내 집 마련은 역시 가격이 경쟁력…’착한 분양가’에 수요자 몰렸다

최근 분양가가 가파르게 상승하면서 청약 대기수요자들의 불안감이 커지고 있습니다. 이런 상황에서, 상대적으로 저렴한 분양가를 책정한 단지들이 청약시장에서 인기를 끌고 있습니다.

수도권 아파트 분양가는 3.3㎡당 2천만 원을 돌파했습니다. 부동산114 자료에 따르면, 지난해 수도권(서울, 인천, 경기)에 분양한 아파트 126개 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,034만 원으로 집계되었습니다. 수도권 분양 단지의 3.3㎡당 분양가가 2천만 원을 넘은 건 사상 처음입니다.

더욱 우려되는 점은 상승 속도입니다. 2021년 1,468만 원/3.3㎡을 기록한 분양가가 2천만 원을 넘는데 고작 2년이 걸렸습니다. 2006년 처음으로 1천만 원을 넘어선 분양가(1,058만 원/3.3㎡)가 1,500만 원을 넘는 데는 12년(2018년, 1,558만 원/3.3㎡)이 걸렸죠. 설명이 어려운 상승세입니다.

분양가는 이제 1년도 되지 않아 3.3㎡당 2,500만 원을 돌파할 기세입니다. 부동산114 자료에 따르면 2024년 기준 평균 분양가는 2,436만 원/3.3㎡을 기록했습니다. 경기도도 올해 들어 3.3㎡당 2천만 원을 돌파했고, 인천 계양구에서는 역대 최고가를 기록한 단지(두산위브더제니스센트럴계양, 1,899만 원/3.3㎡)가 등장했습니다.

분양가 상승의 주된 원인으로는 공사비가 지목되고 있습니다. 글로벌 공급망이 얼어붙으면서 건설자재 수급난이 발생했고, 그 결과 건설자재 가격이 치솟으면서 아파트를 짓는 비용 자체가 증가했다는 겁니다.

실제로 건설자재 가격은 지난 3년 사이 38.27% 오른 것으로 나타났습니다. 한국은행 생산자물가조사 자료에 따르면 2020년 1월 기준 104.32p였던 건설용 중간재 물가지수는 지난해 12월 144.24p로 높아졌습니다. 같은 기간 건설공사비지수 역시 118.58p에서 152.47p로 28.58% 올랐죠.

공사원가의 31.2%(2022년 기준, 대한건설정책연구원)를 차지하는 건설자재비 부담이 고작 3년 만에 약 1.4배로 늘었으니 분양가도 오를 수밖에 없습니다. 2020년에는 자재비 31억 2천만 원으로 지을 수 있었던 아파트도, 2023년에는 12억 4,800만 원을 더 들여야 지을 수 있는 겁니다.

대형 건설사의 막강한 협상력도 건설자재비 상승 앞에선 힘을 쓰지 못합니다. 2023년 시공능력평가 상위 10대 건설사 분기 보고서 자료에 따르면, 지난해 3분기에 9개 사(호반건설 제외)는 레미콘을 1㎥당 평균 8만 7,630원에 공급받았습니다. 2021년에는 6만 9,515원 수준이었는데, 고작 2년 만에 26.06% 오른 셈입니다.

지속적인 분양가 상승에 분양시장에서는 시세보다 저렴한 단지라면 지역을 가리지 않고 청약자들이 줄을 서고 있습니다.

일례로 이달 청약을 받은 메이플자이는 3.3㎡ 당 1억원이 넘는 서초구에서 3.3㎡ 당 평균 6,700만원에 분양가가 책정돼 이른바 ‘로또 청약’으로 불리며 주목을 받았습니다. 결과 81가구 모집에 3만 5828명이 신청해 평균 442.32대1의 경쟁률로 흥행 몰이에 성공했습니다.

인천 검단 ‘검단 중흥S클래스 에듀파크’도 417세대(특별공급 제외) 모집에 1만 6,059건의 청약 접수가 몰려 평균 38.51 대 1의 경쟁률을 보였습니다. 분양가가 저렴하게 책정되어 수천만 원의 시세차익이 기대된다는 소식에 청약자들이 대거 몰려 단기간 완판에 성공했습니다.

이 단지는 전용 84㎡를 5억 원 수준에 공급했는데요. 인접한 ‘힐스테이트 불로 포레스트’ 전용 84㎡ 분양권이 올해 1월에 5억 3,950만 원으로 거래된 바 있습니다. 발코니 확장비까지 고려해도 3천만 원 정도의 안전마진을 기대해 볼 수 있는 가격이었습니다.

이웃 블록에 뒤이어 공급된 ‘제일풍경채 검단 3차’는 더 좋은 성적을 거두었습니다. 240세대 일반공급에 1만 675명이 청약해 경쟁률이 44대1에 달했죠. 분양가는 ‘검단 중흥S클래스 에듀파크’와 비슷한 수준으로 책정되었습니다.

이 단지들의 공통점은 다름 아닌 분양가상한제입니다. 특히 투기과열지구에서 분양한 메이플자이를 제외하고는 공공택지인 검단신도시에 공급되어 저렴한 분양가가 강제되었죠. 이외에도 ‘공공분양’이나 ‘공공사전청약’ 등 공공이 손을 댄 사업들은 큰 인기를 구가하고 있습니다. 주거 안정이라는 공익을 추구하는 공공의 특성상 자연스럽게 분양가도 저렴하게 책정되기 때문입니다.

저렴한 분양가를 책정한 공공택지, 공공분양 물량에 시장의 관심이 집중된 가운데, 지난 29일 송도에서 공급에 나선 ‘송도자이풍경채 그라노블’이 착한 분양가로 화제가 되고 있습니다. 3.3㎡당 평균 분양가가 2,420만 원으로 전용 84㎡ 기준 8억 2천만 원 수준입니다. 심지어 발코니 확장도 모든 세대에 무상으로 제공됩니다.

송도에서는 오랜만에 나온 착한 분양가입니다. 앞서 2022년 2월에 공급한 ‘힐스테이트레이크송도4차’와 ‘송도럭스오션SK뷰’는 전용 84㎡에 8억 8천만~9억 1천만 원의 분양가를 책정했죠. 2년 전 분양가에 비해 6천만 원 가까이 거품이 빠진 셈입니다.

발코니 확장까지 고려하면 이 차이는 1억 원에 육박합니다. 송도자이풍경채 그라노블은 전 세대 발코니 확장을 무상제공 하기로 했는데요. 송도럭스오션SK뷰는 전용 84㎡ 기준 3,500만여 원, 힐스테이트레이크송도4차도 전용 84㎡ 평면에 3,480만여 원의 발코니 확장비가 추가로 들었습니다.

모든 세대에 발코니 무상확장 혜택이 일괄적으로 적용되기 때문에, 대형 타입은 더 이득이 큽니다. 실제로 힐스테이트레이크송도4차는 확장비가 최고 4,920만 원(109A0,109A1㎡)에 달했고, 럭스오션SK뷰는 5,850만 원까지 책정되었죠. 송도자이풍경채 그라노블은 발코니 확장으로만 5천만 원 수준의 할인 효과를 누리는 겁니다.

안전마진도 넉넉할 것으로 예상됩니다. 현재 송도 1군으로 분류되는 ‘송도센트럴파크푸르지오’ 전용 84㎡A는 지난해 10월 10억 2천만 원으로 실거래가 성사되었습니다. 현재 시점으로 2억 원 가까운 안전마진이 기대되는 분양가입니다.

저렴한 분양가의 비밀은 공공성입니다. 사실상 인천시와 연세대의 공동 합의하에 공급하는 물량이라 분양가에 거품이 빠졌죠. 실제로 송도자이풍경채 그라노블의 시행을 맡은 송도국제화복합단지개발㈜은 공기업이 51%의 지분을 갖는 SPC(특수목적법인)입니다. 인천도시공사와 인천교통공사가 51%의 지분을 갖고, KB증권, 하나은행, KB부동산신탁이 49%의 지분을 보유하고 있습니다.

또한 인천경제청·연세대와의 협약에 따라 개발이익 중 일부를 연세대 국제캠퍼스 2단계와 송도세브란스병원 건립에 사용하게 됩니다. 공익을 추구하는 공공에서 이익을 극대화할 필요가 없으니 상대적으로 분양가가 저렴하게 책정된 겁니다.

이런 가운데 송도자이풍경채 그라노블은 명목상 민간분양이라 관련 규제도 거의 없습니다. 전매제한도 6개월이고, 거주의무도 없으니 분양시장에서 상당한 인기를 끌 것으로 예상됩니다.

송도자이풍경채 그라노블은 상품 자체만으로도 매력이 상당합니다. 11공구 핵심 입지에 가장 큰 규모로 조성되는 주거시설이죠.

규모도 상당합니다. 단지는 송도동 551~554번지 일원에 5개 단지로 조성됩니다. 규모는 23개 동(아파트 21개동/ 오피스텔 2개동) 3,270세대(아파트 5개 단지 2,728세대/오피스텔 2개 단지 542세대)에 달합니다. 타입 구성은 중대형 위주입니다. 전용면적 84㎡~208㎡ 아파트가 2,728세대 들어서고, 전용면적 39㎡ 542실의 오피스텔이 배치됩니다.

1,2단지는 지상 최고 29층 규모 아파트가 조성되며, 3~5단지는 지상 최고 47층 높이 아파트와 오피스텔이 계획되어 있습니다. 단지별로는 ▲1단지 아파트 469세대 ▲2단지 아파트 548세대 ▲3단지 아파트 597세대, 오피스텔 271실 ▲4단지 아파트 504세대 ▲5단지 아파트 610세대, 오피스텔 271실입니다.

단지 곁으로는 송도 11공구 녹지 인프라의 주축인 워터프론트가 흐르고, 유치원·초등학교·중학교 용지도 계획되어 있습니다. 송도세브란스병원(2022년 12월 착공, 2026년 12월 개원 예정)이 단지 북측에 계획돼 있고 워터프론트 중심상업지역 ‘미니베니스’도 가까운 위치입니다.

송도자이풍경채 그라노블 아파트는 오는 3월 11일(월) 특별공급을 시작으로 12일(화) 1순위, 13일(수) 2순위 청약 접수를 진행합니다. 1·2단지는 3월 20일(수), 3·4·5단지는 3월 21일(목)에 당첨자 발표를 진행하므로 1·2단지와 3·4·5단지를 한 번씩 중복 청약이 가능합니다. 계약금 10%는 1,2차 분납제로 하고, 1차 계약금은 5%만 내면 됩니다. 전 타입 발코니 무상확장 혜택도 제공합니다.

3,5단지 오피스텔은 3월 14일(목)에 청약을 받고, 3월 19일에 당첨자를 발표합니다. 1인 당 단지별로 1건 씩 최대 2건의 신청이 가능합니다. 오피스텔은 전매제한이 없으니 계약 즉시 분양권 거래가 가능합니다. 오피스텔은 중도금 60% 무이자 혜택도 있어 수요가 몰리겠습니다.

분양관계자는 “송도자이풍경채 그라노블은 상품성, 입지는 물론 지역 내 상징성도 독보적인 단지로 기획됐다”라며 “사업 특성상 분양가도 저렴하게 책정되어, 시장의 관심이 뜨거운 상황이다”라고 전했습니다.