악성 미분양…3월 준공 후 미분양 11년 7개월 만에 최대
집을 다 지을 때까지도 주인을 찾지 못해 ‘악성’으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’이 지난 3월 기준, 2만 5,000가구를 넘어섰습니다.
직전 최고는 2021년 8월의 2만 6,453가구였으니 11년 7개월 만에 가장 많은 집들이 비어있는 채로 있는 셈입니다.
국토교통부가 발표한 ‘3월 주택 통계’에 따르면 준공 후 미분양은 2월(2만 3,722가구) 보다 1,395가구(약 5.9%) 증가했습니다.
권역별로는 수도권이 4,574가구로 2016년 12월(4,821가구) 이후 최다며 특히 지방(지방광역시+지방도시)은 2만 543가구로 2012년 2월(2만 807가구) 이후로 13년 1개월 만에 최대치를 기록했습니다.
전국의 준공 후 미분양은 2022년 4월 6,978가구로 1만가구보다 적었던 때도 있었지만 4배 가까이 치솟았습니다. 수도권도 가장 적은 수준이던 2022년 3월 554가구보다 8.3배나 급증한 것으로 나타났습니다.
미분양 가구는 소폭 감소… 안심은 일러
불행 중 다행일까요? 미분양 주택수는 2개월 연속 줄어들었습니다.
3월 전국 미분양 가구는 6만 8,920가구로 2월 7만 61가구 대비 1.6% 감소했습니다. 2월도 1월(7만 2,624가구)보다 줄었으니 2개월 연속으로 줄어든 셈입니다.
하지만 미분양 가구 감소에는 다른 사연이 있습니다. 바로 올 1분기 분양 가구가 평년보다 크게 줄어들면서 적체돼 있던 미분양 일부가 팔렸기 때문입니다.
국토교통부에 따르면 1분기 전국의 공동주택 분양 가구는 2만 1,471가구입니다. 월평균 7,000가구 정도가 분양한 셈인데 3월이 봄 분양시즌의 문을 여는 시기임을 감안한다면 매우 적은 수준입니다. 전년 동기(4만 2,688가구)에 비해서는 약 50%(49.7%)가 줄어든 수준입니다.
수도권 분양 가구 감소는 더욱 심각합니다. 지난해 2만 762가구가 분양했었는데 올해는 5,972가구로 71.2%나 줄어들었습니다.
문제는 1분기 분양을 못했던 곳들이 4월부터 분양에 나서면서 시작했다는 점입니다. 4월에 모집공고를 받은 곳들이 1만 가구(일반분양 가구 기준) 이상이며 상당수는 단지는 1,2순위 청약에서 신청자 수를 채우지 못해 미달돼 미분양 가구는 다시 증가할 가능성이 높습니다.
체감 상 금융위기 때 보다 더 어렵다는 건설 부동산 시장
업계 관계자들은 요즘 건설 부동산 시장은 2009년 금융위기가 한창인 때 보다 어렵다고 힘줘 얘기하고 있습니다.
한 건설업 관계자는 “올해만 해도 3월 위기설, 4월 위기설에 이어 5월 위기설이 계속되고 있다. 공사비는 오르고 미분양 해소도 안되고 총체적 난국”이라고 말했습니다.
대한주택건설협회에 따르면 지난해 신규 주택건설 등록 업체는 2009년 금융위기 이후 가장 낮은 421곳으로 집계됐습니다. 금융위기 시절인 2009년 363곳 이후 15년만에 최저 수준에 해당합니다.
이뿐만이 아닙니다. 나이스신용평가에 따르면 지난해 국내 종합건설사 중 12개사가 부도났으며 2022년 5개사, 2023년 9개사로 매년 증가하고 있습니다. 특히 3년간 부도난 26개사 중 25개사는 지방에 사업 기반을 두고 있는 건설사들이라 지방 건설 부동산 시장이 특히 힘든 상황에 처한 것으로 나타났습니다.
정부 나름의 대책을 내놨지만…시장 반응은 냉담
정부는 지난 2월 부동산 대책을 통해 한국토지주택공사(LH)의 지방 미분양 주택 매입(3천호 수준), 지방 미분양 주택 매입 및 운영하는 CR리츠의 상반기 출시 지원 등을 미분양 해소 방안으로 내놨습니다.
이보다 앞선 2024년 1월 부동산 대책을 통해 2024년 1월 10일 ~ 2025년 12월 31일 사이 매입한 지방의 준공 후 미분양 주택은 세제(취득·양도·종합부동산세) 산정 시 주택수에서 제외해 주고 있으며 1주택을 소유한 사람이 최초 구입시 1세대 1주택 특례를 적용해 주고 있습니다.
이외에도 사업자가 해당 기간 지방의 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡, 3억원 이하)을 임대주택으로 활용하는 경우 주택건설사업자 원시취득세를 최대 50%까지 감면해 주고 있습니다.
하지만 이러한 제도 시행에도 불구하고 지방의 준공 후 미분양 가구는 2024년 4월 1만가구를 넘어섰고, 결국 올해 3월 2만가구를 넘어섰습니다.
새 정부는 미분양 해소 위한 더욱 다양하고 확실한 대안 내놔야
건설업계는 특정 상품이나 면적 등을 제한하지 말고, 3주택 이상의 다주택자들에게도 혜택을 주는 등 미분양 해소를 위해서 정부가 규제 완화의 좀 더 문을 활짝 열어 줄 것을 바라고 있습니다.
먼저 지금까지 정부가 내놓은 미분양 해소 방안은 준공 후 미분양에 치우쳐 있습니다. 미분양 주택 가운데 상당수는 분양한지 상당 시간이 지난 곳들이 많고, 당장 올해 준공되는 곳들도 있어 언제든지 악성 미분양으로 전환될 소지가 있는 만큼 그전에 소진이 돼야 합니다.
특히 수도권 악성 미분양이 증가하고 있는 상황에서 지방으로 지역을 한정한 것도 개선돼야 한다고 주장하고 있습니다.
또한 준공 후 미분양 주택의 주택수 미포함 조건에 있어서 주택 구입자를 1~2주택 보유자로 한정하지 말고 구매력이 있는 3주택 이상의 다주택자들도 혜택 적용이 필요합니다.
예를 들어 6억 원짜리 지방의 준공 후 주택의 경우 2주택자가 구입할 경우 취득세는 1%를 적용해 600만 원인데 3주택자가 구입하면 취득세는 8%가 적용돼 취득세가 무려 4,800만 원까지 오릅니다.
이외에도 1세대 1주택 특례 대상 주택이 지방 준공 후 미분양 주택(적용 기간 내에 준공이 돼야 함)이면서 전용면적 85㎡이고 취득가액 6억원 이하인 최초 구입(전매로 구입이 아닌) 하는 주택인데, 면적과 취득가액도 풀어야 한다는 주장도 함께 하고 있습니다.
끝으로 부동산인포 권일 리서치팀장은 “금융위기로 한창 어려움이 있을 때엔 한시적으로 양도세 감면 특례를 시행하는 등 적극적으로 대처해 미분양 가구를 효과적으로 줄일 수 있었습니다. 그만큼 지금보다 더 수요자들이 움직일 수 있는 혜택들이 시행돼야 합니다”라고 말했습니다.