낙후지역의 주거환경 개선과 부족한 기반시설 확충을 통해 도시기능을 향상시키는 체계적인 사업을 재정비촉진 사업이라고 한다. 흔히 ‘뉴타운’ 또는 ‘뉴타운 사업’으로도 불린다.
지금의 ‘재정비촉진지구’ 사업은 2002년 당시 이명박 서울시장 주도 하에 은평(은평구), 길음(성북구), 왕십리(성동구) 등을 개발한 것이 ‘뉴타운’ 사업이 효시다.
서울의 ‘뉴타운’ 사업 전까지 정비사업들은 질서 없이 난립했고, 아파트는 들어섰지만 기반시설은 여전히 미흡한 반쪽 짜리였다. 하지만 체계적인 개발계획을 기반으로 하는 ‘재정비촉진지구’ 지정이 이뤄지면서 사업 효과도 커질 수 있게 됐다.
은평, 길음, 왕십리 뉴타운 사업이 효과를 거두면서 서울에서는 3차에 걸쳐 ‘뉴타운’ 사업지들이 추가됐고, 이는 경기와 인천으로도 확대됐다.
▶ 주거환경 개선, 기반시설 확충 등으로 지역 가치 상승시켜
뉴타운 사업의 가장 큰 특징은 대단위 아파트 단지들이 들어서고 그에 따라 도로, 학교, 상업시설 등 대부분의 인프라들이 추가, 개선된다는 점이다.
서울 영등포구 신길동 일대는 2005년 제3차 뉴타운 사업지구로 지정 돼 총 16개 구역으로 출발했다가 현재 10개 구역이 사업을 마쳤거나 사업 중에 있다.
부동산R114에 따르면 신길뉴타운 첫 아파트가 입주하기 1년 전인 2014년 신길동 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 1,292만원(영등포구 평균 1,425만원)으로 영등포구에서 11번째 수준이었다. 이후 2015년(래미안 영등포 프레비뉴), 2017년(래미안에스티움), 2019년(신길센트럴아이파크), 2020년(힐스테이트 클래시안 등 4개 단지)까지 연이어 신길뉴타운 내에 아파트들이 입주하면서 시세가 오르더니 2023년 말 기준, 3.3㎡당 평균 3,780만원으로 영등포구 내에서 4번째로 집값이 비싼 곳이 됐다. 영등포구 평균 시세(3,565만원)보다 215만원 높은 수준이다.
서울 동작구 흑석재정비촉진지구(흑석뉴타운) 내 아크로리버하임은 흑석뉴타운 7구역을 재개발한 단지로 최근 1년 사이 동작구에서 전용 84㎡ 기준 최고가인 22억 8,000만원에 실거래 되기도 했다.
▶대전, 부산, 대구 등 지방광역시도 재정비촉진지구 사업 추진
서울을 시작으로 경기, 인천으로 확대한 재정비촉진지구 사업은 지방광역시로 확대 중이다.
지방광역시 가운데는 대전과 부산, 대구 등에서 재정비촉진지구 사업들이 추진되고 있다. 이중 대전은 다른 도시들에 비해 재정비촉진지구가 많다.
대전시에 따르면 대전 내에는 서구 도마·변동지구 등을 포함해 5개 구(區)에 8개 재정비촉진지구가 지정, 사업 중이다. 사업 추진이 순조롭게 진행되면 대전 지역 주거환경과 기반시설 개선 효과를 크게 볼 수 있다. 참고로 부산의 재정비촉진지구는 총 3곳뿐이라 대전의 절반 수준에 불과하다.
재정비촉진지구 사업이 진행되는 단지들은 시간이 가면서 가격이 오르고, 분양가도 올라 부담이 커지기 때문에 보다 앞선 단지들을 선점하는 것이 가격 부담을 줄일 수 있는 방법이다.
실제로 경기 광명뉴타운의 경우 올해 1월 분양 아파트의 분양가가 지난해 하반기 분양한 아파트의 분양가보다 수천만원이 오르기도 했다. 또한 최근 원자재값 인상 등으로 정비사업 곳곳에서 잡음이 발생, 사업이 지연되는 곳들도 늘고 있어 아파트 분양까지 상당한 시간이 소요될 수 있다.
업계 관계자는 “서울 등 성공한 뉴타운 사업지에 일찌감치 자리를 잡은 경우, 주변 사업 개발로 인해 시장의 관심이 높아지면서 집값이 눈에 띄게 올랐다”면서 “현재는 노후도가 높지만 많은 뉴타운 사업이 계획돼 있어 향후 정주여건이 개선될 대전지역 부동산 시장의 가치도 상승할 것으로 예상된다”고 말했다.
다음은 주요 뉴타운 지역에서 공급 예정인 분양 단지 소개다.
대전 서구에서는 현대건설과 현대엔지니어링 컨소시엄이 도마·변동 1구역 재개발 을 통해 ‘힐스테이트 가장더퍼스트’를 5월에 분양할 예정이다. 단지가 들어서는 도마·변동 재정비촉진지구는 대전 서구 도마동과 가장동 일원에 총 2만 5천여 가구 조성을 목표로 대규모 정비사업이 진행 중이다. 총 13개 구역 중 현재 1개 구역은 입주를 마쳤고, 2개 구역은 분양 진행 및 완료됐다. 1구역에 조성하는 ‘힐스테이트 가장더퍼스트’는 4번째 분양 단지다. 단지는 지하 2층~지상 38층, 15개 동, 전용 59~84㎡, 총 1,779가구 규모로 조성되며, 이 중 1,339가구가 일반 분양된다.
김포시에서는 우미건설이 5월 북변3구역 재개발을 통해 '김포 북변 우미린 파크리브'를 분양한다. 지하 3층, 지상 15~29층, 13개동, 전용면적 59·74·84㎡ 총 1,200가구 규모로 이중 831가구가 일반분양 분이다. 인근에 서울5호선 연장선(추진)과 GTX-D노선(추진)이 계획돼 있다. 김포시에서 관심도가 높은 원도심 북변재개발의 시작을 알리는 단지다.
DL이앤씨(시공)는 5월 서울시 강동구 성내5구역 정비사업을 통해 '그란츠'를 분양할 예정이다. 지상 최고 42층, 총 407가구 규모의 하이엔드급 주상복합단지로, 전용면적 36~180㎡, 327가구가 일반분양된다. 천호역 더블역세권 입지를 갖춰 교통환경이 우수하고, 한강과 도심을 내려다 볼 수 있는 리버·시티뷰를 갖췄다.