상업용부동산인 상가시장이 갈수록 악화되고 있다. 특히 온라인 쇼핑시장의 지속적인 성장으로 오프라인 매장이 직접적인 타격을 받으면서 매장의 매출이 줄어들고, 이는 상권침체로 이어지는 것으로 분석됐다.
국토교통부가 발표한 2024년 4분기 ‘상업용부동산 임대동향조사 보고서’에 따르면 상업용부동산 가운데 중대형상가, 소규모상가의 4분기 공실률은 각각 13.0%, 6.7% 등으로 전분기 보다 증가할 것으로 나타났다.
조사상품군 가운데는 집합상가를 제외하고 오피스도 공실률이 소폭 증가하는 등 대체로 전분기 보다 공실이 증가한 것으로 집계됐다.
이처럼 상가의 공실이 증가하는 가장 큰 이유는 온라인 시장 확대로 인한 오프라인 매출 감소가 가장 크다.
실제로 지난해 11월 온라인쇼핑 거래액은 21조2,233억원으로 전월대비 4.6%, 전년 동월대비 1% 상승하며 역대 최대 거래액을 기록한 것으로 나타났다.
문제는 공실이 증가하면 상권도 침체되는 악순환이 계속된다는 점이다. 상권 침체가 알려지면 소비자들의 발길이 더 줄기 때문에 기존 상가도 위협을 받게 된다.
결국 침체된 상권을 살릴 수 있을 만한 키테넌트가 입점을 하거나, 전반적인 경기 회복으로 인한 소비 증대가 뒤따르지 않는 다면 상가시장은 어려움이 계속될 가능성이 높다.
임대가격지수 하락…집합상가는 전년 동기보다 0.44%p 하락
임차인의 임대료 지출증감을 뜻하는 임대가격지수도 상가의 경우 하락이 이어졌다. 경기 침체로 임차인들의 지갑도 닫히고 있는 셈이다.
상가 가운데는 집합상가가 전년동기에 비해 0.44%p 하락하며 가장 하락폭이 컸다.
상가와 달리 오피스는 임대가격지수가 크게 상승(전년 동기 대비 3.2%p)하며 대조를 이뤘다.
부동산가격 상승으로 인한 투자수익률은 상승
4분기 모든 상가 유형에서 투자수익률은 상승한 것으로 나타났다. 이는 2023년 대비해 2024년 부동산 투자시장이 살아나면서 투자수익률을 구성하는 자본수익률이 상승했기 때문이다.
투자수익률은 3개월간 보유 부동산의 보유에 따른 투자성과를 나타내는 것으로 소득수익률과 자본주익률을 더한 것이다.
이에 따라 지난 4분기는 소득수익에 비해 부동산 가격이 상승에 따른 자본수익이 상승한 것이 투자수익률 상승으로 이어진 것이다.
광역시·도 가운데는 서울이 1%대 투자수익률을 이어가고 있으나 지방은 상황이 그렇지 못하다. 제주는 소규모상가, 중대형상가 부분에서 전국 광역시·도 가운데 가장 낮은 투자수익률, 집합상가 부분에서는 세종시가 가장 낮은 수익률을 기록 중이다.
한동안 상가시장은 힘든 상황이 이어질 전망이다. 비대해진 온라인 소비시장으로 인해 오프라인 매출은 성장이 쉽지 않기 때문이다.
상업용 부동산 전문가는 “카페, 베이커리 등 일부 대형화를 통해 교외에 성공적으로 안착한 상가도 있지만 많은 상가들이 힘든 시기를 겪고 있다. 집합상가의 경우 종합적인 관리와 혜택 등으로 일단 공실을 줄인 후 활성화 될 수 있도록 소비자들의 전문적인 전략이 필요하다”고 말했다.