강북 핵심 입지서 터진 미분양 사태
강북의 부촌으로 불리는 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 중에서도 콧대 높은 마포구에서 이례적인 미분양 사태가 발생했습니다. 마포구 노고산동에 위치한 초고층 주거시설 ‘빌리브 디 에이블’이 올해 입주를 시작한 지 4개월이 지났음에도 불구하고 미분양 48세대를 기록하며 시장의 우려를 낳고 있습니다.
빌리브 디 에이블은 도시정비형 재개발로 탄생한 도시형 생활주택(도생)입니다. 단지는 대지면적 2,534㎡에 지상 23층, 총 299세대 규모, 전용면적 38~49㎡의 소형 평형으로 구성돼 있습니다.
도생은 정부가 1~2인 가구의 주거 불안을 해소하고, 소규모 주택을 저렴하고 신속하게 공급하고자 도입한 주택입니다. 300세대 미만의 소규모 주택 단지로, 청약통장이 필요 없고, 분양가 상한제에서 제외된다는 특징이 있죠.
마피 약 2억… 수분양자 손실 커
이 건물은 서울지하철 2호선 신촌역과 경의중앙선 서강대역을 모두 도보 5분대로 이용할 수 있는 더블 역세권이라는 황금 입지를 자랑합니다. 멀리서 보면 우뚝 솟은 23층 높이의 건물이 주변을 압도하는 위용을 보입니다.
하지만, 멋진 외관과는 달리 현장의 분위기는 심상치 않습니다. 올해 7월 입주를 시작해 벌써 4개월이 됐지만, 1층 상가는 공실로 가득하고요. 외벽에는 여전히 ‘분양 문의’, ‘임대 문의’ 현수막이 눈에 띄게 붙어 있습니다.
충격적인 것은 마이너스 프리미엄 현상입니다. 11월 초 부동산 매매 사이트를 확인한 결과, 전용 38㎡의 경우 분양가보다 약 1억8,000만원 낮은 6억4,000만원에 매물이 나와 있었습니다. 전용 49㎡ 역시 마이너스 프리미엄 약 1억5,000만원인 11억8,999만원에 매물로 나와 있어, 수분양자들의 손실이 막대한 상황입니다.
입지는 훌륭했지만…
빌리브 디 에이블의 인근 지역인 마포구 창전동과 신수동은 서울에서도 고가 아파트가 즐비한 곳입니다. 마포웨스트리버태영데시앙은 전용 84㎡가 올해 9월 18억5,000만원에 신고가를 기록했고, 신촌숲아이파크는 10월에 25억원의 신고가를 써 3.3㎡당 7,000만원에 달하는 높은 시세를 형성하고 있습니다.
빌리브 디 에이블은 2022년 3월 말 분양 당시 256가구 모집에 625명이 접수하여 2.44대 1이라는 저조한 경쟁률을 기록했습니다. 더 큰 문제는 분양 당시 계약서를 작성한 가구가 단 11가구에 불과하여 미분양률이 무려 95.7%라는 충격적인 수치를 기록한 것입니다. 이후 발코니 확장, 옵션 무상 제공 등의 혜택을 통해 미분양 물량을 상당수 해소한 것으로 알려졌습니다.
그렇다면, 마용성 핵심 입지의 신축 건물이 이토록 외면받은 이유는 무엇 때문일까요? 가장 큰 원인은 고분양가였습니다. 전용면적 38~49㎡가 8억원대부터 최고 13억원대로 책정된 것인데요.
3.3㎡ 평당가로 환산하면 4,600만~5,000만원입니다. 주변에서는 1.5룸에 불과한 구조임을 감안하면 지나치게 비싼 가격이라 평합니다. 여기에 나홀로 아파트나 다름없는 소형 단지라는 점, 도생의 구조적 한계인 주차 대수 부족 등이 참패의 원인으로 분석됩니다.
정부의 공급 활성화 대책... 도생 다시 주목받나
한편, 정부는 지난 9.7 주택 공급 대책에서 도시형생활주택를 활성화하겠다는 내용을 밝혀 화제가 된 바 있습니다. 내년부터 수도권을 중심으로 입주 물량이 크게 감소할 것으로 예상되자, 오피스텔, 도생 등 비아파트를 활성화해 공급을 늘리겠다는 것인데요. 실제로 이 정책 발표 직후인 9월, 도생 인허가 건수는 1,117건을 기록하며 2023년 2월 이후 31개월 만에 최대치를 기록했습니다.
그러나 전문가들은 도시형 생활주택을 통해 공급 부족을 해결하기에는 한계가 있다고 지적합니다. 빌리브 디 에이블 사례에서 보듯이, 규제 완화를 악용한 고분양가 책정과 품질 문제, 주차난 등 구조적 한계가 여전히 존재하기 때문인데요.
과연 빌리브 디 에이블과 같은 도생이 다시금 시장의 주목을 받을 수 있을까요? 더 자세한 내용이 궁금하다면 상단의 리얼캐스트TV 영상을 확인해 주세요!