아파트 전셋값 14개월 연속 상승… 전세가율 약 2년 만에 최고
최근 아파트 전셋값이 급등하면서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 2년여 만에 최고치를 기록해 주목받고 있습니다. 이에 ‘강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)’를 비롯해 서울 특정 지역을 중심으로 갭투자가 증가하고 있다는 소식도 들려오는데요.
한국부동산원 부동산통계뷰어에 따르면, 서울 아파트 전세가격지수는 지난해 6월부터 올해 7월까지 무려 14개월 연속 상승세를 이어오고 있습니다. 그중 7월에는 0.86%를 기록해 최근 가장 높은 변동률을 기록한 바 있습니다.
전셋값이 오르면서 전세가율 또한 꾸준히 상승세를 타고 있습니다. 8월 19일 KB부동산 월간시계열에 따르면, 서울 아파트 전세가율은 금리 인상 영향으로 전셋값이 하락하며 지난해 4월 50.8%로 내렸다가 7월까지 횡보하는 모습을 보였습니다.
이후 아파트 전셋값은 매매가 약세와 전세 사기로 인한 아파트 선호, 매물 부족 현상 등이 겹치며 지난해 7월부터 오르기 시작해 지금까지 꾸준히 상승세를 이어오고 있는데요. 올해 7월에는 53.9%를 기록하며 KB부동산 표본 개편이 있었던 2022년 11월 53.9% 이후 1년 8개월 만에 최고치를 기록했습니다.
지역별로는 강북 14개 구 아파트 평균 전세가율이 56.3%, 강남 11개 구는 51.7%로 강북 지역의 전세가율이 강남보다 높았는데요. 세부적으로는 강북구가 62.0%로 가장 높았고, 그다음으로 중랑구 61.6%, 금천구 61.4%, 성북구 61.0%, 관악구, 60.4%, 은평구 60.2%, 구로구 59.7%, 동대문구 59.5% 등 강북 지역이 대다수를 차지했습니다. 전세가율이 낮은 곳으로는 강남구 42.7%, 용산구 43.9%, 송파구 46.5%, 서초구 47.2%, 양천구 50.8%, 강동구 52.2% 순이었습니다.
갭투자도 성행… 어떤 지역이 많았을까?
전세가율이 오르자, 서울 곳곳에서는 갭투자가 증가할 가능성이 지적되고 있습니다. 일반적으로 전세가율이 높아지면 매매가와 전셋값 격차가 줄어들면서 상대적으로 적은 금액으로 주택을 매수할 기회가 커지는데요. 이에 다주택자 등 투자자들의 갭투자가 증가하는 현상이 늘어납니다.
다만 현재 갭투자가 증가하는 지역들은 전세가율이 높은 곳이 아니라 강남 3구와 마용성 등 집값 상승률이 높은 곳으로 나타났는데요. 더불어민주당 문진석 의원이 국토교통부로부터 받은 전국 주택 매수자 자금조달계획서를 분석한 결과, 올해 1월부터 7월 26일까지 서울 주택 거래 가운데 임차보증금을 승계한 평균 갭투자 비중은 39.4%로 나타났습니다.
구별로 보면 용산구가 66.5%로 가장 높았고, 그다음으로 서초구 51.6%, 강남구 50.5%, 동작구 50.0%, 강동구 42.6%, 관악구 42.3%, 마포구 41.2% 순이었는데요. 전세가율이 높았던 강북구의 경우 30.3%, 중랑구는 28.7%, 금천구 34.9%로 비교적 낮은 갭투자 비율을 기록했습니다.
이는 집값 상승세를 염두에 둔 투자자들이 선택지가 강남 3구 또는 마용성 등 주요 지역으로 몰렸기 때문으로 분석됩니다. ‘똘똘한 한 채’를 위시한 지방 투자자들의 서울 원정 투자도 가세한 것으로 보입니다. 하지만, 현재 갭투자는 투자 성격도 있지만, 상급지로 향한 갈아타기 수요가 증가한 것도 한 원인으로 지목되고 있는데요.
갭투자가 증가하자 은행권에서는 주택담보대출 금리를 인상하는 데 이어 소유권 이전 조건부 전세자금대출 등을 잠정 중단하는 형태로 갭투자 막기에 나섰습니다. 여기에 금융당국은 9월, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 실행하는 등 가계 대출 조이기에 박차를 가할 전망인데요. 하반기로 갈수록 대출받기가 어려워지면서 갭투자 거래에 영향을 미치리라 보입니다.