부동산 시장이 급격히 냉각되고 있습니다. 아울러 한국 경제가 일본의 '잃어버린 30년'을 답습할 수 있다는 우려감도 짙어지고 있는데요. 리얼캐스트가 김광석 한양대학교 교수를 만나 현 부동산 상황을 분석하고, 앞으로의 집값 향방을 예측해 봤습니다.
급격한 부동산 시장 변화, 대세 하락인가?
2024년 중반 이후에 평균 가격은 상승세로 전환됐습니다. 그 이유는 첫 번째가 시중 금리의 상승 반전이고, 두 번째는 금융 규제의 강화로 볼 수 있습니다.
2024년 중반 이후 전국 평균 아파트 가격은 하락세에서 완만한 상승세로 전환이 시작됐습니다. 완만한 상승 흐름이니까, 강한 하방 압력이 작용되면 하락세로 전환될 수도 있다는 말입니다.
때문에 강한 하방 압력 여부가 중요한데 하방 압력이 있었던 겁니다. 그럼 하방 압력이 무엇인지 봐야 되고, 이 하방 압력은 장기적으로 지속될 만한 구조적인 하방 압력인지, 단기적인 하방 압력인지 봐야 되는데요.
2024년 9월부터 시작된 가장 강한 하방 압력은 스트레스 DSR 2단계가 적용된 겁니다. 그 하방 압력은 2024년 중반 이후 아파트 매매 가격이 평균 가격이 완만한 상승세였기 때문에, 강한 상승세가 아니고 아주 완만한 더딘 회복세였습니다. 주간 단위의 상승률이 0.05% 정도의 상승세, 0.02%, 0.01% 정도로 상승세를 충분히 둔화시킬 만큼의 하방 압력이 작용된 것이다라고 평가할 수 있을 것 같습니다.
두 번째는 24년 10월에 금리 인하가 시작됐는데, 금리 인하가 시작됐음에도 불구하고 집값은 더 오르지 않고 떨어지고 있느냐, 떨어진다기 보다는 상승세가 둔화되고 있느냐 인데요.
기준 금리가 중요한 게 아니라 기준 금리가 인하되는 과정에서 실제 체감하는 대출 금리, 시장 금리가 떨어지느냐 봐야 되는데, 시장 금리는 오히려 9월부터 올랐습니다.
결론은 금융 규제는 적용이 됐고, 그래서 예를 들어 0.05% 상승세를 0.02% 정도로 상승세를 내려놓는 하방 압력이 됐다면, 여기서 시중 금리마저 추가적으로 올라가는 흐름이 전개됐기 때문에 0.02%에서, 0.01% 상승 압력을 더 둔화시켰다고 보여집니다.
그래서 전국 평균 아파트 매매 가격의 흐름은 주간 단위로 거의 0.01% 혹은 0.00%로 상승세가 완전 둔화되는 흐름으로 전개되고 있다고 보여집니다.
앞으로 집값 향방은?
스트레스 DSR 2단계라는 이 조치는 더 이상 더 강행되지 않습니다.
그럼 금리 인하가 추가적으로 단행되느냐를 봐야 하는데 한국은행이 목표하는 중립 금리는 2.5% 수준입니다.
중립 금리가 2.5%라는 것은 2.5%까지 인하해도 완화적 금리가 아니라는 뜻입니다. 쉽게 말하면, 2.5% 이상의 금리도 높은 금리로 2.5% 이하로 떨어져야 경기 부양적 금리라는 의미입니다.
또한 중립 금리까지 급격히 금리 인하를 할 거라고 생각하진 않습니다.
강달러가 계속 지속되면 금리 인하가 부담스럽습니다. 이 외에도 여러 가지 걸림돌이 있어서 점진적으로 천천히 완만한 속도로 금리 인하를 단행할 겁니다. 그런 과정에서 피벗 시대에 어울리는 부동산 시장의 모습이 전개될 것이라고 판단합니다.
피벗의 시대, 금리를 알면 시장이 보인다
2020년부터 2021년까지는 완화의 시대였습니다. 중립 금리가 2.5%라고 한다면, 그거보다도 훨씬 낮은 금리를 적용하는 거의 제로 금리를 도입하는 이런 시대에는 경기 부양적, 코로나19 때 경기 부양을 위해서 엄청나게 낮은 금리를 도입했던 완화의 시대입니다. 이 때는 완화의 시대에 어울리는 부동산 시장의 모습이 전개됐습니다. 바로 폭등장입니다.
22부터 24년 상반기까지는 물가를 잡기 위해서 금리 인상을 대대적으로 시행, 긴축적 통화 정책을 단행하는 시대, 긴축의 시대였습니다. 긴축의 시대는 조정장이었던 겁니다.
그런데 24년을 전망할 때는 오를 거다, 오르냐 떨어지냐 구분한다면 완만한 상승세라고 할 수 있습니다. 완만한 상승 흐름이기 때문에 어떤 하방 압력이 있을 때 조정되는 모습이 나타나기도 하는 겁니다.
점진적으로 아주 천천히, 조심스럽게 금리 인하를 단행하는 시대이고, 그러면 완만하게 평균 가격은 상승하는 흐름을 보일 수 있겠지만, 그러나 스트레스 DSR 3단계 조치가 또 적용되거나 하는 이런 일이 있을 때마다 좀 숨을 골라가는 그런 흐름들은 충분히 연출될 수 있다라고 보여집니다.
중요한 것은, 이것은 전국 평균 가격을 기준으로 하기 때문에 서울 또는 수도권의 상승 흐름이 야기된다면, 수도권을 제외한 나머지 지방은 전혀 상승하지 않는다는 흐름을 같이 들여다봐야 됩니다.
한국 경제, 일본 ‘잃어버린 30년’ 전철 밟을 수 있어
한국은행이 생각하는 목표 물가상승률이 2%인데 그 기준선 밑까지 떨어졌습니다.
근데 금리는 지금 3.0%입니다. 너무 높은 금리입니다. 이러다가는 극단적으로 말하면, 부동산 집값 잡으려고 일본처럼 잃어버린 30년 와도 된다는 뜻인가요?
우리나라 5천만 국민이 월급이 30년 동안 똑같으면 됩니까? 부동산 가격 잡으려고요? 그리고 그 부동산 가격은 수도권만 올랐습니다.
한국은행은 물가라는 것을 놓고 판단해 보면 금리를 인하해야 될 요인들, 물가, 내수 경기가 얼마나 어렵습니까? 기업들이 투자를 못하고 있습니다.
기업의 대출 금리가 5%인데 대출받아서 설비 투자 한들, 수익성이 영업 이익률이 5%인데 어떻게 대출받아서 사업을 투자하겠습니까?
설비 투자가 급감하면 신규 취업자가 극감하죠. 그러면 전체 우리나라 취업자의 평균 소득이 감소합니다. 그러면 또 민간 소비가 감소하고 민간 소비가 감소하니까 자영업자가 폐업하는 겁니다.
내수 경기를 이대로 침체시킬 수 있냐라는 거예요. 그러니까 저의 의견은 부동산 가격을 더 떨어뜨려야 됩니다하는 입장에서는 금리를 더 올려서 집값 떨어뜨려야 됩니다라고 할 수 있겠지만, 그러면 이렇게 만들어도 되냐라는 질문을 드리는 겁니다.
우리나라 내년 경제 성장률 저는 1.9% 전망하고, KDI는 2.0%로로 전망하는데 경제 성장률 1.9% 지금 현재 물가 상승률 1.3%, 금리만 3%는 안 어울리는 금리입니다.
통화 정책 당국이 물가 안정과 경기 안정만 신경 쓸 수 있도록 재정 정책의 당국이 국토교통부가, 금융위원회가 가계 부채 문제 폭증하지 않도록 국토교통부가 부동산이 폭등하지 않도록 여건을 마련해 줘야 합니다.
다른 나라들은 피벗 정책을 단행하면서 거시 안정 대책을 그에 걸맞게 다 마련했습니다. 그런데 우리나라는 안 하고 있으니 금리 인하를 제때 못하고 있습니다. 적절한 통화 정책을 펼칠 수 있도록 정부의 역할이 중요할 것으로 보입니다.