮은 금리로 지원합니다. 현재 공공참여 모아타운은 16곳이 지정돼 있으며 추가 대상지 공모도 진행될 예정입니다.
중장기적 공급 물량 확보는 긍정적…젠트리피케이션, 이주 불안, 사업비 등 문제점 그대로 노출
서울시의 주택공급 확대 방안은 중장기적 주택 공급 환경은 만들어 줬다는 평가를 받지만 비판적인 시각들도 있습니다.
첫 번째 시각은 미미한 착공 실적입니다.
더불어민주당 박주민 의원실에 따르면 2021년 9월부터 올해 7월까지 신통기획 선정 사업이 206곳 가운데 착공 현장은 2곳에 불과합니다. 입주 실적은 사실상 ‘제로’인 셈입니다.
부동산R114에 따르면 올해 서울 입주물량은 4만2,684가구며 2026년 2만 8,984가구, 2027년 1만 2,988가구로 줄어들며 2028년에는 8,337가구로 1만 가구를 밑돌 전망입니다. 착공이 더 많았다면 입주물량 감소폭은 줄었을 것입니다.
공동주택 공사 기간을 3년 정도라고 가정할 때 올해~내년에 착공이 눈에 띄게 늘지 않으면 2028년 이후 서울은 입주 가뭄에 시달릴 수 있습니다.
두 번째 비판적 시각은 집값 상승을 부추긴다는 것입니다. 물론 이것은 공급 확대를 위해 정비사업을 활성화 시키면 어느 정도 발생할 수 있는 부분이라 관점에 따라 다를 수 있지만 정비사업과 주변 아파트값이 동시에 상승하는 경우가 많아 비판을 피하기는 사실상 어렵습니다.
또한 공사비 증가로 수익성이 약화된 곳들에 용적률 상향으로 세대수가 증가해 수익성은 높아질 수 있겠지만 분양가도 함께 높아지고 이는 주변 시세에도 영향을 줄 수 있습니다.
세 번째 비판적 시각은 이주문제, 원주민 재정착 등 입니다.
정비사업이 증가하면서 멸실 등의 이유로 이주가 시작되면 전월세 시장이 불안정하게 됩니다. 또한 세입자 등 원주민들은 이주비 등 소액 보상과 함께 내몰릴 수 있습니다(젠트리피케이션 발생).
원주민의 낮은 재정착률 문제는 오랫동안 제기됐지만 해결이 안되고 있습니다. 재정착을 위해 임대주택을 늘리면 사업성이 낮아져 사업이 중단 되는 등의 부작용이 큽니다.
오 시장 표 신통기획 시즌2에는 무엇이 담길까
오세훈 시장은 추석 전 ‘신통기획 시즌2’를 내놓겠다고 예고했습니다. 하지만 용적률 상향이나 규제철폐 이외에 새로운 방식이 포함되지 않는다면 기대감은 떨어질 수밖에 없습니다.
공공 주도를 강조하는 정부와 달리 오 시장은 민간 주도의 정비사업을 통한 공급 확대이기 때문에 충돌이 야기될 수도 있습니다.
서울은 정비사업 부지를 제외하면 신규 주택 공급지가 거의 없습니다. 특히 서울 땅값이 높고, 정비사업은 사유재산이라 민간이 아닌 공공이 이끌어 가기가 쉽지가 않습니다.
때문에 이런 특수한 환경을 고려해 오세훈 표 민간, 정부 표 공공이 조화를 이루는 형태로 이뤄져야 합니다. 양쪽 모두 한계가 있기 때문입니다.
최근 더불어민주당 박용갑 의원실에 따르면 국방부 미활용 군용지를 활용하면 서초구, 도봉구, 양천구, 노원구에서 공동주택을 최대 5천여 가구 가량 공급할 수 있을 것으로 예측됐는데요. 이들은 공공 주도로 진행이 될 것입니다. 공공 사업의 좋은 사례가 될 수 있습니다.
결국 서울시의 공급 확대 방안은 중장기적으로 성과는 기대해 볼 수 있지만 입주와 주거 안정 연결을 위해선 공공의 역할도 필요할 텐데요.
‘신통기획 시즌2’은 물론 서울시의 주택 공급에는 공공의 제도적 지원과 임대주택 공급, 민간의 실행력 등이 균형 있게 결합해야 실질적인 성과로 이어질 수 있을 것입니다