분양가 상한제, 안전진단과 함께 재건축을 억제하는 3대 대못으로 꼽히던 재건축 초과이익 환수제가 드디어 국회 7부 능선을 넘어섰습니다. 그 동안 부담금 완화 필요성에 대한 논의가 계속 있어 왔지만 구체적인 부과 면제 기준을 두고 여야의 팽팽한 줄다리기가 이어졌는데요. 법안이 최종 시행되면 부동산시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?
재초환 완화법 국회 문턱 넘었다… 8000만원까지 재건축 부담금 면제
정비사업 걸림돌로 작용했던 재건축 초과이익 환수제(재초환)는 분양가 상한제, 안전진단과 함께 이른바 3대 대못으로 불려온 규제입니다.
정부의 시행령으로 개정된 분양가 상한제, 안전진단과 달리 재초환 제도는 국회 문턱을 넘지 못해 마지막 대못으로 불려왔는데요. 그런데 최근 이 법안이 국회 상임위 문턱을 넘으면서 최종 시행 여부에 관심이 쏠리고 있습니다.
국토교통부에 따르면 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안이 최근 국회 국토교통위원회가 진행한 국토법안심사소위원회를 통과했습니다. 법안소위 문턱을 넘으면서 본회의 통과도 유력한 상황이 됐는데요.
개정안은 우선 부담금이 면제되는 재건축 초과이익(면제금액) 기준을 현행 3000만원에서 8000만원으로 상향했습니다. 부과율이 결정되는 부과 구간 단위도 현행 2000만원에서 5000만원으로 확대했습니다.
이에 따라, 초과이익 △8000만∼1억3000만원은 10% △1억3000만∼1억8000만원은 20% △1억8000만∼2억3000만원은 30% △2억3000만∼2억8000만원은 40% △2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 부과해야 하는데요.
이를 적용하면 재건축 부담금 부과 단지가 상당 부분 줄어들 것으로 보입니다.
국토교통부에 따르면 현행 기준 재초환 부과대상 단지는 △서울 40곳 △인천·경기 27곳 △지방44곳 등 총 111곳인데, 이번 법안소위 의결에 따라 총 44곳이 면제단지 명단(예정액 기준)에 오르게 됩니다. 전국 111개 단지에서 67개 단지로 감소하는 셈입니다.
1주택 장기보유자(20년 이상)에 대해선 최대 70%, 보유기간이 15년 이상이면 60% 감면하는 내용도 포함됐습니다.
이에 재초환 평균 부담 금액도 전국 기준 8800만원에서 4800만원으로 절반 가량 줄어들게 됩니다. 서울은 2억1300만원에서 1억4500만원으로 32% 가량 줄어드는데요.
공급 부족 우려에 재초환 완화 추진… 공급난 덜어주나
재초환은 재건축 사업으로 집값이 오르면 초과이익(시세차익에서 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액)의 최소 10%에서 최대 50%까지를 세금으로 환수하는 제도입니다.
하지만 재건축 부담금 예정액을 통보 받은 단지들 가운데서 부담금 액수가 크다는 점이 꾸준히 문제로 제기돼 왔습니다.
실제로 서울 반포동에 위치한 A아파트(2021년 입주)는 준공 당시 조합원 80명 1인당 부담금이 3억4000만원에 달해 주민들의 반발이 거셌던 단지입니다. 재건축 초과이익 환수 부담금 대상 1호였던 만큼 논란이 커지자 관할 구청에서도 부담금 부과를 미룰 수밖에 없었는데요.
과한 부담금을 낮추는 재초환 완화법이 힘을 받으면서 A아파트처럼 재건축을 진행 중인 단지나 조합들에선 환영하는 분위기입니다. 재건축 시장 활성화에 긍정 요인으로 작용할 것으로 보고 있습니다. 실제로 재건축 시장의 불확실성은 심각한 상황입니다.
최근 지표만 봐도 알 수 있습니다. 국토교통부에 따르면 올해(1~9월) 주택 인·허가 물량은 25만5871가구로 1년 전(38만200가구)보다 32.7% 줄었습니다. 착공 물량의 경우 1년 전(29만4059가구)과 비교해 57.2% 감소한 12만5862가구로 집계됐습니다.
인허가·착공 물량이 감소하면 정비사업도 힘을 내기 어렵습니다. 이로 인해 공급 물량이 줄면 시장 불안으로 이어지게 되는데요.
법안 통과 유력하나 과도한 기대는 금물… 재건축시장 활성화도 미지수
따라서 재초환 부담을 줄인 이번 개정안이 최종 통과되면 그 동안 속도를 내지 못했던 재건축이 활성화되고, 결과적으로 공급 부족 우려를 덜 수 있을 거란 기대감이 커지고 있습니다.
하지만 반대 의견도 만만치 않습니다. 재초환법 통과만으로 재건축 사업들이 탄력을 받기란 쉽지 않다는 전망인데요. 재초환이 완화되더라도 추가분담금에 재초환이 더해져 심적 부담이 여전히 큰 상황입니다. 따라서 이번 조정만 가지고 시장이 활성화 되는 건 무리라는 것입니다.
실제로 공사비 상승에 고금리 기조로 당초 예상보다 추가 분담금이 높아진 상황이라 일부 단지들에선 재건축을 포기하는 경우도 발생하고 있습니다. 재초환 완화법이 추진돼도 이러한 변수들로 대대적인 파급 효과는 없을 것이라는 게 전문가들의 의견입니다.
부동산 전문가 Y씨는 “법안이 통과돼도 속도가 빨라지거나 거래량·집값 등이 상승하는 효과는 제한적일 전망입니다. 재건축 추진 여부를 결정할 때 재건축 부담금이 중요한 판단 기준은 맞지만 사업 과정에는 이외에도 다양한 변수가 산재하기 때문입니다. 이렇다 보니 재초환 폐지를 논의해야 한다는 의견도 있습니다. 당장은 불확실성이 큰 상황인 만큼 오른 추가분담금을 조합원들이 낼 수 있는지가 재건축 사업에서 관건이 될 것으로 보입니다”고 말했습니다.