괄목상대, 서초구 방배동 일제히 재건축 중
전통 부촌 서초구 방배동이 환골탈태 중입니다. 사당역 일대 재건축 사업들이 하나 둘 성과를 내면서, 노후 주택가가 하이엔드 브랜드 아파트촌으로 거듭나고 있죠. 재초환을 피한 단지도 많고, 입지도 좋아 세간의 이목이 집중되고 있죠. 오늘은 미래의 방배동 대장주가 유력한 5구역과 13구역을 확인해봤습니다.
‘디에이치 방배’로 거듭나는 방배5구역
방배5구역은 방배2동 북단에 전개되고 있는 재건축 사업입니다. 17만 6,496㎡ 면적에 지하 3층~지상 최고 33층, 29개동, 3,065세대의 매머드급 새 아파트를 짓는 사업이죠. 현대건설이 수주해 ‘디에이치방배’라는 이름이 붙었습니다.
타입 구성은 중대형 위주입니다. 제일 작은 타입도 전용 59㎡(25평)에 그치죠. 주력은 전체 3개 타입 1,174세대가 배치된 전용 84㎡(33평)이지만, 101㎡(39평)와 114㎡(44평) 비중도 상당합니다. 고급 아파트의 전형이라고 할 평면 구성이네요.
가격도 상당할 전망입니다. 분양가 상한제가 적용되는 단지입니다만 보도에 따르면 건자재비 상승 영향으로 지금은 평(3.3㎡)당 6천만원대 분양가를 책정하지 않으면 사업성이 나오지 않는다고 하네요. 33평 기준으로 환산하면 근 20억원, 25평 기준으로 15억원입니다.
놀라서 눈이 튀어나올만한 가격입니다만 의외로 시세차익까지 기대해 볼 수 있을지도 모릅니다. 인접한 방배롯데캐슬아르떼의 경우 전용 84㎡가 23억대 시세를 유지하고 있습니다.
롯데캐슬이 이수역에 더 가깝다는 장점이 뚜렷합니다만 세대수와 연식에서 앞서는 디에이치방배의 상대 우위가 거의 확실한 상황이고, 대장주 프리미엄을 고려하면 상당한 시세차익을 고려해 볼 수도 있겠습니다. 게다가 평당 6천만원은 최악의 상황을 가정한 것이니 실제로는 더 여유가 생길 수도 있겠고요.
일반분양은 2023년 하반기가 유력합니다. 입주는 ‘26년 하반기가 되겠네요. 물론 작년과 재작년에도 분양이 유력하다는 얘기는 계속 있었습니다. 이번에는 순조롭게 분양이 있을지 기대해 보겠습니다.
5구역 바짝 뒤쫓는 13구역, ‘방배 포레스트 자이’
방배13구역 재건축 사업은 매봉재산 서쪽, 효령로 남단에 진행되고 있습니다. 지난해 12월에 변경한 정비계획에 따르면 총 12만 9,891㎡ 면적에 최고 22층, 35개동, 2,369세대를 새로 지을 계획입니다. 시공은 GS건설이 맡아 ‘방배 포레스트 자이’라는 이름이 붙었습니다.
이번 변경에서 제일 눈에 띄는 변화는 최고층수를 16층에서 22층으로 올린 점이죠. 이건 주변 동으로 주택을 몰아주면서 공공보행통로를 만들고 통경축을 확보하기 위한 방안이네요.
중대형 평면도 크게 늘어났습니다. 전용 60~85㎡ 구간 세대수는 706세대에서 981세대로 늘었고요, 85㎡ 이상 구간은 168세대에서 258세대로 늘었습니다. 그 와중에 60㎡ 미만 소형은 1,218세대에서 1,130세대로 줄었는데, 임대주택은 더 늘어났습니다. 서울시와 조합의 줄다리기가 눈에 보이는 듯 하네요.
이 단지는 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 5구역에 비해 규모는 작은 편입니다만, 방현초등학교를 끼고 있고 방배근린공원, 매봉재산도 가깝거든요. 2호선 사당역이 상대적으로 더 가깝다는 장점도 있으니 쉽게 우열을 가리기는 어려울 것으로 보입니다.
방배5구역과 비슷한 입지에, 비슷한 시기 분양이 예상되니 분양가도 비슷한 수준으로 예상됩니다. 전용 84㎡ 20억, 59㎡ 15억원인데, 이 정도면 매봉재산 반대편의 방배그랑자이에 비해 상당히 저렴한 수준입니다.
방배그랑자이 전용 84㎡는 A타입이 지난해 6월에 29억 5천만원에 거래됐는데요. 지금 호가도 최소 25억 이상입니다. 20억이면 아직 5억 정도 여유가 있는 셈이고, 13구역은 방배그랑자이에 비해 입지 면에서 강점이 충분하니 조금 더 안전하다고 할 수 있겠습니다. 일반분양은 2024년은 되어야 가능할 것으로 보이네요.
현재 시점에서 입주권 투자, 실익 있나?
방배5구역과 13구역은 모두 재초환을 피한 단지라 입주권 거래도 활발했습니다. 5구역은 이제 착공에 들어간 덕에 조합원 지위양도 가능한 매물이 거의 없어졌지만, 13구역은 아직 거래가능한 매물이 살아있는 편입니다.
다만 요즘 시장 상황을 고려하면 미리 입주권으로 진입하는 실익은 낮아보입니다. 방배 13구역은 현재 매물 기준으로는 전용 84㎡ 기준 19억원대 투자금이 필요하다고 하는데요. 조합원 분양가는 약 10억 600만원이고, 여기에 프리미엄이 9억원대로 붙어 있습니다.
소문대로 6천만원대 분양가를 상정한다면 일반분양가는 최소 20억 4천만원 수준이 될 테니 취득세를 고려해도 일반분양가 대비 어느 정도 절약이 가능한 상황이지만, 요즘 같은 상황에 최소 3년 이상 20억 가까운 돈을 묶어둘만큼 매력이 있는지는 좀 더 고민해봐야 하겠습니다.
종합해보면 세대수가 압도적인 대장주에 매력을 느낀다면 5구역, 실거주의 편리함에 점수를 준다면 13구역이 어울릴 것으로 보입니다. 물론 전용 84㎡ 기준 20억에 달하는 가격과 기약 없는 일반분양에 대한 기다림은 극복해야 할 과제이긴 하네요.