아파트 공급 절벽 마주한 서울…수요자 해법은?

최근 정부가 공급 감소에 따른 불안 심리를 잠재우고자 특단의 조치를 내놨습니다.

지난 9월말 발표한 주택공급 활성화 대책을 통해 공공택지 전매제한 완화, 인허가 절차 개선 등 주택 공급 확대를 위한 조치를 제시한 것인데요.

문제는 이를 통해서도 분양 물량을 늘리기는 쉽지 않아 보인다는 점입니다.

실제로 인허가를 받고도 착공하지 못한 대기 물량 가운데 절반 가량은 분양 일정조차 잡지 못하고 있는 것으로 나타났습니다.

분양계획이 잡혔다 해도 조합 내부 사정과 연일 오르는 분양가 분쟁 등으로 분양이 이월되는 경우가 많은 것도 사실입니다. 

상황이 이렇다 보니 올해 분양 물량이 30만 가구를 넘지 못할 것이란 우려도 제기되고 있습니다. 이러한 분양 물량은 2018년 이후 5년만에 최저 수준으로 볼 수 있습니다.

부동산R114에 따르면, 올해 들어 9월까지 전국에 분양된 아파트(공공·민영아파트, 정비사업 조합원분 합산) 물량은 총 12만6345가구로 집계됐습니다.

3년 연속(2020년~2022년) 연간 분양 물량이 36∼38만 가구를 넘어선 것을 감안하면 4분기 남은 물량을 포함해도 부진한 실적이 예상됩니다.

이 같은 급격한 분양 물량 감소가 2~3년 뒤에는 입주 물량 감소로 이어져 집값 불안을 키우는 요인으로 작용할 수도 있다는 분석입니다. 

실제로 이미 서울을 중심으로 공급 가뭄 현상이 심화되면서 내년 입주 물량은 역대 최저를 기록할 것으로 보입니다.

내년 서울 입주 물량은 8259가구로 집계됐는데, 이는 관련 통계 이래 최저 수준입니다. 내년 이후엔 공급 절벽 현상이 더욱 뚜렷해질 전망인데요.

그나마 동남권(강남·강동·서초·송파구)이나 동북권(강북·동대문·성동·중랑구)에서 1만 가구 이상의 물량이 예정돼 있어 공급에 숨통이 트일 것이란 기대도 있습니다.

하지만 개발 제한이 심한 도심권(용산·종로·중구)이나 이미 대규모 공급이 끝난 서북권(마포·서대문·은평구)에선 새 아파트 입주 소식을 듣기는 어려워 보입니다.

부동산R114에서 서울의 권역별 입주 물량을 살펴본 결과, 내년 이후 입주 물량은 도심권이 110가구, 서북권이 2,210가구로 나타났습니다. 두 권역을 합해도 전체 입주 물량의 6% 미만 수준입니다.

당장 내년 뿐 아니라 앞으로 3~4년 동안 이들 지역에선 공급 절벽이 본격화될 것으로 보입니다.

이처럼 서울에서도 공급이 크게 감소하는 곳들 중심으로 신규 주택 품귀 현상은 두드러질 전망입니다.

당장 공급 가뭄이 예상되는 곳이 은평구 등 서북권입니다. 주거환경은 점점 좋아지는데 반해 새 아파트는 귀한 만큼 거주를 원하는 수요는 갈수록 늘어날 것으로 보입니다.

일례로 서북권에서 마포구 상암동은 콘텐츠·VR 중심의 유망산업 거점으로 지정돼 추가 투자를 앞두고 있어 거주 수요층이 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 

은평구의 경우 여러 호재들이 예정돼 미래가치가 높다고 평가 받습니다.  

은평 내 노른자 입지로 꼽히는 서울혁신파크 부지에 강남 코엑스보다 큰 규모의 융복합도시가 조성될 예정입니다. 60층 규모의 랜드마크 빌딩을 비롯해 업무·주거·문화·편의시설을 두루 갖춘 융복합단지를 조성할 계획입니다. 

강남으로의 교통도 좋아집니다. 파주운정부터 삼성을 거쳐 동탄으로 이어지는 GTX-A노선이 연신내역을 지나면 서울역 5분, 삼성역까지는 10분 이내 도달이 가능해집니다. 

여기에 더해 신분당선 연장과 서부선도 추진 중이어서 한강이남 및 수도권 남부로의 접근성이 크게 개선될 예정입니다. 

부동산인포 권일 리서치 팀장은 “이미 지하철 3·6호선이 지나는 연신내역에 GTX-A노선 개통이 예정돼 있고, 서부선도 추진 중이라 한강이남 및 수도권 남부로의 이동이 크게 개선돼 미래가치도 높다”며 “당장 최소 3~4년 동안 은평구 등 서북권 일대는 새 아파트 입주 소식이 들리기 쉽지 않아 내 집 마련 또는 갈아타기를 계획하는 수요자들은 해당 권역의 신축 단지들을 선점하는 것이 좋다”고 말했습니다. 

주택 수가 절대적으로 부족한 서울 분양시장에서 한동안 신규 분양을 찾기 어려울 것으로 보이는 가운데 내 집 마련을 계획 중인 수요자들은 여전히 신축 단지를 선호하고 있습니다. 

새 아파트가 귀한 곳에서 드물게 공급되는 신축 단지에 관심이 쏠리고 있는 것입니다.

생활환경이 좋은 서울 서북권에서도 주목 받는 신규 단지가 있습니다. GS건설이 시공하는 은평구 ‘은평자이 더 스타’입니다. 

파격적인 금융혜택을 제공해 수요자 부담을 확 낮춘 단지로 꼽힙니다. 

계약금 2000만원 정액제를 진행 중이며, 중도금 전액 무이자 혜택을 제공하는데요. 즉, 2000만원만 내면 입주 때까지 추가 비용이 없는 셈입니다. 여기에 입주일도 2026년 5월로 예정돼 여유가 있습니다.  

인테리어가 필요하지 않을 정도의 풀옵션 품목을 제공하는 점도 돋보입니다. 강마루바닥, 유럽산 포셀린타일, 시스템에어컨, 시스클라인, 오브제냉장고, 식기세척기 등을 기본 제공해 중형차 한대값 수준의 인테리어 비용을 절감할 수 있습니다. 

은평자이 더 스타는 지하 4층~지상 최고 25층의 2개동으로 총 312가구 규모입니다. 현재 전용면적 84㎡는 계약을 마쳤고, 소형주택(전용면적 49㎡) 일부 잔여 가구를 분양 중입니다.

판상형 스타일의 3Bay 설계, 2개의 욕실과 넉넉한 수납공간 등을 통해 소형평형의 약점을 보완한 것이 특징이고, 가구 당 1대 이상의 주차도 가능합니다. 

생활 환경도 우수합니다. GTX-A노선 연신내역 이용이 쉽고, 은평구 원도심 입지여서 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 차량을 통해 스타필드 고양, 이케아 고양 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 

분양 관계자는 “오피스텔은 완판됐고, 현재 소형 주택만 일부 잔여가구를 분양 중이다”라며 “계약자 혜택은 실제 1억원 가량이며, 최근 개선된 시장 분위기를 타고 계약이 순항을 이어가고 있어 조만간 완판될 것으로 본다”고 말했습니다.