서울 아파트 냉각기 시작? 하락 거래도 속출
대출 규제 영향으로 상승세가 계속되던 서울 주택 매매시장에 냉각 조짐이 일어나고 있습니다. 전문가들은 주택 수요자들의 관망세가 이어짐에 따라 내년 초까지 침체가 계속될 것이란 전망을 하고 있습니다.
서울부동산정보광장에 따르면, 서울 아파트 매매 거래량(11월 26일 기준)은 9월 3111건, 10월 3619건으로 집계됐습니다. 10월의 경우, 아직 신고 기한이 더 남아 있긴 하지만, 7월 9195건과 비교하면 반토막 수준입니다.
매물 역시 올해 중순과 비교해 큰 증가세를 보이고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 매물은 8만9086건으로 9만 건에 육박했습니다(11월 26일 기준). 석 달 전인 7만8573건과 비교해 무려 1만 건 이상(13.3%) 증가했습니다.
서울 아파트시장은 주택 수요가 줄고 매물이 쌓이면서 집값 또한 상승폭이 감소하고 있습니다. 한국부동산원 주간아파트 매매가격지수는 11월 3주차에 0.06%를 기록했는데요. 두 달 전인 9월 3주차 0.16%보다 0.10%p 낮아지며, 지난 9월 이후 상승폭이 계속 줄어드는 모습입니다.
실제 서울 고가 주택시장을 대표하는 강남, 서초, 용산에서는 하락 거래가 속출하고 있습니다. 용산구 이촌동 래미안첼리투스는 전용면적 124㎡가 11월 14일 40억9000만원(2층)에 실거래되며 6월 최고가인 53억4998만원(43층)보다 12억원 이상 하락했습니다. 층수를 고려하더라도 하락폭이 매우 큰 수준입니다.
또한, 강남구 청담동 건영아파트 전용 84㎡도 11월 27억2000만원(9층)에 실거래되며 7월 33억원(17층)과 비교해 6억원 가까이 내렸습니다. 서초구에서는 래미안원베일리 전용 84㎡가 10월 51억3000만원(14층)에 거래되며 8월 60억(9층)과 비교해 8억원 이상 하락했습니다.
매수세 점차 약화... 침체 원인은?
이처럼 변화한 시장 분위기는 수치로 확연하게 드러납니다. KB부동산 주간시계열 매매거래동향에 따르면 11월 3주차 서울 매매거래지수(100을 초과할수록 거래가 활발함을 의미)는 9.2로 9월부터 지속 하락 중입니다. 올해 가장 높았던 7월 3주차(47.4)와 비교해 5분의 1 수준으로 매수세가 떨어졌습니다.
최근 서울 아파트 매매시장이 침체된 이유는 무엇보다 정부의 가계대출 관리 강화와 대출 규제를 주원인으로 들 수 있습니다.
지난 9월, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 실행됐고, 금융당국의 방침에 따라 은행이 자체적으로 대출을 규제하며 매수세 감소에 큰 영향을 미쳤습니다. 여기에 최근 들어 서울 아파트값이 석 달 전과 비교해 상승세가 둔화했고, 금리 인상으로 자금 조달이 어려워지면서 실수요자의 관망세가 지속되고 있다고 분석됩니다.
경기 침체도 향후 아파트 매매시장을 어둡게 하는 요소입니다. 이달 한국은행이 발표한 ‘11월 소비자동향조사 결과’에 따르면, 11월 소비심리지수는 전월 101.0보다 1.0p 하락한 100.7을 기록했습니다.
여기에 주택가격전망도 전월 대비 7p 하락한 109를 기록했는데요. 이는 지난해 12월 9p 하락 이후 최대 낙폭으로 앞으로 집값 상승폭이 더 줄어들 수 있음을 암시합니다. 이런 상황에 시장에서는 적어도 내년 초까지 서울 아파트시장의 침체가 계속될 것이라 예상하고 있는데요. 향후 정부의 대출 정책이 변수로 작용할 전망입니다.