아파트 규제 강화로 투자금이 ‘비주택 자산’으로 이동하고 있습니다. 대출 규제가 덜한 꼬마빌딩이 새 투자 대안으로 부상하며, 거래량과 임대수익률 모두 상승세를 보이고 있습니다. 금리 인하 기대감까지 더해지며 ‘똘똘한 한 채’의 개념이 바뀌고 있습니다.
규제가 만든 새로운 흐름
최근 몇 달간 주택담보대출 총량 제한, 전세대출 축소 등으로 주택시장의 유동성이 급격히 줄었습니다. 정부의 6·27 대책과 10·15 대책을 거치면서 토지거래허가구역 내 아파트 담보인정비율(LTV)은 40%로 낮아졌고, 주택 구입에 필요한 자금 조달이 한층 까다로워졌습니다.
반면, 비주택으로 분류되는 상가·오피스·근린시설 등은 LTV 70%가 그대로 유지되고 있습니다. 금융당국이 지난 10월 공식적으로 비주택담보대출의 규제 완화를 재확인하면서, 투자자들의 관심이 빠르게 비주택으로 쏠리고 있는 것입니다. 주거 규제의 풍선효과가 꼬마빌딩 시장으로 이어지고 있다고 할 수 있습니다.
거래량은 늘고, 공실률은 줄었다
실제 거래 데이터는 이 같은 흐름을 뒷받침합니다.
상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 10억~50억원대 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 1분기 834건에서 3분기 1,030건으로 약 24% 증가했습니다.
특히 서울 연면적 3,300㎡ 이하의 중소형 빌딩 거래가 크게 증가했습니다. 1분기 312건이던 거래가 2분기에는 455건, 3분기에는 459건으로 확대되었으며, 3분기 거래금액도 1분기(1조 8,818억원)보다 60.5% 늘어나 3조원을 넘어섰습니다. 투자 접근성이 낮고 임대수익이 가능한 ‘소형 자산’ 중심의 거래가 활발해진 셈입니다.
한편, 공실률은 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 올해 2분기 서울 집합상가 공실률은 9.3%로 다소 올랐지만, 근린상가(5.1%)와 오피스(5.0%) 공실률은 오히려 낮아지는 추세를 보였습니다. 즉, 상권 접근성이 높고 직장인 수요가 꾸준한 지역의 ‘소형 꼬마빌딩’은 임대 안정성이 높아진 상황입니다.
금리 인하와 맞물린 투자 심리 회복
금리 환경도 꼬마빌딩 투자 확산의 주요 요인입니다.
미국 연방준비제도(Fed)가 9월과 10월 연속으로 기준금리를 0.25%p씩 인하하면서 국내에서도 금리 인하 기대감이 커지고 있습니다. 만약 한국은행이 이에 동조할 경우, 빌딩 매입을 위한 자금 조달 비용이 줄어드는 만큼 투자 매력이 더욱 높아질 것으로 전망됩니다.
특히, 고가 아파트는 여전히 대출 한도가 낮고 보유세 부담이 크기 때문에, 일부 자산가들은 “아파트 대신 꼬마빌딩이 낫다”는 판단을 내리고 있습니다. 투자 수익원도 다양합니다. 주택은 시세차익에 의존하지만, 빌딩은 임대수익이라는 현금흐름형 자산이라는 점이 차별화 요소로 꼽힙니다.
주의할 점은? 관리·운영 리스크 고려해야
다만 꼬마빌딩은 단순히 “대출이 많이 나온다”는 이유만으로 접근할 자산은 아닙니다.
주택보다 관리비·수선비 등 유지비용이 크고, 임차인 공실이 생기면 현금흐름이 끊길 수 있습니다. 또 지역 상권의 변화, 유동인구 감소, 프랜차이즈 철수 등 외부 변수에 민감한 자산이기도 합니다.
전문가들은 임대 수익률과 공실 리스크를 함께 고려한 장기 관점의 접근을 권합니다.
한 부동산 전문가는 “대출 여건이 유리하더라도 빌딩은 주택에 비해 신경써야 할 것이 많은 만큼 급하게 매수하기 보다 가격이 조정된 물건을 중심으로 임차인 안정성, 관리 가능성 등을 꼼꼼히 따져야 한다”고 전했습니다.
꼬마빌딩, 아파트 대신할 ‘똘똘한 한 채’로
이처럼 최근 시장에선 주택 규제 강화에 따른 비주택으로의 자금 이동이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 특히 LTV 70% 유지, 낮은 공실률, 금리 인하 기대감이 맞물리며 꼬마빌딩 투자는 앞으로도 꾸준히 이어질 것으로 보입니다. LTV가 70%로 유지돼 자금 조달이 상대적으로 쉽고, 거주 의무도 없어 투자자 입장에선 부담이 적기 때문입니다.
다시 말해 ‘똘똘한 한 채’의 기준이 더 이상 아파트 한 채에 머무르지 않고, 상업용 부동산으로 확장되는 시대가 도래한 셈입니다. 이 흐름이 과열될 경우 상업용 부동산 버블로 이어질 가능성도 있습니다.
그러나, 꼬마빌딩은 임대구조와 지역 상권 분석이 필수인 고위험 자산인 만큼 입지·임차인 안정성·금리 방향을 종합적으로 검토한 신중한 접근이 필요합니다.