2022년 부동산 시장 전망(feat. 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원)
[리얼캐스트=한민숙 기자] 2022년이 코 앞으로 다가왔습니다. 부동산 불패 신화는 내년에도 계속될까요? 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원님의 내년 부동산 시장 전망을 담아왔습니다. 임대차3법과 종부세, 금리인상이라는 변수가 내년 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요? 영상으로 확인하시죠.
Q. 2022년 부동산 시장 어떻게 될 것인가?
A. 2022년 장은 굉장히 시장이 차별화되고 동네마다 다른 양상이 펼쳐질 거에요. 왜 그러느냐, 2021년만 하더라도 저금리로 해서 전국적으로 시장이 지역별 동조화 현상이 나타났단 말이에요. 유동성 산사태, 이게 결국은 시장을 똑같이 오르게 만든 건데 이제 금리가 서서히 올라가게 되면 공급이 많은 지역은 빠지기 시작하잖아요. 이런 것처럼 지역에 따라서 굉장히 편차가 심해지는 장세가 될 거다. 동네별로 울퉁불퉁한 굴곡진 시장이 될 수밖에 없다는 거고 상품별도로 차이가 나지 않을까 생각이 듭니다.
Q. 2022년 뜨는 부동산 VS 지는 부동산
A. 가장 힘들어하는 투자자들이 상가, 구분상가, 테마형 쇼핑몰, 근린상가, 아파트 단지 상가도 마찬가지죠. 일단 장사가 안되니까. 코로나로 인해서 비대면 구매를 많이 하다 보니까 오프라인 상가들이 어려운 국면이 있죠. 꼬마빌딩하고는 또 다른 얘기고. 2022년에도 이어지지 않을까 (예상한다)
오피스텔은 사시더라도 작은 소형 임대형보다는 아파트를 대신할 수 있는 미니아파트, 준아파트, 30평대 되는 오피스텔은 아파트 대용으로 쓸 수 있으니까 2022년에도 계속해서 인기를 끌 가능성이 있지 않느냐 보고 있고요.
여전히 2022년에도 아파트 분양 시장은 인기를 누릴 거로 보고요.
토지시장이라든지 과거의 시장의 큰 축이 소위 말하는 주택, 상가, 토지 이런 식으로 됐거든요. 그런데 지금 MZ세대들이 아파트 키즈라고 할 정도로 콘크리트 키즈기 때문에 부동산을 아파트와 동일시 하는 세대에요. 과거처럼 상가를 사거나 토지를 사거나 이렇게 잘 안하고 차라리 상가나 토지를 살 바에야 코인을 사는 그런 세대거든요. 그래서 아파트 쏠림 현상은 가격을 떠나서 수요로 봤을 때 좀더 이어질 것으로 봐요.
Q. 2022년 부동산 시장 변수는?
임대차 3법만 2년째라 전세 살고 있는 사람이 나와서 어느 정도 집을 살 거냐. 전세에서 벗어나서 어느 정도 내 집 마련을 할 거냐, 그 수요가 어느 정도 되느냐. 그런 전세 거주자들이 어느 정도 집을 살 거냐. 이게 시장의 가장 큰 변수다. 2022년 시장은 전세 시장이 흐름을 결정할 수 있다. 전세가 불안해지면 매매도 불안해 지고 전세가 안정된다면 매매시장도 안정될 수도 있다. 그래서 전세시장을 눈 여겨 보시는 게 좋겠다.
종부세 부담이 압박으로 다가오는 건 맞는 것 같아요. 그래서 고지서를 받아보신 분들은 집을 처분해야 하는데 자식에게 증여할까 조금 기다려 볼까 이 세 갈래에서 고민하는 것 같고요. 종부세로 인해서 시장이 전세에서 월세로 넘어가는 그런 촉진 역할을 하는 것으로 보이고요. 월세 받아서 종부세 내자 하는 사람도 있는 것 같고요. 주택의 월세화 속도를 가속화할 수는 있겠다.
2023년 가도 금리를 더 올린다는 얘기가 있어요. 심지어 기준금리가 1.75%까지 올린다는 얘기도 나온단 말예요. 영끌 빚투는 2021년까지 투자의 공식이지 금리 상승기에는 무거운 짐이에요. 레버리지는 지렛대는 잘만 활용하면 큰 축복이 될 수 있어요. 가장 수익을 극대화할 수 있는 방법이란 말예요. 근데 문제는 지렛대를 너무 큰 걸 쓰면 바위를 들어올리다가 지렛대가 부러져요. 그게 하우스푸어란 말예요.
MZ세대 특징은 이걸 용대리라고 그래요. 한번도 자산 가격의 큰 우하향을 겪어보지 않은 세대란 말이죠. 인간의 경험은 무서운 겁니다. 경험에 따라서 행동하기 마련이에요. 누구나 다. 근데 한번도 값이 떨어지는 걸 안 봤거든. 그래서 영끌 빚투가 하나의 투자공식이고 대출은 나의 힘이고 영끌 빚투라는 걸 모르면 경제를 공부 안 한 사람으로 본다는 거에요.
지금까지의 영끌 빚투는 2021년까지의 하나의 유용한 방법이었다. 집값이 크게 오르고 금리가 낮으니까 통하는 공식이었지만 집값이 우상향의 기울기가 낮아지거나 아니면 우하향이 된다면 영끌 빚투는 그 자체가 고통이 될 수 있다는 거에요. 그래서 돈에다가 집을 맞추는 전략으로 보수적으로 가야 할 때가 아니냐
Q. 2022년 부동산 시장을 요약한다면?
울퉁불퉁 장세다. 상품별로 지역별로 많은 차이가 날 거다. 유동성을 서서히 걷어 들이는 상황이라면은 가치에 따라서 선호에 따라서 시장이 독립적으로 움직이는 게 아니라 약간 차별화될 거다 이렇게 하나 보고 있고요. 두 번째로는 2021년이 탈 서울 내 집 마련이었다면 2022년 키워드는 탈 전세 내 집 마련이에요.