정부의 규제와 금리 정책이 반복되는 가운데, 시장의 흐름은 여전히 ‘공급 부족’과 ‘유동성 확대’라는 두 축에 의해 움직이고 있습니다. 특히 서울을 중심으로 한 아파트 시장은 규제에도 불구하고 장기 상승 국면에 진입했다는 분석이 제기됩니다. RM부동산연구소 최윤성 대표는 “아파트 슈퍼 사이클이 이미 시작되었다”며, 규제가 시장의 방향을 바꿀 수는 있지만 근본적인 수요를 꺾기는 어렵다고 진단합니다.
유동성은 멈추지 않는다… 돈이 만든 상승의 토대
집값이 오르는 이유는 명확합니다. 돈이 많아지고 집이 적으면 가격은 오릅니다. 코로나19 이후 전 세계적으로 풀린 막대한 유동성은 부동산 가격을 밀어 올린 주요 요인입니다. 미국의 M2 통화량이 급증하면서 인플레이션이 발생했고, 이를 잡기 위한 금리 인상에도 불구하고 유동성의 기반은 여전히 견고합니다.
서울의 공급 부족은 이 흐름을 더욱 심화시키고 있습니다. 통상 서울은 연간 5만 세대 이상 신규 아파트가 공급되어야 가격이 안정된다고 알려져 있습니다. 하지만 최근 몇 년간 이 기준을 충족한 적은 거의 없습니다. 올해 서울의 신규 입주 물량은 3만 5천 가구에 불과하며, 내년부터는 연 1만 호 이하로 떨어질 전망입니다. 이는 40년 만의 최저 수준이며, 앞으로 최소 3년간 이 흐름이 지속될 것으로 보입니다.
결국 정부가 내놓은 각종 공급 대책이 ‘2030년 착공’ 기준이라는 점에서, 현재의 공급 공백을 채우기엔 역부족이라는 평가가 나옵니다. 정보의 확산 속도 또한 빨라지면서, 시장 참여자들은 과거의 정책 실패를 학습했고, 규제만으로 집값을 잡을 수 없다는 인식이 확산되고 있습니다.
학습된 시장 참여자…규제의 틈새를 찾아 이동한다
정부의 부동산 규제는 일시적으로 시장 심리를 위축시키지만, 수요 자체를 사라지게 하지는 않습니다. 규제가 발표되면 시장은 빠르게 틈새를 찾아 이동합니다. 자금의 방향이 일시적으로 바뀌더라도, 공급이 부족하고 돈이 풀리는 구조에서는 결국 다시 상승세로 전환되는 것이 반복되어 왔습니다.
박근혜 정부 시절에도 공급이 부족한 상황에서 전세가격이 급등했고, 전세와 매매의 격차가 좁혀지면서 갭투자가 유행했습니다. 2018~2019년 헬리오시티 등 대단지 입주로 잠시 안정세를 보였으나, 2020년 코로나 이후 초저금리 환경 속에서 유동성 파티가 다시 시작되었습니다. 금리가 2% 이하로 떨어지며 돈은 시장으로 쏠렸고, 공급은 여전히 부족했기 때문에 집값은 급등했습니다.
이후 2022년 금리 급등으로 잠시 조정기를 거쳤으나, 공급 부족이라는 구조적 요인은 변하지 않았습니다. 현재 금리가 완만히 하락세를 보이는 상황에서, 부동산 시장은 다시 상승 국면으로 진입하고 있습니다.
전세와 매매가 동시에 오르는 현상도 나타나고 있습니다. 과거에는 전세가율이 높아야 매매가가 오를 것이라는 분석이 많았지만, 지금은 실수요 중심의 시장으로 전환되면서 전세와 매매가가 함께 오르는 ‘이중 상승 구조’가 형성되었습니다. 과거와 달리 투자자 중심이 아닌 실수요 중심의 시장이기 때문에, 매매·전세의 갭보다 ‘내 능력 안에서의 구입’이 시장을 움직이는 핵심 요인이 되었습니다.
대출·세금·정비사업… 정책 실효성은 제한적
정부는 대출 규제, 세금 조정, 정비사업 규제 등을 통해 시장을 통제하려 하고 있습니다. 그러나 이들 정책은 대부분 단기적 효과에 그칠 가능성이 큽니다.
대출 규제는 돈의 흐름을 바꾸는 가장 직접적인 수단입니다. 금리를 올리거나 한도를 줄이는 방식으로 대출 총량을 억제할 수 있지만, 금리를 추가로 인상하기 어려운 현재 상황에서는 대출 한도 축소 외에 뚜렷한 방법이 없습니다. 그러나 공급이 장기적으로 부족한 구조에서는 대출 제한이 단기간의 가격 조정에는 도움이 되더라도, 장기적으로는 실수요자의 내 집 마련을 억제하는 부작용을 낳습니다.
세금 정책도 마찬가지입니다. 양도세율 인상은 법 개정이 필요하므로 현실적으로 어렵고, 대신 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율 조정이 대안으로 거론됩니다. 그러나 이 역시 1주택자 42%, 다주택자 15% 등 국민 다수에게 직접적인 영향을 미치기 때문에 쉽게 단행하기 어려운 정책입니다. 정부는 결국 일부 고가 지역이나 투기과열지구에 한정된 세 부담 강화로 방향을 잡을 가능성이 큽니다.
정비사업 규제 또한 부작용을 낳습니다. 전매제한이나 거래 제한은 단기적으로 매물 감소 효과를 낳지만, 장기적으로는 공급 축소로 이어집니다. 서울은 정비사업을 통한 공급이 필수적인데, 투기과열지구 지정으로 절차가 지연되면 오히려 가격 상승 압력을 키우게 됩니다.
규제의 역설 — 결국 수요는 돌아온다
규제지역 지정은 단기적으로 시장 심리를 위축시키지만, 시간이 지나면 오히려 ‘광고 효과’로 작용합니다. “이 지역이 오르고 있다”는 인식이 확산되며 인접 지역까지 상승세가 퍼지는 것입니다. 실제로 과거 문재인 정부 시절, 규제 발표 직후 일시적 조정 이후 더 큰 상승이 반복되었습니다.
현재 투기과열지구나 조정지역 지정 기준은 ‘최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3~1.5배 초과’일 경우 적용됩니다. 그러나 현실에서는 주택 전체가 아닌 아파트 상승률을 기준으로 삼는 등, 통계상의 왜곡이 존재합니다. 또한 정부 재량으로 지정·해제가 이루어지는 사례도 많아 예측 가능성이 떨어집니다.
따라서 규제는 시장을 일시적으로 멈출 뿐, 근본적인 방향을 바꾸지는 못합니다. 시장은 결국 ‘돈이 흐르는 곳’을 찾아 움직입니다. 강남 벨트에서 시작된 수요는 점차 강북·수도권 외곽으로 확산되고 있으며, 이는 거스를 수 없는 흐름으로 자리 잡았습니다.
최윤성 대표는 “규제가 나올수록 시장은 그 틈새를 찾아 더 빠르게 이동한다”며 “아파트 슈퍼 사이클은 이미 시작되었다”고 강조했습니다. 서울을 중심으로 한 공급 절벽과 유동성 확대, 그리고 학습된 시장 참여자들의 심리가 맞물리면서, 부동산 시장은 다시 한 번 거대한 변곡점을 향해 가고 있습니다.
[주의] 상기 기사는 유튜브 채널 ‘리얼캐스트TV’ 인터뷰 내용을 기반으로 정리한 것으로 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 10월 14일입니다.