역세권 장기전세주택 추진 활발… 지분 쪼개기, 신축 빌라 난립 등 피해도 확산
최근 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 도시정비형 재개발사업이 활발하게 추진되면서 큰 관심을 받고 있습니다.
하지만 관심이 높은 만큼 사업 지역 내에서 발생하는 문제도 피할 수 없는 상황입니다. 지분 쪼개기, 신축 빌라 난립 등의 방식으로 분양권을 늘리려는 투기 세력이 유입되고 있는 것입니다.
투기 세력 유입에 따른 피해는 확산되고 있습니다. 추진속도가 느려지거나 전반적인 사업에 지장을 주고, 결국 원주민들이 피해를 입는 사례가 늘고 있습니다.
서울시, 역세권 장기전세주택 투기방지대책 마련
이에 서울시가 역세권 장기전세주택 건립사업을 이용한 투기 방지에 나섭니다.
서울시는 정비사업으로 역세권 장기전세주택을 지을 때 투기세력 유입을 차단하기 위한 ’역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업의 투기 방지대책’을 최근 발표했습니다.
앞으로는 역세권 장기전세주택으로 재개발되는 사업지에서도 ‘정비계획 공람 공고일’ 이후 신축된 빌라를 매수하면 현금청산 대상이 될 것으로 보입니다.
역세권을 고밀복합 개발해 주변에 필요한 시설과 주택을 공급하는 역세권 장기전세주택은 역세권에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 인센티브를 부여하는 대신에 일부를 장기전세주택으로 공급하는 사업입니다.
역 주변 낡은 주거지를 재개발할 때 장기전세주택을 함께 지으면 서울시가 용적률 혜택을 주는 제도인데요. 역과의 거리 등에 따라 용적률을 상향(최대 500~700%) 등의 인센티브를 부여해 사업성을 높여주면서 늘어난 용적률의 절반을 공공기여로 받습니다.
역세권 장기전세주택 건립사업은 △지구단위계획 △정비계획 등 크게 두 가지 방식으로 추진되는데, 이번 대책은 토지 등 소유자의 지분으로 추진되는 '정비계획 방식'에 대한 투기 대응책이라는 게 시의 설명입니다.
‘지분 쪼개기’ 막힌다… 권리산정기준일 앞당기고, 불필요한 건축행위 제한
우선 시는 '도시 및 주거환경 정비법'상 정비사업에서 조합원이 분양 받을 수 있는 권리를 산정하는 기준이 되는 ‘권리산정기준일’을 당초 ‘정비구역 지정고시일’에서 ‘정비계획 공람 공고일’로 앞당겨 지분 쪼개기를 조기에 차단할 계획입니다.
이에 따라 필지 분할과 단독·다가구주택의 다세대주택 전환, 다세대·아파트 신축 등은 권리산정 기준일 다음 날까지 완료돼야 분양권을 받을 권리가 생기는데요.
시에 따르면 △필지 분할(분양대상 기준이 되는 90㎡ 이상 토지를 여러 개 만들기 위해 필지를 쪼개는 행위) △단독 또는 다가구 주택을 다세대 주택 전환 △토지·건축물 분리 취득 △다세대·공동주택 신축 등은 ‘권리산정기준일 다음 날’까지 완료돼야 분양권을 받을 권리가 생깁니다.
또한 건축물의 신·증축이나 용도변경 등으로 가구 수를 늘리면서 분양권을 더 확보하는 행위를 금지하는 행위허가제한도 신설됩니다.
분양권 취득을 목적으로 하는 건축 행위 시 국토계획법에 따라 ‘구청장이 사전검토 신청한 날’을 기준으로 개발행위 제한절차를 추진합니다.
사업 추진 지역 내에서 분양권을 얻기 위해 주택을 신축하는 경우 사업지 내 노후도 요건에 영향을 미쳐 정비사업의 걸림돌로 작용하는 것은 물론 분양권 관련 피해를 일으키거나 분양권이 없는 토지 등 소유자의 반대로 사업 추진을 어렵게 하는 요인이 되기도 했습니다.
실제로 재개발 사업 시 노후도 요건을 충족해야 하는데, 분양권을 얻고자 단독주택을 다세대주택으로 바꾸면 노후도 요건에도 영향을 미치게 됩니다.
이를 막기 위해 시는 자치구가 사전검토를 신청한 날에 행위제한 공고를 내는 절차에 착수할 계획입니다. 제한 공고일로부터 3년간 불필요한 건축 등 개발행위를 제한할 방침입니다. 다만, 이미 다른 법에 따라 행위 제한이 시행 중인 사업지라면 해당 법률에 따라 운영됩니다.
이번 투기방지대책은 모든 ‘역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업’ 추진지역에 적용되며, 이미 정비구역으로 지정된 사업지는 정비구역 지정일이 권리산정기준일이 된다는 게 시의 설명입니다. 소급 적용을 하지 않는 셈입니다.
지금까지 이러한 지분 쪼개기 등으로 선의의 피해자가 왕왕 발생해왔습니다. 분양권 취득을 목적으로 하는 불필요한 건축 행위에 제동이 걸린 가운데 이러한 투기 대책이 실제 현장에서 제대로 효과를 볼 수 있을지 귀추가 주목됩니다.