매각을 통해 시세차익을 공유하는 이익공유형 분양주택을 매각이 아닌 무주택자에게 재분양 하는 법안이 최근 발의됐습니다.
더불어민주당 김우영 의원이 24일 발의한 ‘공동주택 특별법 일부 개정 법률안’의 주요 골자입니다.
이익공유형 분양주택은 LH나 지방 도시공사가 주택도시기금을 지원받아 건설하는 공공주택으로 수분양자는 일반 분양가 보다 낮은 비용만 부담하고 입주하는 주택입니다.
분양가가 저렴한 만큼 의무 거주(5년 이상) 해야 주택을 팔 수 있고, 이때 발생한 시세차익을 나눠야 합니다.
지난 2023년 위례신도시에서 사전청약을 실시했던 이익공유형 분양주택은 333가구 모집에 2만 1,600여 명이 몰리며 65대 1 경쟁률을 기록하기도 했습니다. 하남교산 이익공유형 분양주택도 평균 48대 1 경쟁률을 기록하는 등 이익을 나눠야 한다는 껄끄러운 조건에도 불구하고 꽤 주목을 받기도 했습니다.
이번에 발의된 법률안은 앞서 공급됐던 주택들과 달리 주택을 매각해 이익을 내는 것이 아니라 무주택자에게 재분양 하는 것이 골자입니다. 이때 분양가 수준에 따라 이익이 발생할 수는 있습니다.
여기까지만 보면 최초 입주자는 분양가 보다 적은 비용으로 거주할 수 있고, 재분양을 통해 수익이라도 발생하면 비록 수익을 나누긴 해도 수익도 거두는 등 큰 문제는 없어 보입니다.
하지만 정작 고민은 최초 입주자(수분양자)가 아닌 공급주체인 LH(또는 지방 도시공사 등의 공공기업)에 있습니다.
‘LH만 봉?’, 장기간 묶이는 재정에 대한 부담, 재분양 분양가 수준은 큰 숙제
공공 주도 주택의 가장 큰 장점은 일반 민간 분양 주택보다 분양가가 저렴한데 있습니다.
이익공유형 분양주택도 LH 등의 공공 주도인 만큼 민간 분양 주택보다 분양가가 대체로 낮게 공급이 됩니다.
이들 주택은 주로 공공택지(신도시, 택지지구 등)에 공급되는데 LH 등의 공공은 토지를 매입(보상 등 절차를 거칩니다), 택지 조성(민간에 일부 택지를 팔기도 합니다) 등에 사업비를 투입하게 됩니다. 이후 분양을 통해 사업비를 제외한 비용을 회수합니다.
LH 입장에선 이익공유형 분양주택은 자칫 계륵이 될 수 있습니다.
일반적으로 공공 분양을 할 경우 계약금, 중도금, 잔금 일정으로 수분양자로부터 분양대금을 받아 비교적 짧은 기간에 사업비 회수와 수익을 거둘 수 있습니다.
하지만 이익공유형 분양주택은 일단 낮은 분양가로 공급을 해야 하기 때문에 LH 입장에서는 매각이 이뤄질 준공 후 최소 5년까지 장기간 사업비 및 수익 회수가 제한됩니다. 초기 분양가로 사업비 상당 부분을 회수한다고 해도 사업에 대한 이익 회수는 상당한 시간이 소요되는 셈입니다. LH 입장에선 부담을 갖지 않을 수 없는 것입니다.
사업 이익을 위해 당장 매각해도 모자랄 판에 이를 재분양 한다면 LH는 또 생각이 많아집니다.
가장 큰 문제는 분양가를 어느 수준으로 할 것인가입니다.
사실 매각의 경우 주변 시세를 감안해서 최초 분양가보다 꽤 비싼 가격에 매각할 수 있습니다. 이런 경우 LH나 최초 수분양자 모두 시세차익이 많아지니까 반길 수 있습니다.
하지만 재분양의 경우는 다릅니다. 일단 공공 분양 아파트이기 때문에 비싼 가격에 분양이 사실 힘듭니다. 주택 기금을 받아 지어진 만큼 비싼 가격에 분양하면 시선이 고울 수 없습니다.
재분양을 추진 취지도 무주택자의 내 집 마련을 돕는 것인데, 비싸게 한다면 이 또한 비판의 대상이 됩니다.
개정 법안이 통과라도 되면 LH는 하나의 짐을 또 떠앉게 되는 셈입니다.
업계 관계자는 “저렴하게 주택을 공급되는 방식이라 수분양자 입장에선 좋지만 LH 입장에선 짓는데 들어간 비용 회수까지는 오랜 시간이 소요돼 재정적 부담이 상당합니다. 때문에 이익공유형 주택 공급은 늘어나기가 사실상 쉽지 않은 한계가 있습니다”라고 말했습니다.