서울 아파트 시장은 여전히 구조적인 공급 부족 속에 상승세를 이어가고 있습니다. 많은 사람들이 “이제는 집값이 내려가야 한다”고 말하지만, 시장의 본질은 수요와 공급의 함수에 있습니다. 돈의 가치가 떨어지는 시대에 자산을 어떻게 지켜야 할지, 그리고 왜 ‘지금이 참여해야 할 시기’인지에 대한 통찰이 필요합니다. 리얼캐스트에서 RM부동산연구소 최윤성 대표를 모시고 서울 아파트 시장의 흐름, 정부 정책의 한계 그리고 내 집 마련의 의미에 대해 짚어봤습니다.
서울 아파트, ‘돈의 가치 하락’이 만든 상대적 상승
집값이 오를 수밖에 없는데, 오르면 안 된다고 주장하는 것은 자산 형성의 관점에서 도움이 되지 않습니다. 10년이라는 시간을 기준으로 보면, 2022년 하반기에 서울 아파트 가격이 일시적으로 하락한 적이 있지만, 전체적으로는 상승세가 이어졌습니다. 흔히 하는 말처럼 “15억 올랐다가 2억 빠졌는데, 그게 하락이냐”는 말이 나오는 이유입니다.
이 현상은 주택의 가치가 오르기 때문이 아니라, 돈이 계속 풀리면서 화폐 가치가 하락하기 때문입니다. 결국 상대적 가치 하락의 결과로 자산이 올라 보이는 것입니다.
그런데 많은 사람들은 이를 부정하거나 비판적으로 보며, ‘비싸니까 나쁘다’라는 인식으로 접근하곤 합니다. 그러나 자산 형성의 관점에서 보면, 그러한 감정적 접근은 실질적인 도움이 되지 않습니다.
서울 아파트는 여전히 가장 안정적인 자산 중 하나입니다. 실제 데이터로도 입증되며, 향후 구조적으로 공급이 지속적으로 부족할 지역 역시 서울입니다. 따라서 정상적인 아파트 시장이라면 ‘싼 아파트’가 정상일 수는 없습니다. 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 것이 시장의 원리입니다. 공급이 부족할 때는 매수 포지션을, 공급이 많을 때는 매도 포지션을 취해야 합니다.
현재는 금리 인하 흐름과 함께 서울의 공급 부족이 확정적으로 드러나고 있기 때문에, 서울권 아파트는 명확히 매수 시기라고 할 수 있습니다. 서울 집값을 잡는 것은 정부 정책이 아니라 금리입니다. 금리는 경제 위기나 급격한 인플레이션이 발생할 때나 급등할 가능성이 있습니다. 그런 신호가 오기 전까지는 상승세가 이어질 확률이 높습니다.
공급 실패가 만든 불균형… 집값은 정부가 아닌 구조의 문제
서울 집값을 안정시키려면, 근본적인 해결책은 ‘공급’입니다. 금리나 규제 같은 단기 처방으로는 일시적인 심리 변동은 줄 수 있어도 근본적 방향은 바꿀 수 없습니다. 정부가 금리를 통제할 수 없기 때문에, 유일하게 할 수 있는 일은 꾸준한 공급을 계획적으로 실행하는 것입니다. 그러나 서울에서는 이 계획이 제대로 작동하지 못했습니다.
그 결과, 가격 상승의 원인을 ‘집을 사는 사람들의 탐욕’으로 돌리는 잘못된 인식이 생겼습니다. 이는 마치 머리가 아픈데 복통약을 먹는 격입니다.
집값 안정의 첫걸음은 고백이어야 합니다. “투기 세력이 아니라 공급 부족이 문제였다”고 인정해야 합니다.
공급을 늘리기 위해 재건축·재개발을 확대하면, 단기적으로는 오히려 가격이 오릅니다. 낡은 빌라나 30년 된 아파트가 갑자기 수억 원씩 오르는 이유가 여기에 있습니다. 그러나 이 고비를 넘겨야 시장이 장기적으로 안정됩니다. 초기에 불안정이 있더라도 5년, 10년 후에는 낮은 가격으로 주택을 공급할 수 있는 환경이 만들어집니다.
결국, 서울 집값을 안정시키기 위한 세 가지 조건이 있습니다.
첫째, 정부가 공급 부족의 원인을 솔직히 인정할 것. 둘째, 재건축 초기 상승을 감내하고 국민을 설득할 것. 셋째, 정치적 이해관계에 휘둘리지 않는 독립적 추진 기구를 만들어 지속적으로 공급 정책을 실행할 것. 이 세 가지가 동시에 작동하지 않는다면, 서울의 집값은 안정되지 않을 것입니다.
오피스텔·비아파트는 대체제가 아니다… 사이클의 마지막 순서
서울 집값 상승이 이어질수록, 사람들은 ‘대체 투자처’를 찾게 됩니다. 최근 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등에 대한 관심이 높아지고 있지만, 이는 아파트 시장의 후행 지표로 봐야 합니다. 자산 시장에는 순환 구조가 있습니다. 신축 아파트가 오르고, 그 다음 구축, 그 다음 비아파트로 순서가 이어집니다.
비아파트 시장 내에서도 순위가 존재합니다. 오피스텔이 가장 먼저 움직이고, 이후 생숙(생활형 숙박시설)이나 지식산업센터로 확산됩니다. 결국 이 현상은 아파트 상승이 충분히 진행된 이후 나타나는 말단 사이클입니다. 즉, 오피스텔이 오르려면 선행 조건인 아파트 가격 상승이 먼저 와야 합니다.
따라서 지금 시점에서 비아파트 투자에 집중하기보다는, 핵심 지역의 오피스텔 정도를 관망하는 것이 바람직합니다. 자산 사이클의 마지막 단계에서 무리하게 진입하면, 금리 인상과 경기 조정기에 가장 먼저 타격을 받게 됩니다.
내 집 마련, 포기하지 말아야 하는 이유
많은 사람들이 서울 아파트를 ‘그림의 떡’처럼 느낍니다. “이제 너무 비싸서 못 산다”는 말이 흔합니다. 그러나 집을 사지 않으면, 장기적으로 훨씬 큰 격차가 벌어집니다. 과거를 돌아보면, 6년 전 비싸다고 포기한 사람보다 무리해서라도 집을 산 사람이 자산 격차에서 앞서 있습니다.
집을 사면 빚이 생기고 절약하게 되며, 일에 더 집중하게 됩니다. 또한 자신의 자산에 대한 관심이 생기고 공부를 하게 됩니다. 대출은 평균 6~7년 유지되는데, 그 기간 동안의 절약과 노력은 결국 자산이 됩니다.
따라서 집값이 내리기를 바라는 것과 집값이 실제로 내려야 한다는 것은 다릅니다. 세상은 개인의 바람대로 움직이지 않습니다. 세상을 바꾸려 하기보다, 변화하는 세상에 적응하는 것이 현명합니다. 지금은 ‘에브리싱 랠리’ 즉 모든 자산이 오르는 시기입니다. 주식, 부동산, 코인 중 어느 것이든 본인이 잘 아는 분야에서 자산을 확보해야 합니다.
결국 내 집 마련은 단순한 주거의 문제가 아니라, 자산 시장에 참여하겠다는 선언입니다. 능력 범위 내에서, 정부가 허용한 DSR 한도 내에서 집을 사는 것은 미래의 자신에게 투자하는 일입니다. 지금의 선택이 10년 후의 인생을 완전히 달라지게 할 것입니다.
[주의] 상기 기사는 유튜브 채널 ‘리얼캐스트TV’ 인터뷰 내용을 기반으로 정리한 것으로 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 10월 14일입니다.