경매시장도 매서운 한파…서울 아파트 낙찰률 39.8%
부동산시장 한파로 인해 경매시장도 차갑게 식고 있습니다.
최근 강남을 포함한 서울 집값이 전반적으로 위축되면서 경매 관련 지표들이 일제히 하향세를 기록하고 있는데요.
실제로 2024년 하반기부터 서울을 비롯한 수도권 경매시장에는 거래 부진 여파로 출품 물건이 점차 늘어나는 추세였습니다. 경매에 나온 물건 가운데 절반 이상은 유찰되며 다시 시장에 재등장하고 있는 상황입니다. 이는 집값 하락에 대한 기대감과 함께 무리한 투자에 나섰던 다주택자들의 조정 물량이 본격화된 것으로 해석됩니다.
경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수)은 39.8%를 기록했습니다. 9개월 만에 40% 선이 무너졌습니다.
서울 외에도 경기도 수원, 의정부, 인천 서구 등 외곽 지역에서는 낙찰률이 30% 초중반에 머무르며, 급매 또는 경매로 나와도 응찰이 없는 상황이 잇따르고 있습니다. 이는 가격 하락에 대한 기대 심리와 금리 부담이 맞물려 수요자들이 '더 기다려보자'는 태도로 돌아선 결과로 해석됩니다.
전셋값, 거래량과 함께 집값 3대 선행지표로 여겨지는 경매 낙찰가율도 하락세입니다.
감정가 대비 낙찰가 비율인 서울 아파트 낙찰가율은 91.8%로 10월(97%), 11월(94.9%) 이후 2개월 연속 내림세를 보이고 있습니다.
지방과 수도권 외곽 지역의 경우, 낙찰률이 30%대 초반까지 내려간 곳도 다수입니다. 이는 향후 집값에 대한 추가 하락 우려가 반영된 것으로 보이며, 수요자들 사이에선 '더 떨어질 것'이라는 기대감이 시장을 관망하게 만드는 원인으로 작용하고 있습니다.
해당 지수가 100% 이하로 떨어질수록 집값 하락을 전망하는 사람이 많다는 것을 의미하는데요.
집값 위축에 줄줄이 경매行…강남 아파트조차 주인 못 찾아
경매로 넘어간 물건은 대폭 늘었지만 매수심리가 얼어붙은 탓에 낙찰은 감소하고 있는 것입니다.
실제 경매시장에 물건이 쏟아지고 있습니다. 지난해 서울 아파트 경매 진행 건수는 2015년 이래 가장 많은 3267건을 기록했습니다. 전년(1956건)에 비해 67% 급증했습니다.
지방 중소도시에서는 인구 유출과 전세 수요 급감이 겹치며 준공 후 바로 경매에 나오는 아파트도 늘고 있습니다. 특히 세종, 충남, 전북 등의 지역에서는 신축 단지 분양 실패로 시공사가 유동성 위기에 몰리는 사례도 나타나고 있습니다. 이는 수도권뿐 아니라 전국적인 경매시장 냉각을 가속화하는 요인이 되고 있습니다.
상승기에 대출을 끼고 매수에 나섰지만 고금리 속 이자를 감당 못한 영끌족 매물이 경매로 쏟아지는 형국입니다.
이렇다 보니 경매시장은 적체 현상을 빚고 있습니다. 물건이 지속적으로 유입되는 것은 물론 기존 물건은 유찰되는 사태가 이어지고 있어서 인데요.
경매시장에서 인기가 많았던 강남 재건축이나 신축 단지조차 주인을 찾지 못하고 있습니다.
잠실엘스의 경우 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되면서 대형 평형 응찰자가 나오지 않았고, 시세보다 낮은 감정가를 책정한 일부 단지의 물건들도 유찰됐습니다. 아울러 강남권 신축 아파트 입주권이 경매로 나오거나 압구정 현대4차 등에서는 늘어난 빚을 감당 못해 소유주가 재건축 물건을 내놓은 사례도 있었는데요.
고금리와 경기 침체 장기화 속에 고강도 대출 규제와 정치적 불안요소까지 맞물리면서 주인을 찾지 못한 경매물건이 늘고 있는 셈입니다.
전문가들은 이 같은 경매시장 위축이 당분간 지속될 것으로 보고 있습니다. 금리 인하 신호가 아직 뚜렷하지 않고, 정부의 대출 규제 완화도 뚜렷한 반등을 이끌기엔 한계가 있다는 것입니다. 특히 고분양가 부담과 경기 불확실성, 정치 리스크까지 더해지며 수요자들의 심리는 점점 위축되고 있습니다.
부동산 전문가 L씨는 “경매시장의 경우 시장의 매수 심리를 즉각적으로 반영하는 대표적인 선행지표로 평가된다. 고금리와 대출 규제로 가격 하락이 현실화되고 있는 게 사실이다. 집값이 감정가와 비슷해지거나 더 떨어지면 경매 물건이 늘지만 그만큼 유찰될 가능성도 높은 상황이다”고 말했습니다.