한파 몰아치는 분양권 시장 ‘규제완화 약발 다 됐다’
10월 들어 수도권 일대 분양권 시장이 급속도로 냉각되고 있습니다. 한달에 1건도 거래가 없는 단지도 예사로 등장하는 가운데, 시장에서는 거주의무 폐지 등 관련 규제의 완화 여부에 이목이 집중되고 있습니다.
국토부 실거래가 시스템 자료에 따르면 강동구 길동 소재 ‘강동헤리티지자이’는 10월 이후 분양권이 단 1건도 거래되지 않은 것으로 나타났습니다. 5월부터 9월까지는 꾸준히 거래가 있었으나, 10월 들어서는 완전히 거래가 끊겼습니다. 규모가 작지도 않습니다. 길동 신동아 1,2차 아파트를 재건축해서 지어지는 이 아파트는 총 세대수가 1,299세대에 달하는 대단지입니다.
단군 이래 최대 재건축으로 유명한 ‘올림픽파크포레온’도 예외가 아닙니다. 둔촌주공 아파트를 허물고 1만 2,032세대를 새로 지은 단지인데요. 이 정도 규모에도 불구하고 10월 이후로 입주권이 단 5개 거래되는데 그쳤습니다. 2분기에는 39건, 3분기에는 17건이 거래되었으나, 4분기에는 채 10건을 채우기도 어려워 보입니다.
분양권 거래한파가 덮친 범위는 수도권 전역에 달합니다. 국토부 자료에 따르면 10월 기준 수도권에서 거래된 분양권은 총 737건으로, 올해 중 가장 많았던 5월(1,660건) 대비 44% 수준에 불과합니다. 서울은 10월 기준 19건으로 10건대까지 주저앉았습니다.
업계 관계자는 “올해 들어 집값이 조금씩 반등하는 가운데 4월에 시행령 개정으로 전매제한이 풀리면서 거래가 반짝 늘었다. 하지만 전매제한에 연동된 거주의무 완화 등 후속 조치가 미뤄지면서 분양권을 팔고 싶어도 팔 수 없게 된 상황”이라고 전했습니다.
‘거주의무 완화’ 결국에는 무산… 분양권 시장 빙하기 온다
분양권 시장의 한파는 앞으로 더 혹독해질 전망입니다. 거래 실종의 주된 원인으로 지목된 ‘거주의무’의 완화가 보류되었기 때문입니다. 지난 6일 국회 국토교통위원회 법안심사소위에서는 관련 내용을 담은 주택법 개정안을 다루지 않고 넘겼습니다.
이 법안은 정부의 1·3대책에 포함된 분양권 전매제한의 실효성을 담보하는 후속조치였습니다. 정부에서는 1·3대책을 발표하면서 분양권 전매제한을 완화하는 한편 분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무까지 폐지할 계획을 밝혔죠.
현행 주택법에 따르면 2021년 2월 이후로 수도권에서 분양가상한제 적용 단지를 분양받은 경우 입주일로부터 2~5년간 실거주를 해야하는데요. 해당 규제가 풀리지 않으면 수분양자가 분양권을 매도했더라도 그 집에 들어가서 살아야 합니다.
문제는 분양권 전매제한 완화와 달리 분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무는 주택법 개정사안이기 때문에 국회 통과가 필수적이었다는 점입니다. 지난 6일의 국회 국토교통위원회 법안심사소위는 21대 국회에서 해당 주택법 개정안을 처리할 최후의 기회였지만 자동 폐기 가능성이 높아졌습니다. 12월 개최할 임시국회에서 추가 소위를 열 계획이지만, 이 법안이 추가로 논의될지는 미지수입니다.
업계 관계자는 “국회 통과를 장담할 수 없는 상황에서 나온 정부 발표로 일부 시장 참여자들이 난처한 처지에 놓였다. 당사자야 죽을 맛이겠지만 제3자 입장에선 ‘살지도 않을 집을 청약했다는 건 결국 투기’라고 평가할 수 있다”라고 전했습니다.
설령 해당 법안이 통과되더라도 분양권 거래량이 드라마틱하게 늘기를 기대하기는 어려워 보입니다. 해결되지 않은 문제들이 있죠. 기재부가 추진해 온 단기 양도차익의 양도세 중과(1년 미만 70%, 1~2년 60%) 완화도 법 개정이 지지부진한 상황입니다.
업계 관계자는 “분양권 거래절벽의 근본적인 원인은 시세에 필적하는 고분양가”라고 지적하며, “전매제한 완화로 유입된 가수요가 청약경쟁률을 끌어올렸으나, 실제 프리미엄을 지불하고 분양권을 받아 줄 실수요는 대폭 줄어든 상황이다. 고금리 환경도 계속되고 있어 거래량이 드라마틱하게 늘기는 어려울 것”이라고 전망했습니다.