지난 3월 24일부터 확대 및 강화된 토지거래허가제가 시행되면서 서울 집값이 진정세로 돌아섰지만 공급 불안 문제는 해소되지 않은 채 또 언제 터질지 모르는 불안정한 상황이 이어지고 있다.
2월 중순 송파구, 강남구 일대에 대한 토지거래허가구역이 해제되면서 한 달간 급등했던 서울 집값은 3월 19일 토지거래허가구역이 재지정되면서 재지정 전 주간 매매가격지수 변동률 0.25%에서 지정 후에는 0.11%로 급감했다. 심지어 송파구는 약 1년 만에 마이너스 변동률(-0.03%)을 기록하기도 했다.
서울 주택시장은 토허제 지정, 해제 등의 이유로 집값이 등락을 보이긴 했지만 근본적인 문제는 공급 불안에 있다.
타 지역보다 기본적으로 주택 수요가 많은 서울이지만 공급이 원활하게 이뤄지지 못하고 있기 때문이다. 이는 정비 사업 의존도가 높은 서울 주택시장의 특성 때문인데, 실제로 서울에서 신규 공급되는 아파트의 평균 70~80%는 재건축, 재개발 등의 정비사업을 통해서 공급된다.
때문에 정부와 여당은 정비 사업 활성화를 저해하는 원인으로 지목되고 있는 주요 규제들을 해제에 적극적이다.
하지만 이들 주요 법안들은 번번이 야당의 반대에 부딪혀 통과가 오리무중인 상황이다.
업계에 따르면 국회 계류 중인 정비사업 주요 법안은 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법(이하 재건축 촉진법), 재건축 초과이익환수제(재초환) 폐지를 포함한 도시 및 주거환경정비법 개정안 등이다.
재건축 촉진법은 지난해 ‘8·8 주택공급 확대방안’을 통해 제기된 뒤 9월에 법안이 발의됐다.
재건축 촉진법은 정비 사업 절차를 간소화 하고, 용적률을 상향할 수 있도록 하는 등 그동안 정비사업 속도 지연에 영향을 끼쳤던 사안들은 해소시켜 최대 6년까지 정비 사업 기간을 단축 시킬 것으로 기대되는 법안이다.
또한 20년 넘게 재건축 정비사업을 옥죄고 있는 재초환 폐지를 비롯해 초과이익에서 차감하는 개발비용의 인정 범위를 개선하는 등의 도시 및 주거환경 정비법 개정안도 국회 계류 중이다.
이들 법안을 반대하는 야당은 이들 법안 내용이 서울이나 특정 지역에 대한 특혜라는 입장이다. 재건축 등의 정비 사업 대상이 많은 서울은 특히 큰 수혜라는 것이다. 또한 기존 원주민들 가운데 제대로 정착하지 못하고 다른 곳으로 떠밀려 나갈 수 있다는 이유도 들고 있다.
문제는 야당 내에서도 정비 사업 현장들을 지역구에 갖고 있는 의원들과 그렇지 않은 의원들도 의견이 갈리고 있다는 점이다. 당장 정비 사업을 해야 하는 지역구에서는 법안 통과가 반드시 필요하지만 당론 때문에 적극적으로 주장을 못하고 있다.
결국 여야 대치 상황이 심화된 현시점에서 관련 법안들의 통과는 사실상 불가능해 서울 공급 문제 해소는 먼 얘기가 됐다.
또한 탄핵으로 인해 새 정부가 들어오게 되면 계류 중이던 법안들은 사라질 가능성도 배제할 수 없다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “현재 서울 주택시장은 토허제를 이용해 억지로 눌러 놓은 상황이다. 토허제는 언젠간 또 해제된다. 문제는 공급 불안이 계속되는 상황에서 토허제에 변화가 생기면 집값은 또 뛸 수 있는 만큼 대승적 차원에서 공급을 위한 주요 법안들은 처리가 빨리 이뤄져야 한다”라고 말했다.
