부동산 경기 침체로 입주 리스크가 부각되고 있습니다. 미분양보다 더 무서운 게 미입주라는 얘기도 나오고 있죠. 입주가 왜 중요한 걸까요? 지난달 아파트 입주율이 올 들어 최고치를 찍었다는데 입주율 상승의 의미는 뭘까요? 리얼캐스트가 현재 아파트 입주현황과 전망을 살펴봤습니다.
지난달 전국 아파트 입주율이 올해 들어 가장 높았던 것으로 나타났습니다. 아파트 매매가가 수도권을 중심으로 상승하면서 집값 회복 기대감이 커진 영향으로 분석됩니다.
아파트 입주율 상승의 의미는?
'입주율'은 입주를 마쳐야 하는 아파트의 전체 세대에서 이미 입주를 했거나, 입주 잔금을 납부한 세대의 비율을 말합니다. 입주잔금 완납호수 비율을 나타낸 것으로 입주 시점에 잔금 마련이 되지 않으면 입주율은 떨어질 수밖에 없습니다.
낮은 입주율은 건설사에게 큰 부담이 됩니다. 건설사 입장에서 미분양 물량은 판촉행사 및 할인분양 등의 대처방안이 있지만 미입주가 발생했을 때는 대응 방안이 마땅치 않아 경영악화로 이어질 수 있어섭니다.
그런 입주율이 회복 기미를 보이는 모양입니다. 주택산업연구원(주산연)이 발표한 자료에 따르면 지난달 전국아파트 입주울은 68.7%로 6월(63.6%) 대비 5.1%포인트 상승한 것으로 조사됐습니다. 권역별로는 수도권이 78.5%에서 82.0%로, 지방은 60.4%에서 65.9%로 각각 3.5%포인트·5.5%포인트 올랐습니다. 수도권, 비수도권 모두 올해 들어 가장 높은 입주율입니다.
부동산시장이 대체로 안정적인 경우 입주율은 70%대 수준이며 상승기에는 80%를 웃도는 경우가 많습니다. 지난해 80%대 수준이던 입주율은 시장 위축으로 60%대까지 낮아졌습니다만 지난달 지표가 전월보다 5.1%포인트 올라 70%가까이 반등했다는 건 시장이 점차 안정을 찾아가고 있다는 의미로 해석됩니다.
그러나 한 두 달 정도 반짝 입주율이 상승했다고 시장이 완전히 회복됐다고 보기는 어렵습니다. 최소 3개월 이상 입주율이 꾸준하게 증가하면서 입주율이 70% 중후반대까지 나와야 침체기를 벗어나 회복기로 접어들었다고 볼 수 있을 것입니다.
이런 현상에 대해 주택산업연구원 측도 “아파트 매매가격이 수도권을 중심으로 상승하면서 회복기대감이 커진 영향으로 보이나 하반기 금리상승 우려, 매매 거래량 감소 등에 따라 완전한 회복세에 접어들었다고 보기는 어려울 것”이라고 판단했습니다.
“집이 안나가네요”… 미입주 원인은?
이처럼 건설경기 침체로 이어지는 악순환을 야기하는 미입주의 원인은 뭘까요?
주택산업연구원에 따르면 지난달 미입주 사유 중 가장 큰 비중을 차지한 것은 전월인 6월보다 6.8%포인트 떨어진 ‘기존 주택 매각 지연’으로, 관련조사 전체 응답자의 42.3%가 이를 이유로 꼽았습니다.
차순위는 25%를 차지한 ‘잔금대출 미확보’로 전월인 6월(16.4%) 대비 8.6%포인트 대폭 상승했습니다. 이외에 세입자 미확보(21.2%), 분양권 매도 지연(3.8%) 등이 이유로 꼽혔습니다.
이는 정부의 부동산시장 연착륙을 위한 부동산 금융규제 완화에도 불구하고 하반기 은행권 예금감소와 대출증가 등 자금 수급 불균형으로 인한 금리상승 우려를 원인으로 볼 수 있습니다.
이렇듯 아파트 입주율은 시장환경의 객관적 지표로서 주택거래, 역전세난, 고금리 등과 같은 현 부동산시장의 상황이 종합적으로 반영되고 있습니다. 입주율의 추세적 흐름이 우상향으로 회복세라면 매매가격 안정세도 기대할 수 있죠.
8월 입주전망지수 ‘맑음’… 이 추세 흐름 계속될까
그럼 현재의 입주율을 시장 회복 시그널로 봐도 되는 걸까요? 한미 금리차가 역대 최대로 벌어지면서 하반기 금리 인상 등의 변수가 남아 있긴 해서 아직은 추이를 더 지켜봐야 합니다. 하지만 수도권, 비수도권 가릴 것 없이 입주율이 호조를 보이며 상승세라는 건 분명 시장 및 금융환경이 우호적으로 바뀌었다는 것을 시사합니다.
그렇다면 주택사업자들이 내다보는 입주전망지수는 어떨까요? 주택산업연구원에 따르면 8월 전국 아파트 입주전망지수는 84.6으로 전월(76.0)에 비해 8.6포인트 상승할 것으로 조사됐습니다. 이 지수가 100을 넘으면 입주가 늘어날 것이라는 전망이 우세하다는 뜻입니다. 이달 아파트 입주 물량이 2016년 이후 최저를 기록할 것이란 전망 속에 주택사업자가 입주 가능성을 긍정적으로 평가하고 있다는 게 주산연측의 설명입니다.
지역별로는 서울이 지난달 94.4에서 이달 102.7로 상승하며 전국 17개 시·도 중 유일하게 100을 넘겼습니다. 반면 경기(100.0→91.1)는 하락했으며, 지방의 경우 입주전망지수가 지난달 72.9에서 8월 82.5로 크게 개선됐습니다.
전국 아파트 입주전망지수는 지난 2월부터 80 내외에서 월별로 조금씩 등락을 거듭하며 횡보하고 있습니다. 지난해 11월 최저치(46.3)를 찍은 것과 비교하면 분위기가 상당히 달라졌지만, 꾸준히 우상향 곡선을 그리고 있진 않습니다. 수도권과 인기 광역시 등은 주택 가격 상승과 거래량 증가로 심리가 개선되고 있지만, 일부 지방은 가격 하락세와 거래 침체에 따른 입주전망 악화요소가 맞물리면서 시장확장성이 제한되고 있기 때문입니다.
입주전망지수가 대체로 상승 쪽에 무게감이 실리며 시장 회복 기대감이 커지고 있긴 합니다. 하지만 실물경제 위축으로 인한 건설 부문 투자 감소, 높은 미분양 물량 등 침체 요인은 여전히 남아있고, 아파트 입주전망지수와 실적은 오차가 발생하는 만큼 전망만 믿고 매입, 투자를 결정하는 것은 주의가 필요해 보입니다.