역전세 우려? 전세가격지수는 수주째 상승
최근 전세시장에서 역전세가 완화하는 흐름이 띠고 있어서 화제입니다. ‘역전세’란 신규 전셋값이 기존 전셋값보다 하락해 집주인이 임차인에게 차액을 돌려줘야 하는 상황을 뜻합니다.
하지만, 하반기에 역전세가 심화하리란 우려와는 달리, 시장에서는 전셋값이 상승세를 띠고 있습니다. 한국부동산원 부동산 통계 뷰어에 따르면, 전국 주간아파트 전세가격지수 변동률은 7월 17일 보합(0.00%)을 거쳐 최근 8월 14일까지 4주 연속으로 상승세를 기록했습니다. 서울은 5월 22일부터 8월 14일까지 무려 12주 연속으로 상승했습니다.
전국 아파트 전세가격지수가 상승세를 기록한 것은 올해 처음인데요. 전세시장이 안정세를 타면서 소비심리지수 또한 점차 상승하고 있습니다. 국토연구원 ‘7월 부동산시장 소비심리지수’에 따르면, 전국 주택전세시장 소비심리지수는 7월 95.4로 전월(92.4) 대비 3p 올랐습니다. 1월(76.1)과 비교하면 무려 25.4%나 증가한 수치인데요. 소비심리지수(0~200)는 100을 넘으면 전월과 비교해 가격 상승 및 거래 증가 응답자가 많음을 뜻합니다.
역전세 줄어든 이유?
현재 역전세 감소 이유로는 ‘전세 거래 증가’를 꼽을 수 있습니다. KB부동산에 따르면, 2023년 8월 1주차 전세거래지수(지수가 높을수록 ‘활발함’ 비중이 높음)는 전국 18.6p, 수도권 23.6p, 6대 광역시 14.6p로 올해 최고치를 기록했습니다. 이는 1월 1주 지수와 비교하면 각각 3~4배 이상으로 전세 거래가 점점 더 활발해짐을 알 수 있습니다.
전세 거래가 늘면서 전세 매물 또한 줄어드는 형국입니다. 부동산 빅데이터업체 ‘아실’에 따르면 8월 17일 기준으로 전세 매물은 석 달 전과 비교해 전국에서 일률적으로 감소세를 나타냈습니다. 매물이 가장 많이 감소한 지역은 전북(-35.3%), 대전(-35.2%), 경기(-26.6%), 인천(-23.9%), 강원(-23.1%), 세종(-21.3%), 서울(-21.0%) 순이었습니다.
그렇다면 최근 전세 거래 증가 이유는 무엇 때문일까요? 그 원인은 올 들어 월세 수요가 증가하며 임대료가 올랐기 때문입니다. 그동안 금리 인상으로 월세를 찾던 임차인들이 임대료가 치솟자 다시 전세 매물을 찾는 것으로 분석됩니다.
이에 한국부동산원 월간아파트동향 월세가격지수는 전국 기준으로 3월(0.02)부터 7월(0.22)까지 5개월 연속으로 상승했습니다. 6월 전국 전월세 전환율(전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)도 5.4%로 2014년 11월 이래 가장 높은 수치로 나타났습니다. 또한, 하반기 들어 정부가 전세퇴거자금대출에 한해 DSR(총부채원리금상환비율)을 완화한 것도 역전세 감소에 영향을 미쳤다고 보입니다.
내년까지 입주 물량 증가... 향후 전망은?
한편, 이러한 전세시장의 움직임에 대해 다소 시기상조라는 의견도 있습니다. 가장 큰 이유는 아파트 입주 물량 증가입니다. 2020~2021년 대거 진행됐던 아파트 분양이 주로 올해부터 내년까지 입주가 시작되는데요.
아실에 따르면 경기 지역 아파트 입주 물량은 올해 9만6,549가구, 내년 9만4,126가구가 예정돼 있습니다. 지방에서도 대구는 같은 기간 5만5,594가구, 인천은 6만5,286가구, 강원도는 1만6,249가구이며, 충북은 2025년까지 3만1,318가구 등이 예정돼 있는 등 전국적으로 입주 물량이 증가세를 띠고 있습니다. 입주 물량이 늘면 전세 공급도 늘어나는데요. 전세 공급 증가는 곧 전셋값 하락으로 이어질 가능성이 높습니다.
또한, 아파트와 달리 연립 및 다세대주택 등은 아직 전셋값 하락이 지속되고 있는데요. 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면, 7월 연립/다세대 전세가격지수 변동률은 -0.12%로 1월(-0.58%)보다는 낮아졌지만, 12개월째 내림세가 계속되고 있습니다. 이러한 변수를 고려해 봤을 때, 향후 역전세가 전면적인 현상에서 지역적·국지적으로 변할 가능성도 예측됩니다.