현금 1억으로 살 수 있는 수도권 새 아파트 알려 드립니다
[리얼캐스트=한민숙 기자] 부동산 시장이 침체 국면에 접어들면서 내 집 마련을 꿈꾸던 실수요층의 심리도 꽁꽁 얼어붙었습니다. 하지만 청약전문가 박지민 대표는 내 집 마련 타이밍이 왔다고 조언하는데요. 지금이 절호의 기회라고 판단하는 이유와 당장 구입해도 괜찮은 급매물 찾는 법 등을 들어봤습니다.
무주택자 내 집 마련 찬스라고 판단하는 이유?
지금 대출 조건이 완화되었고 그리고 지역마다 급매가 나오는 단지들이 많이 나오고 있습니다. 구체적으로 먼저 대출요건이 완화가 되었는데 최근 보금자리특례라고 주택가격 9억원까지는 고정금리 4%대 또는 5%대 이하로 고정해서 금리 부담을 줄여준다는 정부정책도 있었고 생애최초 구입자한테는 80% 대출해 준다는 대출 완화책도 있기 때문에 주택을 마련하는데 덜 부담스러운 상황이 되었습니다. 집값의 20% 현금만 있으면 내 집 마련을 할 수 있는 거죠.
물론 금리를 고려해야 되겠지만 가처분소득에 따라서 이자를 부담할 수 있는 가격 범위 안에 있다고 하면 고금리라도 아주 싼 가격에 주택을 매입했다고 하면 어느 정도 이자를 감당하면서 낮아지는 금리까지 버틸 수 있다고 하면 내 집 마련하기에 좋은 기회인 거는 확실합니다.
집값 더 떨어지지 않을까? 하락장에서 급매물 찾는 기준이 있다면?
일부 지역은 40% 가까이 빠진 곳도 있고 일부 강남과 같은 지역은 15% 내지 20% 조금 덜 하락한 지역도 있습니다. 이 가격대가 얼마나 싼지 파악하는 것이 중요한데 특히 저는 보는 지표가 절대 가격지표도 중요한데 이 가격이 몇 년도 가격인가가 더 중요한 거 같습니다.
연도가 중요한 이유는 상식적으로 보면 가격이 올라가니까 이걸 잠재우기 위해서 대책을 내놓습니다. 그럼 그 대책으로 한 번 (가격을) 누릅니다. 누르게 되면 가격이 어느 정도 조정이 되고 시간이 흘러서 다시 가격이 올라가면 또 다른 정책을 통해서 가격 누릅니다.
어떤 가격이든 주식이든 부동산이든 이제 등락폭을 경험할 때는 이렇게 꾸준히 우상향하지 않고 우상향해도 오르고 내리고를 반복합니다. 그런 정부 정책을 통해서 우상향인 상황에서도 계속 조정을 해 왔기 때문에 그래프를 보면 정확히 정부 정책이 나온 시점하고 조정 시점이 일치합니다.
개인적으로 생각하는 것은 2018년도 9.13 대책이 있었고 2019년도 12.16 대책이 있었고 2020년도 6.17 대책이 있었습니다. 그래서 ‘18년도 ‘19년도 ‘20년도 각각의 대책에 따른 변곡점에 따라서 2018년도와 ‘19년도 가격이 저가라고 생각하는 경우 또는 2019년도와 2020년도 사이가 저가라고 생각하는 경우에 따라서 관심 지역이 어느 정도 가격이냐 파악이 중요한 거 같습니다.
다만 2018년도 ‘19년도 가격을 딱 찍은 지역들이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 예를 들면 신축이 많은 지역은 낙폭이 큽니다. 근데 구축이 많은 지역은 생각보다 낙폭이 적습니다. 그 이유는 신축에 들어가서 사는 사람들은 무리한 대출 또는 새 집에 대한 어떤 욕구 그 다음에 비과세를 받고 빨리 팔아서 다른 집으로 갈아타려는 욕구가 있었기 때문에 한 마디로 좀 거쳐가는 수요가 많습니다.
그래서 갈아타기 1주택, 2주택 이런 식으로 많이 확장을 한 사람들이 주로 신축에 많이 거주하는 편이었고 그에 반해서 구축같은 경우는 오랫동안 10년, 20년 사신 분들이 많기 때문에 무리한 투자보다는 투자성을 최소한으로 하고 실거주성을 높이려는 분들이 주로 구축에 거주하시는 비율이 큽니다.
그래서 ‘주로 과대 낙폭은 신축 즉 30% 이상 빠진 가격이 주로 신축에서 발생하고 그렇기 때문에 그 가격은 많이 올랐다가 많이 떨어졌다. 이 가격대는 앞서 말씀드린 2018년도 ‘19년도 가격과 맞닿아 있다 그래서 좀 싼 편이다’ 이렇게 저는 결론을 내렸습니다.
2020년 이전을 기준으로 삼는 이유는?
코로나 팬데믹으로 2020년도부터 통화량을 많이 증가시켰습니다. 그래서 어느 정도 인플레, 거품이 쌓였다는 가격들이 2020년 이후 가격이라 보는 거고 그 전 가격이라고 하면 코로나로 인한 어떤 통화량 증가를 확실하게 경험하기 전이기 때문에 그래서 ‘18년도 가격 ‘19년도 가격을 언급을 드린 겁니다.
현실적으로 급매물 찾는 법은?
보통 어떤 단지가 관심을 받으려면 신축 분양이 있어야 합니다. 신축 분양 일어나면 그 지역이 일시적으로 물망에 오릅니다.
예를 들면 청량리 롯데캐슬SKY-L65이 있는데 그 오른편에 래미안 크레시티가 있습니다. 이 단지는 최고가 전용 84㎡ 기준으로 17억원까지 올랐던 단지인데 최근 10억5천까지 실거래가 떴습니다. 6억5천만원이 빠진 거래, 이걸 퍼센트로 계산하면 38%가 하락한 수치입니다. 이 가격이 어느 지점과 맞닿아 있냐면 2018년도 ‘19년도 그 즈음에 있습니다. 그래서 이렇게 신축 분양을 따라가는 준심축이나 준신축이 된 아파트의 초급매를 노리면 그나마 좀 싼 가격에 살 수 있다 이렇게도 보시면 좋겠습니다.
이 외에도 최근에 분양했던 서울에 B단지가 전용 84㎡ 기준으로 10억원 넘게 분양을 했는데 그 위쪽에 ‘19년도, ‘20년도, ‘21년도에 각각 입주한 신축 아파트들이 있습니다. 현재 기준으로 급매 가격이 8억대 중반부터 9억대 초반까지도 아직 나와 있거든요. 그러면 신축분양 가격보다 물론 역까지는 더 거리가 있지만 1억에서 1억5천만원 저렴한 가격에 신축 아파트를 매수할 수 있다고 하면 거기서는 분양 받을까 또는 기축 매수를 할까 기축이지만 신축이라서 충분히 고민할 가치가 있는 겁니다.
그래서 어느 지역에서 신규 분양할 때 옆에 있는 기축들의 가격이 얼마나 싼지도 매수 포인트의 비교로 삼아도 될 것 같습니다.
현금 1억원으로 내 집 마련이 가능하다고요?
9억짜리 아파트를 약 7억 이상 대출을 받고 월 이자 6%를 보면 거의 600만원에서 700만원 이자를 낼 겁니다. 현실적으로 굉장히 힘든 얘기죠. 맞벌이 부부가 고소득 연봉 각각 1억씩 연봉이어야지만 생활비를 일부 그 다음에 양육비를 일부 해서 겨우 끌고 갈 만한 현실과 약간 동떨어진 금액대인데 현실성에 맞춰서 지금 싼 아파트가 있다고 하면 입주하는 아파트들이 저렴합니다.
지금 수도권에서도 전용면적 84㎡ 기준으로 공공택지라고 불리는 신도시가 있잖아요. 신도시에 전용 84㎡이 작년 초에는 4억대 초반에 분양했다가 작년 말에는 거의 5억대까지 분양했거든요.
5억이 넘어서는 경우도 있었고요. 그러면 지금보다 2년, 3년 전에 분양했던 아파트가 지금 입주를 합니다. 그때 분양가는 4억에서 4억 5천만원 선으로 저렴한 편이었습니다. 그런 아파트가 현재 입주할 때 부동산 시장이 안 좋기 때문에 분양가 거의 그대로 소위 말해 무피로 살 수 있는 기회가 열렸습니다.
그래서 시흥, 송도 그 외에 수도권 쪽에 있는 입주 아파트들은 3년 전에 4억에서 5억 사이에 분양했던 것들이 지금 그 선에서 매수가 가능합니다.
실제로는 3억대 분양한 것도 굉장히 많았습니다. 양주회천신도시나 시흥MTV, 영종도에 3억대에 분양한 것들이 있습니다. 물론 영종도가 낙폭도 굉장히 컸지만 분양가 자체가 수도권에서 전용면적 84㎡ 기준으로 3억대라고 하면 굉장히 싼 가격입니다. 지금 지방의 군단위 조차도 입주자 모집 공고에 분양가 오픈된 것 보면 다 3억대 초중반 넘어가거든요. 그래서 괜찮은 선택이라고 보고 후보군에 올리셔도 되겠습니다.
단지를 꼭 찍어 주신다면?
예를 들면 송도 호반써밋(송도)이 있습니다. 분양가가 4억 후반 대에 분양을 했었고 프리미엄이 5천만원 전후가 붙어 있어서 인근에 아파트가 10억원이 훌쩍 넘었을 때 6억 전후로 실거래가 찍힌 적이 있습니다. (지금은) 그것보다 더 싸게 신축 아파트를 매수할 수 있습니다.
또 시흥장현지구 유승한내들도 같은 경우고요. 검단신도시가 분양을 한꺼번에 많이 해서 입주도 한꺼번에 4~5개 단지가 상반기, 하반기 안에 또 합니다. 그런 단지들은 여러 프롭테크 사이트, 호갱노노나 아실 또는 네이버 부동산 등을 보면서 언제 입주하는지에 따라서 포착 기회가 있다라고 보여지고요.
특히 팁 하나 드리면 작년 10월부터 입주한 아파트가 거의 입주 막바지거나 끝났습니다. 끝났음에도 불구하고 입주를 못하는 급매들이 아직도 남아 있는 경우가 꽤 많습니다. 그래서 2022년 10월부터 입주하여 2023년 상반기까지 입주 예정인 단지까지 보면 꽤 많이 단지가 리스트에 있을 겁니다.
내 집 마련을 계획하는 실수요자에게 당부하는 말은?
여기서 전제하는 거는 투자가 아니라 내 집 마련입니다. 만약에 전세를 준다고 하면 실투자금이 3억이 훌쩍 넘어가는 경우가 생깁니다. 하지만 실거주하게 되면 1억원의 현금이 필요한 경우로 많이 줄어듭니다. 그래서 투자보다는 실거주 목적을 가지고 편안하게 신축에 산다라는 개념으로 접근하셔야 됩니다.
또한 앞서 말씀드린 단지는 지금 분양권이 전매가 가능한 지역이었다고 하면 프리미엄이 2억 3억 붙어 있는 상태에서 무피가 돼 버렸습니다. 그러면 그런 욕심, 또는 투자성을 가지고 접근해도 이전 가격이 있기 때문에 시간만 지나면 올라갈 수 있다라고 판단이 됩니다.
다만 그 시점과 강도를 파악하기에는 아무도 예측을 못하는 부분이라서 싸게 사서 때를 기다린다 이런 관점은 괜찮은 거 같습니다.