4,100세대 신통기획 확정, 일제히 변모할 서울역 서쪽
서울역 서쪽에 4,100세대 규모 신통기획이 확정됐습니다. 청파2구역, 공덕A구역과 함께 공덕18구역도 화려하게 부활했죠. 3개 구역은 서울역 서쪽에 연속적으로 배치돼 있는데요. 서울시는 청파2구역부터 공덕1재건축까지 공원과 보행통로를 연결해서 ‘하나의 도시’를 만든다는 구상입니다.
청파2구역, 용적률 250%로 1,900세대 공급 예정
청파2구역은 공덕A구역과 함께 신통기획 1차 후보지 21곳 중에서도 대표 알짜로 꼽힌 곳입니다. 위쪽으로는 서계동 통합구역까지 연접해 있습니다. 여기는 2종 주거지역으로 종상향을 할 계획으로, 용적률 250%에 최고 25층으로 약 1,900세대를 공급할 계획입니다.
세대수는 많지만 아쉽게도 일반분양 물량이 많을 것 같지는 않습니다. 2021년 지정 당시 소유자 수가 1,500명이 넘습니다. 세대수를 고려하면 타입도 중소형 위주가 될 것으로 예상됩니다.
계획을 보면 공공보행통로를 일직선으로 놓은 다음에 주동을 위아래로 배치했는데요. 여기에 수직으로 또 통로를 만들어서 청파동 생활권이 단지를 경계로 쪼개지는 걸 막았습니다. 외부인이 단지 안으로 들어오기 때문에 소유자 입장에선 좋아하기 어려운 설계인데, 청파초, 배문중, 배문고를 직접 연결해서 등하교는 편하겠습니다.
언덕 경사가 상당한 지역인데, 도로를 유선형으로 계획해서 급경사를 줄였습니다. 여기에 지대가 높은 곳을 중심으로 주변으로 갈수록 주동 높이가 낮아지는 텐트형 스카이라인을 채택한 덕분에 꽤 많은 세대가 남산을 볼 수 있겠습니다.
공덕A구역, 세대수 1,530세대… 층수는 최고 30층
공덕A구역은 동쪽으로 청파2구역과 연접해 있습니다. 면적도 8만 2천㎡ 정도로 청파2구역과 아주 흡사하죠. 여기도 2종으로 종상향을 하게 되는데, 층수는 최고 30층이고 세대수는 1,530세대 정도가 계획돼 있습니다.
청파2구역과 면적은 비슷한 반면에 세대수는 다소 적은 편인데요. 대신 소유자가 800명 정도로 거의 절반에 가깝습니다. 상대적으로 면적 구성도 넓은 편이겠고, 일반분양 물량도 많아서 분양 수익도 높을 것으로 보입니다.
이 단지도 동서를 가로지르는 공공보행통로를 중심으로 계획됐습니다. 청파2구역 공공보행통로랑 연결돼서 만리재로부터 청파로까지 바로 가로지를 수 있게 됩니다. 만리재로 방향 옹벽을 철거하고 근생, 사회복지시설, 문화시설이 배치됩니다. 청파2구역 쪽으로는 공원도 있는 걸 보니, 기부채납으로 최고 층수를 30층까지 높인 것으로 보이네요.
부활한 공덕18구역, 용적률 230%로 680세대 신축
만리재로 건너편으로는 공덕18구역이 부활했습니다. 올해 초 도입된 패스트트랙(신속통합기획자문)의 첫 번째 결과물입니다. 종상향은 없이 2종이 유지되고, 용적률 230%에 최고 25층, 약 680세대 계획입니다. 소유자는 300명 정도였네요.
단지는 중앙에 공공보행통로를 두고 남북으로 배치되었고, 구역 안의 주민센터와 119소방안전센터를 북쪽과 남쪽 첨단에 재배치했습니다. 마찬가지로 보행통로 쪽에 높은 주동을 두고 주변으로 갈수록 낮아지는 스카이라인이 계획됐습니다.
서울시는 올해가 가기 전에 정비계획을 입안해서 결정한다는 계획입니다. 토지거래허가구역으로 지정된 지 오래라서 당장 진입하기엔 무리가 있고, 길게 보고 전개를 지켜보면서 분양소식을 기다리는 게 좋겠습니다.
서계동 통합구역, 정비계획 수립용역 진행 중
서계동 통합구역은 신통기획 2차 후보지로 선정된 곳입니다. 서계동 33번지 일대 11만 2천㎡ 면적에 추진되는 사업으로, 규모가 상당해서 무탈하게 준공한다면 상당한 존재감을 과시하게 될 단지입니다.
이 구역은 지난 4월에 용역 계약을 맺고 본격적으로 정비계획 수립에 착수했습니다. 과업기간이 630일이니 2025년 1월은 되어야 구체적인 윤곽이 나올 것으로 보이네요.
청파1구역 조합설립 성공… 697세대 신축
청파1구역은 한참 앞서 나가고 있습니다. 올해 2월에는 추진위 승인 18년만에 조합설립에 성공했죠. 주민동의율이 90%를 넘었다고 하니 사업 추진동력도 상당할 것으로 보입니다.
약 3만 2천㎡ 면적에 용적률 250%, 최고 25층 697세대를 새로 지을 계획입니다. 전용 59㎡와 84㎡를 중심으로 구성됐고, 분양 581세대와 임대 116세대로 구성됩니다. 조합원이 459명이라 일반분양물량이 많을 것 같지는 않은데, 아무래도 비중을 보아하니 전용 59㎡ 이하가 대부분을 차지할 것으로 예상됩니다.
공덕1구역 ‘마포자이힐스테이트’ 연내 일반분양 유력
공덕1구역은 연내 일반분양이 유력합니다. 5만 8천㎡ 면적에 최고 22층 1,101세대를 짓는 사업으로, 단지명은 마포자이힐스테이트로 정해졌습니다. 일반분양물량은 456세대를 계획하고 있습니다.
분양가는 3.3㎡당 4,193만 원으로 정한 것으로 알려졌습니다. 전용 84㎡ 기준으로 14억 원 수준입니다. 마포래미안푸르지오 같은 면적이 최근에 약 17억, 공덕자이는 최고 15억 3천만 원으로 거래가 된 걸 보면 아직 안전마진이 있다고 할 수 있겠는데요. 호가가 슬슬 내려오고 있어서 분양 시점엔 어떻게 될지 모릅니다.
서울시의 신통기획이 가히 파죽지세입니다. 7월 발표에 따르면 82곳이 추진 중이고 44곳은 기획이 확정됐다고 하죠. 패스트트랙을 도입하고 모집도 연 1회 공모에서 수시로 바꾼 덕에 참여 규모는 앞으로도 더 늘어날 전망입니다. 신통기획이 서울에 공급량을 획기적으로 늘려줄 수 있을지 귀추가 주목됩니다.