시동 거는 동서울터미널 현대화, 일대 정비사업 현황은?

서울시가 본격적으로 동서울터미널 현대화를 추진하기로 했습니다. 이 사업을 시작으로 ‘100년 서울 도시공간 대개조’를 하겠다는 포부를 밝혔죠. 기념하는 차원에서 주변의 개조 현황과 유망주를 확인해봤습니다.

서울시는 ’25년 착공을 목표로 로드맵을 짰습니다. 신세계동서울PFV와 9월 안에 사전협상을 끝내고 내년 상반기에 지구단위계획 결정, ’24년 말까지 건축 인∙허가 등 절차까지 마무리하겠다는 계획을 밝혔습니다.

새로 건설되는 동서울터미널은 지상 40층 높이의 복합 건물이 됩니다. 2개의 주동은 돛단배를 형상화했다고 하네요. 터미널은 지하 3층 깊이로 지하화 하고, 대합실에서 강변역까지 고속 에스컬레이터를 연결한다고 합니다. 지금은 횡단보도를 건너야 해서 영 불편하죠.

지상에는 보행데크를 설치해서 한강 접근성을 높인다고 하고, 최상층에는 공중정원, 중층부 곳곳에도 전망 특화공간도 배치할 계획입니다. 나머지 면적에는 상업 및 업무시설을 넣을 계획인데, 신세계프라퍼티가 참여한 만큼 신세계백화점, 스타필드도 들어올 것으로 보입니다.

특히 반가운 부분이 버스의 진출입로 개선입니다. 지금은 강변북로와 연결도 안 되어 있는데, 진입로는 또 북서쪽에 있어서 버스들이 강변역을 빙 둘러서 터미널에 진입합니다. 일대 교통혼잡을 유발하는 주범이죠. 새로 건설되는 동서울터미널은 강변북로에서 바로 터미널로 진입할 수 있게 진출입로를 마련한다고 합니다.

사실 동서울터미널 현대화는 ’03년 무렵부터 얘기가 나온 숙원사업이죠. 진작부터 구의동 일대에선 기대가 컸습니다. 이미 2호선으로 잠실까지 한걸음인데, 애물단지인 동서울터미널이 그럴싸하게 개발되면 주변 집값에도 영향이 크겠습니다.

주변 개발은 진작부터 진행되고 있습니다. 2006년에 구의동과 자양동 일대 38.5만㎡ 면적이 구의∙자양뉴타운으로 지정됐죠. 하지만 여기도 다른 뉴타운들처럼 지지부진하다가 대부분 해제 수순을 밟았고, 지금은 4개 구역만 생존했습니다.

4개 구역 중 대표적인 곳이 바로 최근 성황리에 분양을 마친 자양1구역입니다. 구의역 KT부지로 잘 알려진 곳이죠. 8월에 ‘구의역 롯데캐슬 이스트폴’을 분양했는데, 경쟁률이 평균 98대1을 기록했습니다.

강남도 아닌데 국평이 15억이라고 웅성웅성했는데 막상 뚜껑을 열어보니 대 흥행이었죠. 최고 48층에 1,063세대입니다. 85㎡ 초과 대형 물량이 270가구나 일반분양분으로 나와서 관심을 많이 받았습니다.

구의3구역과 자양4구역은 사업이 진작에 끝났습니다. 각각 강변SK뷰, 래미안프리미어팰리스로 완성됐죠. 2017년에 차례로 입주를 마친 주상복합 단지들이고, 세대수는 300세대 미만으로 크지는 않은 편입니다.

그래도 입지가 좋고 신축이 적은 동네라서 가격은 만만치 않습니다. 강변SK뷰는 ’21년 10월에 전용 84㎡(B타입)가 15.9억 원으로 꼭지를 찍고난 뒤 거래가 없습니다. 지금은 가격이 좀 조정됐는데, 그래도 최소 14억 원입니다. 래미안프리미어팰리스도 올해 8월에 전용 84㎡가 14억 원으로 거래가 성사됐고, 현재 매도호가도 14억 원입니다.

자양5구역은 시행자를 하나로 정리하는 과정을 추진 중입니다. 자양5구역 관련 PFV가 2개 있는데 한 곳은 인원수가 부족하고, 다른 한 곳은 토지면적이 부족해서 협의가 필요한 상황이죠.

올해 1월 17일까지 사업시행인가를 신청하지 않으면 일몰제로 사업이 엎어질 상황이었는데, ’25년 같은 날 까지로 일몰기한 연장에 성공했습니다. 그 전에 사업시행인가를 신청하려면 협의를 서둘러야겠네요.

한양연립 가로주택정비사업은 최근에 이주비 조달까지 성공했습니다. ‘19년에 한국토지신탁이 사업시행자로 참여하면서 신탁방식으로 전환된 사업지죠. ’20년에 HDC현대산업개발이 시공사로 선정됐고, 지난해 말에 사업시행인가를 받고 이주도 끝났습니다. 211가구를 신축할 계획입니다.

동서울터미널 주변은 구축 아파트들이 많고, 입지도 잠실 지척에다 한강변이죠. 게다가 동서울터미널 현대화라는 호재도 어제오늘 일은 아닙니다. 그런데 의외로 눈길을 끄는 재건축 소식은 아직 없습니다. 시장도 그다지 주목하지 않고 있죠.

아파트들이 아직 재건축 연한인 30년을 채우려면 몇 년 남기도 했지만, 무엇보다도 일대 단지들의 용적률이 이미 너무 높습니다. 300~400%까지 아파트를 쌓아 놨고, 덕분에 중대형이 많은데도 대지지분이 평균 10평 내외에 불과합니다.

특히 구의현대6단지와 7단지는 종상향 없이는 정비가 어려워 보입니다. 용적률이 현대6단지는 332%, 현대7단지는 336%인데 각각 3종일반(300%), 2종일반(250%)주거지역입니다.

준주거지역의 경우엔 공공기여로 용적률을 500%까지 상향할 순 있겠지만, 이미 용적률이 높아서 세대수가 많이 늘어나지는 않을 것으로 보입니다. 결과적으로 재건축을 진행하더라도 조합원들의 분담금은 상당하겠네요.

준주거지역에 포함된 주요 단지로는 현대프라임, 강변우성, 구의현대2단지가 있습니다. ’97년 입주한 현대프라임은 한강변 영구조망 입지가 아주 좋은데 용적률이 398%입니다. 30층 높이로 세대수가 1,592세대죠. 전용 59㎡가 9월에 11억으로 거래됐고, 84㎡는 8월에 14억 4,000만 원으로 거래됐습니다.

’96년 입주한 구의현대2단지도 1,606세대 규모 대단지입니다. 용적률은 307%입니다. 4개 타입 전부 전용 84㎡고, 8월에 최고 14억 4,000만 원으로 거래된 기록이 있습니다. 현대프라임과 시세가 같이 가고 있네요.

강변우성은 ’92년 입주한 354세대 단지로 재건축 연한을 작년에 채웠습니다. 용적률은 323%고, 전용 84㎡ 3개 타입입니다. 8월에 최고 11억 7,800만 원으로 실거래가 성사됐습니다.

이런 가운데 사업성이 확 눈에 띄는 단지도 있는데요. 용적률 156%의 자양한양입니다. 최고 12층 높이로 444세대 규모입니다. 지금은 자양고가차도와 동 배치 때문에 한강뷰 느낌이 안 나는데, 종상향해서 높게 지으면 개선될 문제네요.

용적률도 낮고 대형 타입 위주로 구성되어 있어서 대지지분도 넉넉합니다. 평균 23.8평으로 가장 작은 전용 107㎡도 20평입니다. 덕분에 시세는 상당합니다. 전용 108㎡가 8월에 16.1억 원으로 거래됐고, 호가는 더 높습니다.

정비사업 신통기획에 35층 룰 폐지, 그레이트 한강 프로젝트에다 100년 서울 도시공간 대개조까지, 서울시 개발 밑그림이 일필휘지입니다. 발표하는 비전마다 화려한데, 아무쪼록 좋은 결과 있었으면 좋겠네요.