“자다가 벌떡 깰라~” 하반기엔 분양가 얼마나 오를까

아파트 분양가가 가파르게 상승하고 있습니다. 

주택도시보증공사에 따르면 전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 지난해 11월 1,700만원대(1,710만원)로 올라선 후 4개월만인 올해 3월에 1,858만원까지 올라서며 1800만원대 시대를 열었습니다.

2년여 전인 2022년 10월 1,500만원대(1,505만원)로 올라섰던 분양가는 7개월 뒤인 2023년 5월에 1,600만원대(1,613만원), 다시 6개월만에는 1,710만원을 기록하며 2년 새 3.3㎡당 400만원 이상 올랐습니다. 전용 84㎡(공급면적 34평)이라면 2년여 만에 1억3,600만원(400만원*34평)이 오른 셈입니다.

상황이 이렇게 되자 수요자들 사이에선 ‘지금의 분양가는 앞으로 못 볼 것’ 이라는 걱정이 커지고 있습니다.

분양가는 택지비와 건축비, 가산비로 구성됩니다. 

택지비는 땅값을, 건축비는 공사의 설비비용, 현장경비 등의 모든 비용을 말합니다. 가산비는 이들 비용 이외에 예정에 없이 발생하는 비용들(예를 들어 초고층으로 짓는다거나, 예정에 없던 커뮤니티 시설을 만든다거나, 소송비용, 이주비 같은)을 말합니다. 

요즘 언론을 통해서 시멘트, 레미콘, 철근값, 건설 인부 노임(인건비) 상승 같은 소식을 접할 수 있는데요.

실제로 건설업계에 따르면 시멘트(40kg기준)는 2021년 8월 4,800원 이었으나 올해 6월은 이보다 54.1% 상승한 7,400원을 기록하고 있으며 레미콘(25mm. 18Mpa*8cm, ㎡)은 2021년 8월 6만6,100원에서 올해 6월 기준, 9만5,650원까지 올랐습니다. 

건설 노임도 대한건설협회에 따르면 용접공 임금은 2014년 12.9만원(8시간 기준)에서 2020년 22.3만원, 올해 26.7만원까지 상승했습니다. 이 기간 작업반장은 10.5만원에서 20.8만원까지 올랐습니다.

건축비를 계산할 때는 공급면적이 아닌 계약면적을 기준으로 계산해야 합니다. 

이를 이해하기 위해 아파트의 면적이 전용면적, 공급면적, 계약면적으로 구분된다는 사실을 먼저 알아야 할 텐데요.

전용면적은 아파트에서 개별 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 방, 거실, 주방, 화장실 같은 공간들의 면적을 말합니다. 공급면적은 전용면적에 주거공용면적(계단, 복도, 엘리베이터 등)을 합친 면적으로 옛날 식으로 34평형, 25평형 등의 분양평형을 이야기 합니다. 

계약면적은 분양면적에 기타공용면적(지하주차장, 관리사무소, 놀이터, 각종 커뮤니티 시설 등)을 더한 면적을 말하며 통상 공급면적 보다 약 1.5배 가량 더 넓습니다. 전용 84㎡를 기준으로 하면 계약면적은 52~55평 정도가 됩니다. 

실제로 최근에 입주자모집공고를 낸 아파트의 경우 전용면적 84㎡의 공급면적은 118.6㎡(35.8평)이며 계약면적은 172.8㎡(52.2평)로 계약면적이 공급면적의 약 1.5배 가량이 됩니다. 

이 아파트의 건축비가 700만원 이라고 가정하면 전용 84㎡의 건축비는 700만원*52.2평(계약면적)을 곱한 3억6,540만원입니다. 공급면적을 곱한 금액(2억5,060만원)과 1억원 이상 차이를 보이는 것을 알 수 있습니다. 

결국 건축비가 약 10% 상승한다고 가정하면 분양가는 약 15%의 더 큰 폭으로 오를 수 밖에 없다는 것인데요. 이처럼 분양가가 건축비의 인상폭 보다 더 큰 폭의 상승으로 이어지는 만큼, 소비자들의 부담은 더욱 가중되는 것이고요. 

또 중요한 점은 이는 다른 연관 비용을 제외한 순수 건축비만 고려한다 했을 때도 이렇다는 것이니, 놀이터, 커뮤니티 등 고급화 추세가 이어지고 있는 요즘 현상까지 더해지면 가격은 더욱 높아질 수 밖에 없는 것이죠. 

계속되는 분양가 상승 속에 부산광역시 민간 분양아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 서울을 제외하고 전국 광역시·도 가운데 처음으로 2,000만원대를 돌파한 것으로 나타났습니다.

주택도시보증공사에 따르면 부산의 민간 분양아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 지난 2023년 5월 2,009만원을 기록하며 2022년 초반 1,600만원대 수준이던 분양가가 1년반 만에 2,000만원 대로 올라섰습니다. 부산에 이어서는 경기도가 2023년 11월에 2,000만원대(2,130만원)로 올라섰습니다.

가파른 분양가 상승 속에서 2022년~올해 6월중순까지 부산에선 총 60개 단지가 분양에 나섰으며 이중 절반을 넘는 33개 단지가 모집가구(특별공급을 제외한 일반가구)보다 많은 1순위 통장이 접수돼 준수한 성적을 기록했습니다(출처: 청약홈).

이 기간, 가장 많은 1순위 통장이 몰린 곳은 22년 1월 동래구 온천동에서 분양한 ‘래미안 포레스티지’로 총 6만4,590건이 몰렸었습니다. 차순위는 2022년 10월 부산진구 양정동에서 분양했던 ‘양정자이더샵SK뷰’로 3만1,793건이 접수됐습니다. 

이처럼 전국적으로 분양가 상승이 이어지고 있는 가운데 부산, 경기 등 곳곳에서는 역대 최고가 분양가를 갱신하는 곳들이 나오고 있습니다. 그렇다 보니 올해 분양을 받기에 가장 좋은 시기는 하반기 보다는 상반기가 상대적으로 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 

정부는 분양가상한제 주택의 분양가에 기준이 되는 기본형 건축비를 매년 3월과 9월에 물가변동을 반영해 고시를 합니다. 때문에 하반기 9월 이후로 분양가는 더 눈에 띄게 오를 가능성이 높습니다.

하반기뿐만이 아닙니다. 내년부터는 30가구 이상 민간 아파트들은 제로에너지 건축물 인증이 의무화됩니다. 

제로에너지 건축물은 건물에서 사용되는 에너지의 부하를 줄이고 신에너지 및 재생에너지를 활용, 에너지 소요량을 최소화 하는 것을 말하는데요. 이를 위해서는 관련 설비가 추가 돼야 하기 때문에 건축비가 더 증가할 것 전망입니다. 실제로 한국건설산업연구원은 평균 30% 안팎, 대한건축학회는 제로에너지 건축물 5등급을 충족하기 위해서 기존보다는 26~35% 수준으로 건축비가 상승할 것으로 내다봤습니다. 

지난해 3.3㎡당 평균 분양가 2,000만원을 돌파한 부산지역 민간아파트의 분양가도 마찬가지 입니다.

부산 상반기 분양시장이 막바지로 접어드는 가운데 사상구에서는 2020년(덕포동 사상중흥S-클래스 그랜드센트럴. 1,572가구) 이후 4년여 만에 대단지 아파트가 분양에 나서 눈길을 끕니다. 

포스코이앤씨가 사상구 엄궁동 엄궁3구역을 재개발해 짓는 ‘더샵 리오몬트’가 그 주인공으로 엄궁동에서는 무려 16년 만에 공급되는 브랜드 아파트인데요. 특히 이 단지는 부산지역 민간아파트의 분양가 상승 흐름과 대조되는 3.3㎡당 2,000만원 미만의 경쟁력 있는 가격이 책정될 예정이어서 수요자들이 높은 관심을 보이고 있습니다. 

단지에서 약 370m(도보 5분) 거리에 ‘사상~하단선 엄궁역’(2026년 개통예정)이 들어설 예정인 역세권 단지며 동궁초, 엄궁초가 도보권에 있습니다. 또한 단지 인근으로는 기숙형 중학교와 자율형 공립고가 계획 돼 있어 교육환경은 더욱 좋아질 전망입니다. 

이외에도 서부산 행정복합타운(2027년 예정), 사상드림스마트시티(계획)를 비롯해 단지 옆으로 엄궁1구역도 개발되고 있어 발전가능성도 갖추고 있습니다. 

업계 관계자는 “소비자들의 눈높이가 높아지면서 최근 지어지는 아파트들은 설계, 주민편의시설 등 수준도 높아지고 있다. 이는 건축비와 분양가 상승으로 이어지지만 그만큼 준공 후에 만족도가 높아져 아파트의 가치도 높아질 수 것”이라면서 “상반기에 비해 하반기에는 분양가가 오를 가능성이 높은 만큼 실수요자들은 상반기 막바지 신규 분양들을 주목할 만 합니다”고 말했습니다.