24일 0시(자정)부터 지난 19일 발표된 ‘주택시장 안정화 방안(이하 3.19대책)’에 따른 토지거래허가구역 확대 지정이 시행됐다.
이로써 강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 용산구 일대 면적 6㎡(주거지역 기준) 이상 2,200여 개 아파트의 매매 계약 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년 이상 반드시 거주를 해야 한다.
또한 세대원 전원이 무주택자이어야 하는 것은 물론, 기존 주택이 있는 경우 1년 이내에 전부 팔아야 한다. 사실상 갭투자는 원천 차단되는 것으로 당초 해제 당시 보다 더 구역의 범위가 확대돼 최근 한 달간 이어진 상승세는 꺾일 것이라는 의견이 지배적이다.
하지만 특정지역을 규제했을 때 나타나는 다른 지역이 수혜를 입는 ‘풍선효과’를 우려하는 견해들도 있다.
강남이 뛰면 마·용·성도 뛴다
3.19대책을 발표하는 데 단초를 제공한 것은 물론 강남권 집값 상승이다. 하지만 결정적인 원인은 강남發 상승이 주변지역으로 퍼지는 모습이 보였기 때문, 즉 마포, 용산, 성동(이하 마·용·성) 지역의 집값 상으로 볼 수 있다.
실제로 한국부동산원 주간 매매가격지수 변동률을 살펴보면 지난 한 달간 마·용·성에도 상당한 변화가 있었음을 확인할 수 있다.
처음 토허제가 풀린 직후 마포구의 주간 매매가격지수는 0.02%를 기록했었으나 이후부터 상승 폭이 점차 커지면서 지난 3월 17일에는 0.29%로 올해 들어 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다.
마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 최근 21억 원에 거래됐다. 2월에는 20억 원에 거래됐었다.
이 기간 용산구와 성동구 일대 아파트들도 1월까지 주춤했던 거래가격이 2월 이후로는 조금씩 상승하며 상승 거래가 나오는 등 강남發 상승세가 이들 지역에 영향을 끼친 것으로 나타났다.
강화된 토허제… 풍선효과 나타날까?
토허제가 강화되면서 다른 지역으로 눈을 돌리는 수요자들로 인해 토허제 인근 지역에 ‘풍선효과’가 나타날 것인지 관심이 높아지고 있다.
하지만 3.19대책 이후 강남권은 이미 호가가 떨어지며 집값 급등은 잡히는 모양새다.
송파구 잠실동 개업 공인중개사 관계자는 “엘리트 호가는 대책 발표 전후로 2~3억 원씩 내렸다. 앞으로 이보다 더 내릴 수도 있어 보인다”라고 말했습니다.
이런 상황에서 강동, 마·용·성 등 주변지역의 풍선효과가 나타나긴 어렵다는 주장에 힘이 실린다. 이들 지역의 상승에는 강남권 상승 영향이 큰데 이런 상황이라면 상승 동력을 잃는다는 것이다.
부동산인포 권일 리서치 팀장은 “일단 강남, 용산 집주인들은 당장 할 수 있는 게 없다. 토허제로 시장은 다시 매수 우위로 움직일 가능성이 높아 일단 매물을 거두고 상황을 볼 것”이라면서 “매수자들은 한 달간 급등했던 가격보다는 낮은 가격에 구입할 수 있을 것으로 기대하고 역시 관망할 것으로 보여 강남고 점차 집값이 안정되며 주변 지역 역시 상승이 멈추며 풍선효과는 없을 것”이라고 말했다.
다만, 마·용·성 지역 집주인들도 매물을 거두고 상황을 지켜보겠다는 입장이다. 강남 상황이 저렇다고 당장 자신들도 가격을 낮추거나 하지 않겠다는 것이다.
성동구 개업 공인중개사 관계자는 “이쪽도 집값이 올랐기 때문에 집주인분들이 당장 급하지 않다는 입장입니다. 일단 상황을 지켜보고 판단을 하겠다고 매물을 거두고 있다”라고 말했다.
정부와 서울시는 만약 풍선효과가 나타날 경우 토지거래허가구역을 확대하겠다고 엄포를 놓은 상황이라 주변 지역 집주인들도 적극적으로 움직이기가 쉽지 않은 상황이다.
권 팀장은 “당분간 매도자, 매수자 모두 관망하며 상황을 지켜본 후 파악이 끝나면 움직일 것이다. 다만 대출 규제도 앞두고 있는 만큼 지난 한 달과 같은 상황은 당분간 볼 수 없을 것”이라고 말했다.