“1인 가구가 대세라서 앞으로는 소형 아파트만 남는다?” 이러한 믿음은 단편적인 해석에 불과합니다. 현실은 ‘누가’, ‘어디로’, ‘왜’ 이동하는지를 봐야 부동산의 미래가 보입니다. 리얼캐스트가 조영광 부동산 빅테이터 전문가를 만나 인구 이동과 가구 트렌드, 그리고 아파트 수요의 실체를 들어봤습니다.
앞으로 3~4년, 집값 폭등 점치는 이유
2008년 대형 건설사들은 큰 위기를 겪었습니다. 당시에는 '준공 후 미분양'이라는 개념조차 익숙하지 않았고, 리먼 브라더스 사태 이후 2010년에 큰 충격을 경험하게 됩니다. 이 경험은 대형 건설사들에게 강한 트라우마로 남았으며, 이후 2022년 집값 하락 국면에서 신속히 수주 전략을 보수적으로 전환했습니다.
특히 대형 건설사들은 서울 위주의 공급 구조로 전환하며 피해를 최소화했습니다. 반면, 지방 중심의 중소 건설사들은 지역 편중과 포트폴리오 한계로 인해 현재까지도 연쇄적인 PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크에 노출되어 있습니다.
건설사는 수주를 멈추면 그 여파가 2~5년간 지속됩니다. 특히 대형 건설사들은 트라우마로 인해 과거보다 더 빠르게 수주를 중단하고 공급을 줄였습니다. 이로 인해 양질의 신규 아파트 공급은 당분간 쉽지 않을 것으로 보입니다.
또한, 현재 공사비는 높은 수준을 유지하고 있으며 정권 교체로 인해 행정적 공백도 존재합니다. 이러한 요소들이 맞물리며 향후 몇 년간 공급 절벽 우려가 지속될 전망입니다.
인구 이동과 입지 선호의 변화
현재 대한민국의 인구 이동은 20~30대 청년, 특히 여성층이 서울로 이동한 뒤, 주거비 부담으로 다시 경기도·인천으로 이탈하는 양상을 보입니다. 고령층은 지방에 정착하며 전반적인 고령화 현상이 심화되고 있습니다.
또한 서울 내 부유층은 의료 인프라가 잘 갖춰진 중구, 종로구, 성북구 등으로 이동하는 경향이 나타나고 있습니다. 이는 '대학병원 중심 입지'가 프리미엄 지역으로 주목받고 있음을 뜻합니다.
1~3인 가구별 선호 입지와 실수요 흐름
1인 가구는 슬세권(슬리퍼 생활권), 병원 접근성 등 편의 중심 입지를 선호하고, 2인 가구는 직주근접 및 역세권 중심 입지를, 3인 이상 가구는 학군 중심의 입지를 선호합니다. 이러한 입지 선호는 향후 10~20년간 큰 틀에서 유지될 가능성이 높습니다.
또한 액티브 시니어, 비혼, 졸혼 여성 등 새로운 소비 주체들이 활발히 등장하며, 법조타운 인근이나 대학병원 주변, 경기 동부권(양평, 여주 등)으로의 이동이 활발해지고 있습니다.
실수요자와 투자자의 전략적 접근법
실수요자는 본인의 라이프스타일과 생활 효용성에 맞는 입지를 선택해야 하며, 전입신고 데이터 등을 통해 해당 지역의 이주 사유(학군, 자연환경 등)를 참고할 수 있습니다. 투자자는 인구·수급에 민감한 지방은 미분양 통계를, 수도권은 금리 흐름을 면밀히 살펴야 합니다. 고금리 국면에서는 대출 의존도가 높은 수도권 시장에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
비주거 상품과 오피스텔 시장의 향후 방향
코로나19 이후 상권은 신선식품, 향수처럼 온라인이 대체할 수 없는 업종만이 생존하고 있습니다. 오피스텔은 1인 가구 증가와 대학가 인근 수요, 고령층의 안정적 월세 수익 니즈로 인해 일정 수요가 유지될 것으로 보입니다.
데이터 해석의 중요성과 시장 접근 태도
현대는 데이터 르네상스 시대입니다. 누구나 데이터를 볼 수 있지만, 이를 해석하는 능력이 관건입니다. 특히 한국은행의 주택가격전망 CSI, 호갱노노의 상승·하락 거래 비중 등은 시장 흐름을 판단하는 유용한 지표입니다. 남들이 다 하는 것을 피하고, 남들이 안 보는 데이터에 주목할 필요가 있습니다.
[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 5월 27일입니다.