저층, 분양가 2배인데도 다 팔렸다
서울 서초구 잠원동의 신반포4지구를 재건축해 짓는 ‘메이플자이’ 보류지 29가구가 지난 4월부터 실시한 경쟁입찰 및 선착순 중개거래를 통해 모두 마각 됐습니다.
29가구 가운데 1가구가 나온 전용 84㎡ 입찰기준가격(최저입찰가)이 45억 원(114동 2층)이며 나머지 28가구는 전용 59㎡로 모두 2~3층에 분포하고 입찰기준가격은 35억 원이었습니다. 모두 지난해 2월 일반분양 당시의 분양가 보다 2배나 높았지만 입찰 결과는 전용 84㎡ 46억 원, 전용 59㎡ 35억~37억 원선에 모두 매각됐습니다.
조합이 만약을 대비해 준비한다는 재개발, 재건축 아파트 보류지
부동산에 깊은 관심이 없는 경우라면 ‘보류지’가 낯설 수 있습니다. 이번에 화제가 된 보류지는 재개발, 재건축 아파트 보류지를 말하는데요.
재개발, 재건축(이하 정비사업) 아파트 보류지는 정비사업 조합이 전체 아파트의 약 1% 가량을 분양하지 않고 남겨둔 것을 말하는데 이는 사업 과정에서 조합원 물량이 누락됐거나 기타 소송 등을 대비하기 위해 남겨두게 됩니다(그만큼 정비사업의 경우 송사가 많다는 의미도 됩니다).
이들 보류지는 입주 직전 혹은 직후에 매각하기 때문에 분양 당시 분양가보다 비싸게 공급되는 게 일반적인데요. ‘메이플자이’의 경우 지난해 2월 분양 당시 전용 59㎡ 분양가가 17억 4,200만 원으로 최저입찰가가 35억 원이었으니 2배 가격으로 입찰에 나선 셈입니다.
양면성 있는 보류지… 현금부자의 잔치
보류지는 다양한 장점과 함께 단점도 갖추고 있습니다.
장점으로는 청약통장이 필요 없으며 다주택자도 입찰을 할 수 있습니다. 입찰자의 거주지도 상관이 없습니다.
또한 분양처럼 추첨하는 형태가 아닌 동호수가 정해진 물건에 입찰하기 때문에 동호수 추첨에 따른 불안감이 없습니다.
입주가 빠른 것도 장점입니다. 분양처럼 수개월을 기다릴 필요가 없습니다.
최저입찰가격과 주변 시세를 비교해서 효과적인 입찰 가격에 낙찰을 받는다면 시세차익도 거둘 수 있습니다.
여러 장점에도 불구하고 단점도 존재합니다.
가장 큰 단점은 비용 문제입니다. 그래서 보류지가 선택된 현금부자들의 재테크로 불리는 이유이기도 하는데요.
보류지 입찰에는 입찰기준가격(최저입찰가)의 10%를 납부하고 참여해야 하고 중도금, 잔금 기간이 짧기 때문에 사실상 매각 대금 전부를 확보한 상태로 참여해야 합니다. 분양 아파트처럼 집단대출이 되는 것도 아닙니다.
메이플자이 전용 59㎡의 경우 입찰 시 입찰기준가격(35억 원)의 10%인 입찰보증금 3억 5,000만 원, 계약 시엔 낙찰금액의 10%를 계약금(입찰보증금에서 전환 후 부족금액은 추가로 납부해야 함)으로 납부, 중도금은 1개월 내에 낙찰금액의 20%(7억 원 이상), 나머지 70%의 잔금은 입주지정기간(6월 30일~8월 28일)까지 납부해야 합니다. 3개 내에 모든 비용이 정리돼야 하는 것입니다.
짧은 자금 확보 이외에 보류지는 잔여물량이기 때문에 분양 때처럼 개인이 유상 옵션을 선택할 수 없습니다.
이외에도 조합이 입찰기준가격 지나치게 높은 가격을 제시해 시세차익을 기대하기 어렵게 만들 수도 있습니다. 입찰기준가격은 조합이 임의로 정할 수 있기 때문에 이런 상황이 발생합니다.
하지만 매각 당시 입찰기준가격이 높았어도 시간이 지나서 시세차익을 거두는 경우도 있습니다.
2021년 서울 서초구 반포동 삼호가든 3차를 재건축 한 ‘디에이치 반포 라클라스’는 보류지 매각에 나서 세 차례나 유찰이 되기도 했었는데요. 당시 전용 84㎡ 보류지를 33억 원에 내놨는데 주변 시세와 비교해도 지나치게 높았지만 올해 이 아파트의 전용 84㎡의 거래가격은 40억 원을 웃돌고 있습니다.
금번 메이플자이 전용 59㎡는 35억~37억 원에 매각이 됐는데요. 지난 3월에 27층 물건이 37억 원에 거래된 사례가 있습니다. 보류지 물건이 모두 2~3층 임을 감안하면 입찰기준가격이 경쟁력 있어 보이지는 않습니다.
하지만 단지가 있는 서초구 잠원동은 토지거래허가구역으로 실거주, 자금조달계획 등 규제가 적용되지만 보류지 물건은 이를 적용받지 않는 다는 것과 거세지고 있는 똘똘한 한 채 열풍까지 더해지며 매각을 마칠 수 있었던 것으로 분석됩니다.
보류지 매각 정보는 나라장터 국가종합전자조달 사이트를 통해 확인이 가능합니다. 최근 한 달 사이에는 메이플자이 포함해 10개 현장의 매각 공고가 난 것을 확인할 수 있습니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “충분한 현금을 보유한 경우라면 보류지는 상당히 매력 있는 투자처로 볼 수 있습니다. 특히 규제를 적용받지 않는 보류지의 특성상 서울 강남권 등의 정비사업 보류지는 당분간 큰 인기를 누릴 것”이라고 말했습니다.
