마포 부동산의 힘… ‘이래서 마용성, 마용성 하는구나’

강남3구와 마용성(마포·용산·성동)이 질주하고 있습니다. 한강을 따라 나란히 선 강남과 강북의 각각 3개 구는 이제 살기 좋은 동네를 넘어 선망의 대상으로 거듭나고 있습니다.

폭발적인 상승세에 ‘상급지’ 막차를 타려는 수요까지 몰리면서 6개 구의 진입 문턱은 끝없이 높아지고 있습니다. 서울이 두 번째 상승기를 맞이한 지금에 이르면 강남3구·마용성의 가격은 이제 철옹성이라고 할만합니다.

마용성의 상승세는 특히 인상적입니다. 국내 주택시장의 최선호 지역인 강남3구 못지 않은 수준이죠. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 서울에서 아파트 매매가격이 3% 상승한 지역은 서초·송파 이외엔 마포·용산·성동구 뿐입니다.

주요 단지에선 억대 웃돈이 붙고 있습니다. 마포구 동부 터줏대감 마포래미안푸르지오(4단지)의 전용 59㎡는 7월에 16억 원을 돌파했습니다. 2월만 해도 최고 14억 1천만 원으로 거래된 타입인데, 반 년도 되지 않아 2억 가까이 올랐죠.

이웃한 신축 대장주 마포프레스티지자이는 상승폭이 더 큽니다. 1월 기준 15억 3천만 원으로 거래됐던 전용 59㎡F가 8월에 17억 8천만 원으로 거래되며 신고가를 썼습니다. 소형임에도 불구하고 상승폭은 2억 5천만 원에 달합니다.

성동구에서도 금호동4가의 신축 힐스테이트서울숲리버 전용 84㎡B가 3월 최고가 대비 2억 4천만 원 이상 오른 20억 1천만 원으로 거래되며 신고가를 새로 썼고, 성수동1가 트리마제 전용 84㎡A는 39억 2천만 원으로 신고가를 기록하며 40억 돌파를 목전에 두고 있습니다.

용산도 마찬가지죠. 동부이촌동 생활권 신동아 전용 95㎡도 6월에 전고가(2021년 7월)와 동일한 25억 8천만 원으로 거래됐습니다. 22억 9천만 원 까지 떨어져서 거래됐던 지난해의 하락폭을 모두 회복한 모습입니다.

강남3구와 마용성은 주변 지역이 시황에 흔들릴 때도 상대적으로 견고한 모습을 보이고 있습니다. 원인은 다름아닌 일자리와 인프라입니다. 서울 3대 업무지구 접근성이 뛰어나면서도, 각종 생활 인프라가 풍부해 수요가 마르는 일이 없죠.

마포구를 상세하게 들여다보면 이해가 쉽습니다. 마포구는 용산구 서쪽부터 고양시까지 한강을 따라 길게 늘어서 있는데요. 특히 아현뉴타운을 중심으로 하는 동부 일대의 시세가 확연히 높게 형성되어 있습니다.

마포구 동부와 서부의 차이는 서울 3대 업무지구인 여의도(YBD)와 광화문(CBD) 일대 접근성에 있습니다. 충정로와 마포대교를 연결하는 마포대로와 함께 5호선을 낀 마포구 동부에선 여의도, 광화문을 10분 안에 출퇴근 할 수 있죠.

여기에 생활 환경까지 한 몫 했습니다. 높은 노후도로 인해 외곽으로 밀려났던 수요가 아현뉴타운의 완성으로 다시 쏟아져 들어왔죠. 쌍룡산과 효창공원, 한강이 가까워 녹지에 아쉬움도 없고, 새 아파트들이 즐비한 신흥 주거타운이 됐습니다.

집값이 오르면서 고소득 맞벌이 거주자들이 늘어나자 학군도 가파르게 성장했습니다. 특히 염리·대흥동 일대에는 CMS영재관, 페르마수학학원, 최선어학원, 생각하는 황소 등 대치동 주요 입시학원들이 대거 들어서면서 ‘리틀 대치’로 불리고 있을 정도입니다.

넓고 다채로운 상권도 매력적입니다. 신촌을 중심으로 연남·상수·합정·망원·공덕·용강동 등 쇼핑·문화 트렌드를 선도하는 상권들이 넓게 분포되어 있죠. 현대백화점, 이마트 등 대형 쇼핑시설도 가깝습니다. 새삼 ‘올세권’이라고 할 만한 곳입니다.

풍성한 인프라로 대거 수요가 쏠리고 있지만 마포구 일대 공급은 충분하지 못합니다. 부동산R114 자료에 따르면 마포구에 앞으로 입주가 예정된 물량은 2027년 1,340세대가 전부입니다. 새 아파트를 구경하기도 어려워진 겁니다.

분양도 씨가 말랐습니다. 2019년부터 올해까지 일반분양물량이 고작 4개 단지 666세대에 불과한 수준입니다. 같은 기간 마포구 평균 집값은 10억 5,440만 원에서 13억 6,934만 원으로 3억 원이 넘게 오르고 있죠.

덕분에 분양시장은 경쟁에 불이 붙었습니다. 올해 7월 분양에 나선 ‘마포자이힐스테이트라첼스’는 250세대 일반공급에 4만 988명이 모여 경쟁률이 163대1에 달했습니다.

항상 인기를 누리는 84㎡A는 276대1 경쟁률을 기록했고, 분양가 13억 원으로 상대적으로 저렴한 가격을 책정한 전용 59㎡도 266대1, 100% 추첨제로 공급된 대형 타입들도 260대 경쟁률을 기록했습니다.

마포구의 치솟는 인기에 일대 정비사업도 속도가 붙었습니다. 마포로1구역제10지구는 지난 7월 시공자를 뽑는데 성공했죠. 3.3㎡당 1,050만 원으로 서울 평균 대비 높은 공사비를 책정했음에도 순조롭게 브랜드 건설사를 찾았습니다.

6월에는 공덕6구역 재개발이 사업시행인가를 받았습니다. 마포대로14길 14(공덕동) 일대 1만 1,301㎡ 면적을 정비해 지상 20층, 3개 동 166가구를 짓는 사업입니다. 이제 관리처분계획을 거쳐 분양을 준비하게 됩니다.

2월에는 대흥동 535-2번지 일대의 모아타운 계획이 심의를 통과했습니다. 저층 노후 단독·다세대주택을 허물고 270세대 아파트를 공급한다는 계획입니다.

일대 사업 가운데에서도 가장 속도가 빠른 곳은 마포로3-1지구 도시정비형 재개발 사업입니다. 애오개역 초역세권이자 마포대로에 딱 붙은 입지로 이미 입소문을 탄 사업으로, 이제 분양까지 한 걸음 남아 이목이 집중되고 있습니다.

마포로3-1지구에는 ‘마포 에피트 어바닉’이라는 이름이 붙었습니다. 업계 베테랑인 HL디앤아이한라가 시공을 맡았는데요. 새로 론칭한 프리미엄 브랜드 에피트(EFETE)를 채용했습니다.

단지는 마포구 아현동 671-1번지 일원에 지상 최고 24층, 2개동, 아파트 198가구와 오피스텔 209호실 규모로 조성됩니다. 아파트는 ▲전용 34㎡ 4세대 ▲전용 42㎡ 42세대 ▲전용 43㎡ 22세대 ▲전용 46㎡ 130세대로 구성되며, 오피스텔은 ▲전용 42㎡ 38실 ▲전용 59㎡ 171실이 공급됩니다.

HL디앤아이한라의 새로운 프리미엄 브랜드 단지답게 상품성도 대폭 강화되었습니다. 특히 오피스텔 22층, 23층 최상층부 세대는 천장고가 3.79m나 된다고 하네요. 고급 아파트에서도 보기 힘든 파격입니다.

생활환경도 우수합니다. 지하철 5호선 애오개역을 도보 2분으로 이동할 수 있는 초역세권으로 광화문과 여의도 출퇴근이 편리하죠. 아현역(2호선)과 공덕역(5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도)도 가깝습니다.

이마트, 롯데마트, 현대백화점 등 쇼핑 시설도 즐비하고, CGV, 메가박스 외 마포경찰서, 서울서부지법 등 문화시설과 관공서들도 가깝습니다. 신촌세브란스병원과 강북삼성병원도 지근거리에 위치해 있습니다.

교육 환경도 잘 갖춰져 있습니다. 도보 5분 거리에 아현초, 아현중, 서울소의초가 있고, 이외에 숭문중, 서울여중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등의 학교도 반경 1km 안에 모여있습니다.

업계 관계자는 “마포로3-1지구는 입지적 장점이 분명한 사업으로, 소형 중심 상품 구성 덕분에 진입장벽도 낮아 직주근접을 중요시 하는 젊은 직장인들의 수요가 상당할 것으로 예상된다”고 전했습니다.