부동산 시장 불황에도 높은 집값을 기록하던 서울 강남지역은 과거부터 유명한 부촌입니다. 위기 속에서도 집값이 흔들리지 않을 정도로 말이죠. 그런데 최근 강남3구의 집값의 편차가 나뉘고 있어 눈길을 끌고 있는데요. 도대체 강남3구의 집값이 변화된 원인은 무엇일까요?
부동산 시장 하락세에 강남3구 집값 변화는?
강남은 크게 3개의 지역구로 나뉩니다. 강남구, 서초구, 송파구가 그 주인공인데요. 세 지역구는 국내에서 비싼 동네로 유명한 곳이죠. 그런 만큼 강남3구의 집값은 올해 초 부동산 시장 하락세에도 견고한 모습을 보였습니다.
한국부동산원에 따르면, 서울시의 아파트 평균 매매가는 올해 2월부터 감소하기 시작했습니다. 1월만해도 11억5,172만원이었던 집값은 2월에는 11억5,084만원으로 줄어들었습니다. 올해 초 금리 인상, 대출 규제, 부동산 정책 등의 원인으로 부동산 시장은 얼어붙었기 때문이죠. 이에 서울의 아파트 평균 매매가도 점차 떨어지기 시작했고요.
물론 하락세를 보이는 시장 분위기는 강남권에도 영향을 미쳤습니다. 하지만 다른 지역구에 비해 하락폭은 미비했는데요. 특히 강남구의 경우 오히려 집값이 오름세를 보이기도 했고요. 강남구는 올해 1월 23억573만원을 기록했습니다. 2월에는 전월대비 0.05% 감소했지만, 3월부터 다시금 집값이 회복됐는데요. 심지어 최근(2022년 5월 기준)에는 1월 대비 0.25% 상승했습니다.
서초구는 2~3월 집값이 꾸준히 올랐습니다. 1월 20억9,628만원이었던 서초구의 아파트 평균 매매가는 4월에 21억220만원을 기록할 정도로 우세를 보였죠. 하지만 지난 5월에는 집값이 주춤했습니다. 1월 대비 5월 서초구 아파트 평균 매매가는 1.2% 하락했습니다.
서초구의 집값이 최근 하락세지만, 송파구의 집값 하락세도 눈에 띕니다. 송파구의 아파트 평균 매매가는 1월 대비 5월에 0.18% 감소했는데요. 도대체 강남구는 오르고, 송파의 집값은 하락한 이유는 무엇인지 살펴볼까요?
강남구는 오르고, 송파 집값 하락한 원인은?
같은 강남권 입지를 지녔음에도 강남구와 서초, 송파의 집값 분위기가 다른 것에는 여러 이유가 있습니다. 사실 서초구는 1월에 비해 5월 집값이 하락했지만, 워낙 2~4월까지 집값이 오름세를 보인 터라 집값이 하락했다고 보긴 힘듭니다. 서초구의 집값이 떨어졌다고 하기에는 5월 한 달만 보고 판단하기 어렵기 때문입니다. 오히려 송파구의 집값 변화를 좀 더 주목해야 하죠.
송파구의 경우 강남구, 서초구와 달리 꾸준히 집값이 내려가고 있습니다. 앞서 본 송파구의 아파트 평균 매매가 데이터를 보면 알 수 있듯이 송파구는 올해 2월부터 지속적으로 집값이 감소세를 보이고 있는데요. 강남3구임에도 송파구만 왜 이런 변화를 보이고 있을까요?
이러한 현상에 대해 부동산 전문가들은 매물 쌓임 현상을 꼽았습니다. 최근 부동산 세금 부담으로 인해 다주택자들이 절세 방법으로 매물을 내놓고 있는데요. 매물이 쌓이니 자연스레 가격이 낮춰지고 있는 것이죠.
정부는 올해 5월부터 1년 간 다주택자 양도세 중과를 면제하기로 했습니다. 그러면서 강남권 다주택자들이 강남구, 서초구에 비해 가격대가 낮은 송파구 매물을 내놓고 있는 것입니다. 송파구는 강남3구에 속하지만 사실 강남구, 서초구에 비해 핵심 상권을 지니고 있진 않습니다. 그러니 강남권에 여러 물건을 지닌 다주택자라면 똘똘한 한 채를 소유해 세금 부담을 줄이고 싶겠죠?
이러한 분위기로 인해 송파구는 매물이 쌓이고 있는 것이고요. 또한 송파구는 아파트 단지가 많은 잠실동 일대가 토지거래허가 구역으로 지정돼 있어 매수자를 찾기 어렵습니다. 실거주 요건도 맞춰야 하기 때문에 매수자 찾기가 '하늘의 별따기'인 거죠.
송파구의 집값 하락 원인에는 공급 물량 과다도 포함됩니다. 송파구는 강남구, 서초구에 비해 공급 물량이 많은데요. 올해 1분기 송파구에는 총 3,334가구가 공급됐습니다. 반면, 강남구와 서초구에는 공급 물량이 거의 없었습니다.
즉 송파구의 집값이 강남구와 서초구에 비해 하락세가 오래 갔던 원인은 매물이 수요보다 많았다는 점, 똘똘한 한 채를 원하는 다주택자들이 늘었다는 점 때문인 것으로 해석됩니다. 그렇다면 앞으로도 강남3구의 집값 편차는 지속될까요?
강남도 이제는 현명한 투자 필수!
이 질문에 대한 답은 그럴 가능성이 높다는 것입니다. 사실 매물이 쌓인 것도 문제지만, 앞으로의 개발 호재도 영향을 미치기 때문인데요. 강남구와 서초구에는 재건축 호재가 있습니다. 반포 주공아파트와 압구정 현대아파트, 개포동 주공아파트, 대치동 은마 아파트 등 강남구와 서초구에는 재건축 기대감을 받는 단지들이 꽤 있습니다.
반면 송파구에는 잠실 주공5단지 외에는 크게 재건축이 기대되는 단지가 없죠. 수요자 입장에서 보면, 송파구가 강남구와 서초구에 비해 집값이 저렴하지만 굳이 호재 없는 곳을 큰돈 들여 투자하기는 어렵습니다. 호재가 기대되는 곳을 선택하는 것이 아무래도 투자의 의미가 있을 테니까요.
이런 시장의 분위기는 당분간 강남3구 집값에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 세금에 대한 부담은 커지니, 여러 주택을 가진 것은 그만큼 리스크로 이어질 수 있습니다. 그렇기에 똘똘한 한 채의 인기도 높아지고 있는 것이고요.
똘똘한 한 채를 강남권에서 소유한다면, 아무래도 호재가 있고 상권과 여러 장점을 지닌 강남구와 서초구를 선택할 수밖에 없는데요. 만약 강남권 부동산 재테크를 알아보시는 분들이라면 이런 점을 유념하시어 현명한 선택하시기를 추천드립니다.