분양가 치솟자 동반 상승하는 부동산 시세
우리은행 자산관리컨설팅센터에 따르면 올해 분양시장에서는 전국 17개 광역 지방자치단체 중 서울·부산·대전·충북·충남·전북 등 6곳에서 3.3㎡당 분양가가 역대 최고가 기록을 새로 쓴 단지가 나온 것으로 집계됐다. 특히 서울과 부산에선 3.3㎡당 분양가가 각각 1억원, 6000만원을 넘어선 아파트가 선보여지기도 했다
이와 같은 가파른 분양가 오름세에는 고금리 장기화와 더불어 땅값(택지비)과 원자재값, 인건비 인상 등에 따른 공사비 상승 영향으로 풀이된다.
분양가가 오르자 부동산 시세도 크게 반응하는 모습을 보인다. 대표적으로 광진구 ‘롯데캐슬이스트폴’ 전용 84㎡ 입주권 시세도 20~21억(1년전 최초 분양가 14억원대)에 형성되었으며, 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 전용 84㎡ 입주권이 23.5억원(최초 분양가 13억원대 후반)에 거래되었으며 현재 호가는 24~26억원에 올라와있는 등 분양가 대비 최소 7억~10억원 수준으로 프리미엄이 형성되어 있다.
부동산 전문가는 “공사비 등 원가상승과 공급부족으로 인한 신축 품귀현상이 가속화 되고 있어, 최근 서울 신축아파트는 신고가 렐리가 연일 이어지고 있다”고 전했다.
분양가 상승 무시하는 부동산 '서울 부동산' 상승폭 커지는 ‘강동구’
분양가가 상승하는 것과 반대로 부동산 시장은 활기를 띄고 있다. 27일 KB부동산에 따르면 7월 4주(22일 기준) 서울 주간 아파트 매매가격지수는 90.921로 전주(90.746) 대비 0.193% 상승했다. 지난 5월 처음 상승 전환한 후 상승폭 또한 커지고 있다.
서울의 경우, 자치구별로도 상승세가 확산하고 있다. 강동구가 일주일 만에 0.49% 상승했고 송파구(0.46%)와 광진구(0.45%), 서초구(0.41%) 순으로 상승폭이 컸다. 또한 서초구와 강남구의 매매가격지수는 각각 98.16, 98.84로 기준점인 100에 근접했다.
부동산전문가에 따르면 “공급절벽, 원자재 등 공사비 상승 등의 이유로 아파트 가격은 계속 오를 수밖에 없는 상황이다” 라며 “강동구의 경우, 조합원들이 로얄세대를 다 선점하고 저층부/열위세대/최소기본마감의 잔여세대를 분양했던 정비사업(천호3, 천호4구역)에서, 59타입 10억원대, 84타입 14억원대 수준에 공급하였음에도 100% 완판되었으며, 분양된 세대들의 가격이 천정부지로 상승하고 있다”, “또한, 입주기간이 다가오는 천호역 중흥S클래스의 경우 가파른 아파트가격상승으로 인하여 매물을 찾아보기 힘들며, 공급면적 기준 3.3㎡당 6,300만원 매물만 남아있는 상황이다. 또한, 지난 6월 입주가 시작된 길동역 헤리티지자이는 59타입 15억원(일반분양가격 6~7억원), 84타입 18억원에 매물들이 나오고 있으며 오름세가 상당히 가파르다”고 전하고 있다.
강동구 부동산 시장의 상승을 기반으로 봤을 때, 올해 하반기에 전매제한이 풀리는 강동구 천호3/4구역의 입주권도 인근 입주 되는 신축단지들에 상응하는 수준의 프리미엄이 예상된다는 것이 업계의 평가다.
강남 4구중 유일한 비규제 지역 '강동구’ 투자자 몰리는 이유는?
강남 4구중 서초·강남·송파는 규제지역으로 분리된다. 규제지역은 자칫하면 로또 청약으로 받아들여질 수 있지만, 실제로 많은 리스크가 존재한다.
규제지역의 경우 실거주 의무로 인해 전세수요가 한계가 있으며(실거주유예 3년), 실거주 의무 위반시 계약이 취소될 수 있다. 또한 설상 담첨이 된다고 해도 많은 자본이 투입되어야 한다는 단점이 있다.
부동산전문가는 “서초·강남·송파 등의 규제지역의 경우 기본 수십억의 초기 자금이 필요한 경우가 많으며, 실거주의무가 있어 단기간에 투자금을 회수하기 어렵다”며 “반면 강동구의 경우 강남4구에 속함과 동시에 비규제지역으로 분류돼 실거주의무, 재당첨 제한이 없을뿐더러 투자금 회수도 비교적 빠르게 가능해 부동산 큰손들이 주목하고 있는 지역”이라고 전했다.
하이엔드 상품이 이 가격에? 그란츠 리버파크 8월 2일 견본주택 개관
이러한 가운데, 올 하반기 강남권(강남4구)에 분양 대전이 예고되면서, 수요자들의 관심이 집중되고 있고, 강남4구 분양시장에서 유일한 비규제 지역인 강동구에서도 성내5구역 정비사업을 통해 하이엔드 상품으로 조성되는 '그란츠 리버파크'가 지상 최고 42층, 2개동, 총 407가구 규모로, 36~180㎡P, 327가구가 일반공급을 예정하여 관심이 쏠리고 있다.
그란츠 리버파크는 공급면적 평당 평균 5,299만원으로, ‘향/층/구조(4bay여부)/한강조망’ 등 차이에 따라 2~3억원의 차등을 두고 가격을 책정하였고, 주력 평형의 공급 가격은, △전용 59㎡ 타입은 11억9900만원부터 △전용 84㎡ 타입은 15억 9900만원부터 공급된다.
분양관계자에 따르면, “그란츠 리버파크는 조합원이 없는 정비사업으로 로얄세대(층/향/조망)를 포함한 모든 세대(임대세대제외)를 일반공급 예정이며”이라며 “특히 저층부 세대 중 전용 59타입은 11억원대 후반부터, 전용 84타입은 15억원대 후반부터 공급해 가격 경쟁력이 있다”고 전했다.
또한 “이를 기 분양된 천호3/4구역 일반분양 세대(저층부·열위세대·최소기본마감)의 분양금액(전용 59타입 10억원, 전용 84타입 14억원 수준)과 비교하면, 그란츠 리버파크가 기본적인 정주여건(지품아/슬세권, 천호역/강동역 더블역세권 등)이 우수한 점과 하이엔드 기본특화(내·외부특화, 세대특화, 이태리 주방가구 유로모빌LAIN제품 무상제공 등) 및 풀가전(삼성 주방가전 및 AI 시스템에어컨 무상제공 등)을 고려한다면, 오히려 가격적으로 그란츠 리버파크가 더 합리적인 상품이다”고 전하고 있다.
천호동 A공인중개소장은 “그란츠 리버파크는 우수한 정주여건은 물론, 하이엔드/풀옵션/풀가전을 무상으로 제공함에도 불구하고 무섭게 오르고 있는 아파트 가격 상승분이 반영되지 않아 인근 ‘올림픽파크포레온’보다 5억이상 저렴하다”며 “가치를 따진다면 사실상 앞으로 전매제한이 풀릴 천호3/4구역의 입주권 가격보다도 저렴한 것이다”고 전했다.
그란츠 리버파크의 청약 일정은 7일 특별공급 접수를 시작으로, 8일 1순위, 9일 2순위 청약을 받는다. 이후 16일 당첨자를 발표하고, 27일부터 29일까지 3일간 정당계약을 진행한다.