송파구 19개 재건축 단지 진행 현황은?
최근 송파구 집값이 휘청휘청합니다. 조사에 따라서는 서울에서 가장 많이 떨어지고 있다는 얘기도 나오는데요. 지금 주택 시장 상황을 고려해보면 “그나마 거래라도 되고 있다는 거 아닌가?” 싶긴 합니다. 그런 의미에서 오늘 리얼캐스트는 송파구를 둘러봅니다. 19개 재건축 단지를 간략하게 훑어보고, 진행현황과 시세도 확인해 보도록 하죠.
신천동 – 잠실진주, 미성크로바, 장미 1∙2∙3차
잠실 진주아파트는 진작에 재건축 구체안이 나왔습니다. 1,507세대를 허물고 잠실래미안아이파크 2,678세대를 재건축합니다. 일반분양물량은 전용 43, 59, 84㎡로 578세대가 나온다고 하네요. 올해 중에 일반분양을 할 예정이고, 입주는 2025년 6월로 예정되어 있습니다.
이 단지는 원래 작년에 착공을 하고 진작에 분양도 마쳤어야 하는 단지인데요. 착공 전 조사에서 삼국시대 유구(遺構)가 등장하는 바람에 최근까지 착공이 지연됐습니다. 지금은 송파구와 조합, 문화재청이 협의한 결과 단지 내 어린이 공원에 유물을 이전 보존하는 방안이 채택됐고, 공사도 재개됐습니다.
현재 조합원 지위양도가 가능한 매물의 호가는 전용 59㎡ 기준 17억원 수준입니다. 전용 59㎡는 분담금 1억 7천 정도에 34평(전용 84㎡)을 받을 수 있다던데, 파크리오 전용 84㎡가 지금 10억 후반인 걸 고려하면 신축 프리미엄과의 간격을 잘 재야 하겠습니다.
잠실 미성크로바는 이주 2년 만에 건축심의를 통과하고 지난해 1월부터 착공에 들어갔습니다. 전체 1,350세대를 허물고 1,910세대를 새로 짓습니다. 브랜드는 롯데건설의 르엘입니다. 이 단지는 후분양을 계획하고 있어서 2024년이나 되어야 일반분양 소식이 들릴 듯 합니다.
미성 전용 59㎡는 현재 15억원, 95㎡는 22억 5천만원, 크로바 전용 125㎡는 30억원에 호가가 형성되어 있습니다.
전체 3,522세대 신천동 장미 1∙2∙3차는 통합재건축을 추진하고 있습니다. 조합설립을 마친 상황입니다. 2021년 말 신속통합기획에 이름을 올렸고, 서울시가 기획 설계 용역을 발주했으니 올해 중에 청사진이 나올 전망입니다.
장미1차 전용 82㎡는 현재 18억 수준에 호가가 형성되어 있습니다. 1년 전에는 최고 23억 2,500만원으로 거래된 타입인데, 가격이 꽤 낮아졌습니다만 거래가 없는 상황입니다.
잠실동 - 잠실주공 5단지, 잠실우성 1,2,3차, 잠실우성 4차
탄천변 잠실우성 1∙2∙3차는 2021년에 조합설립인가를 받았습니다. 전체 1,842세대 규모입니다. 정비계획은 지난해에 수정을 거쳐서 2,680세대가 되었습니다. 원래 좀 더 많았는데 전용 85㎡ 초과 중대형을 늘리게 돼서 세대수가 줄었네요.
이 단지 전용 96㎡는 현재 호가가 20억대에 형성돼 있습니다. ‘21년 8월에는 23억원이었던 타입입니다. 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정된 터라 거래는 끊긴지 오래됐습니다.
약간 동남쪽에 위치한 잠실우성 4차는 555세대를 허물고 최고 32층 825세대를 지을 계획입니다. 지난해 말에 건축심의까지 통과했습니다. 전용 59㎡ 부터 160㎡까지 6개 타입이 들어갈 계획이라고 하네요.
지금 전용 81㎡ 호가는 14억 5천만원, 95㎡는 그보다 약간 높은 수준입니다. 역시 ‘21년 이후에 거래가 끊겼고, 당시 실거래가보다 호가가 다소 하락해 있는 상황인 건 마찬가지입니다.
잠실주공 5단지는 앞서 다뤘으니 생략합니다. 우측 상단을 눌러 관련 영상을 확인해보시면 되겠습니다.
송파동 – 미성맨션, 가락삼익, 송파한양2차
이번엔 송파동입니다. 378세대 미성맨션은 810세대 재건축을 꿈꾸고 있습니다. 지난해 1월에 추진위 승인을 받고 사업에 박차를 가하는 중입니다. 용적률이 178% 수준으로 사업성이 나쁘지 않습니다.
지난해 5월에 116㎡가 18억 7천만원으로 거래됐습니다. 지금 호가는 18억원이네요. 전용 58㎡ 호가는 12억 7천만원인데, 2021년 가격으로 돌아온 것으로 보입니다.
이웃한 가락삼익은 한 발 앞서가고 있습니다. 조합설립은 이미 2019년에 끝냈고, 지난해 1월에 건축심의를 통과한 후 사업시행인가를 준비하고 있습니다. 936세대를 허물고 1,531세대 규모 아파트를 새로 올릴 계획입니다.
여기는 전용 84㎡ 호가가 14억 5천만원인데요. 같은 타입이 21년 7월에 16억 3,750만원으로 거래된 적이 있습니다. 하락폭이 꽤 큰 편입니다.
서쪽에 위치한 한양2차도 조합설립인가를 마쳤습니다. 현재 744세대 규모 단지고 새로 지으면 1,600세대입니다. 신통기획을 신청했던 단지인데, 임대율 21%에 조합원 들의 반발이 심해서 신통기획을 철회했다고 합니다.
여긴 유독 거래가 없는데, 전용 146㎡가 ‘21년 8월에 22억 2천만원으로 실거래가 성사됐습니다. 이 타입의 지금 호가는 17억 8천만원까지 내려와 있네요.
방이동 – 올림픽선수기자촌, 방이대림
올림픽선수기자촌은 이번 안전진단 규제 완화의 최대 수혜자로 꼽힙니다. ‘21년에 D등급(조건부)을 받은 상황인데, 완화된 기준을 소급적용하면 올해 1분기 중에 무난하게 안전진단을 통과할 것으로 예상됩니다.
덩치 큰 단지라서 거래는 좀 있는데, 그만큼 하락폭도 커 보입니다. 전용 100㎡ B타입이 지난해 12월에 18억원으로 실거래 됐습니다. ‘21년 9월에 26억 5천만원으로 거래된 타입입니다. 지금 같은 면적 호가는 20억 정도로 올라왔네요.
방이역(⑤) 역세권 방이대림은 지난해 4월에 추진위 승인을 받았습니다. 480세대를 허물고 929세대를 새로 짓는 사업입니다. 지금은 조합설립을 준비하고 있는 상황입니다. 전용 125㎡가 지난해 12월에 16억원으로 거래됐습니다. 지난해 3월만 해도 21억원으로 실거래가 성사됐었는데, 1년도 안돼서 5억원 가까이 빠졌습니다.
오금동 - 상아1차
오금동 상아1차는 지난해 5월에 사업시행인가를 받고 12월에는 시공사 선정까지 마쳤습니다. GS건설이 자이를 짓습니다. 단지는 226세대를 허물고 405세대를 새로 올리게 됩니다. 여기는 가격이 상대적으로 안정적인 편입니다. 전용 106㎡가 ‘21년 6월에 16억원으로 거래됐는데, 지금 호가는 15억원입니다. 거래가 없기는 마찬가지이긴 합니다.
문정동 - 가락현대1차
문정동 가락현대1차는 2019년 조합설립 이후 별 소식이 없습니다. 현재 514세대를 허물고 756세대를 새로 지을 계획입니다. 전용 123㎡가 ‘21년 6월에 최고 17억 5천만원으로 거래됐었는데, 지금은 호가 13억원까지 나왔습니다. 여기도 하락폭이 상당하네요.
가락동 – 가락극동, 가락삼환, 가락프라자
개롱역(⑤) 역세권 가락극동도 조합설립인가를 받았습니다. 현재는 555세대이고 신축은 1,070세대를 계획하고 있습니다. 전용 120㎡가 ‘21년 7월에 18억 9천만원으로 거래됐었습니다. 지금은 같은 타입 호가가 20억원 수준이네요. 요즘 보기 드물게도 가격 하락이 없는 단지입니다.
인접한 가락삼환나우빌은 사업시행인가를 준비하고 있습니다. 648세대 구축을 허물고 1,082세대 신축을 세울 계획입니다. ‘22년 1월에 전용 84㎡ B타입이 15억 6,800만원으로 거래됐는데, 지금 같은 타입 호가는 13억원으로 조정됐습니다.
가락프라자는 지난해 12월에 건축심의를 통과했습니다. 최고 12층 11개동 672세대를 허물고 최고 34층 12개동 1,073세대를 짓습니다. 이제 다음으로 사업시행인가를 준비 중입니다. 전용 84㎡가 지난해 1월 15억 7천만원으로 거래됐었고, 그 뒤로는 거래가 없습니다. 지금 같은 타입 호가는 12억 9천만원입니다. 1년 사이 3억원 정도 조정됐습니다.
오늘은 송파구 전체 재건축 19개 단지 현황을 간략하게 둘러봤습니다. 어디든 전체적으로 호가가 가라앉은 게 눈에 보이네요. 재건축에 관심이 있으시다면 동향을 확인해 보시는 것도 좋겠습니다.