2022년 이전까지만 해도 부동산 다주택 포지션은 규제를 피해가며 수익을 창출할 수 있는 유리한 전략으로 여겨졌습니다. 하지만 저출산과 도시 기능의 쏠림, 그리고 강남 일극 체제 심화는 기존 투자자들의 전략을 무력화시켰고, 부동산 시장의 흐름은 똘똘한 한 채 중심으로 재편되고 있습니다. 리얼캐스트에서 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 만나 부동산 흐름의 변곡점과 실패한 투자 패턴, 그리고 생존 전략을 들어봤습니다.
확신에 기대다 무너진 다주택자들의 현재
과거에는 부동산 규제를 피하기 위해 지방의 공시가격 1억 이하 주택이나 지산·생숙·아파텔 같은 비주택 상품에 투자하는 전략이 유효하게 여겨졌습니다. 취득세 중과나 법인 규제에 대응하여 개인 명의로 다수의 매물을 보유하거나, 규제 사각지대의 구조를 활용해 포지션을 확장했습니다. 하지만 이 전략은 출산율 급락, 인구 감소, 도시 기능의 집중이라는 예기치 못한 구조적 변화 앞에서 무너지게 됩니다.
부동산 시장은 이곳을 향한다, 강남 일극화와 시장의 정답지
서울, 특히 강남으로의 수요 집중은 이제 누구도 부정할 수 없는 흐름이 되었습니다. 초저출산과 의료 인프라의 격차는 이러한 쏠림 현상을 더욱 가속화하고 있으며, 정책 입안자조차 강남 주택 가격의 하락은 원하지 않는 구조입니다.
결국 ‘똘똘한 한 채’라는 이름 아래 특정 지역으로만 수요가 몰리고 있고, 이에 따라 전국의 나머지 지역은 사실상 도태되고 있는 상황입니다.
부동산 시장 진정한 위너는?
2020년 이후 부동산 시장에는 경험보다 확신을 앞세운 투자자들이 등장했습니다. 과도한 레버리지와 단기 수익에 대한 집착은 오히려 투자자의 퇴출로 이어졌습니다. 특히 유튜브나 미디어를 통해 왜곡된 ‘시장 명분’이 확산되었고, 서울 아파트가 비싸지 않다는 주장까지 나오는 현실은 투자자들의 판단력을 흐리게 만들었습니다.
이 같은 명분은 가격 괴리를 정당화하는 가스라이팅으로 작용했으며, 다수의 투자자들이 과도한 포지션을 잡은 끝에 손실을 피하지 못했습니다.
현재 시장에서 가장 유리한 위치에 있는 사람은 30대 고소득자입니다. 정부의 LTV 완화와 생애최초 대출 등 제도를 적극 활용해 상급지 주택을 매입하고, 상생임대 등록을 통해 세제 혜택까지 누리고 있습니다. 거주 목적이 아닌 투자 목적의 매입임에도 이를 ‘똘똘한 한 채’라 부르며 포지션을 정당화하고 있는 상황은, 사실상 시장 자체가 투기와 자산 불균형을 조장하고 있음을 보여줍니다.
부동산 규제에 반하면 안 되는 이유
투자 시장에서 가장 중요한 원칙은 ‘살아남는 것’입니다. 그동안 규제는 무리한 욕망과 인간 본성이 초래할 수 있는 파멸을 막기 위한 최소한의 안전장치였습니다. 부동산이 금융화된 오늘날, 규제는 좌파나 우파의 문제가 아니라 지속 가능한 자산 운용을 위한 필수조건입니다.
유튜브나 미디어에서 확신을 유도하는 메시지에 휘둘리기보다, 위화감을 느끼는 순간 멈추고 스스로 판단해야 합니다. 시장의 ‘선’은 단기 수익을 막기 위한 것이 아니라 장기 생존을 위한 경계선입니다. 그 선을 인지하고 그 안에서 움직이는 것이야말로 지금 시대에 자산을 지키는 유일한 방법입니다.
[주의] 본 방송에서 제공하는 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.