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한 달 만에 부동산 시장 분위기가 급변했습니다. 시장 양극화 현상이 짙어지고 금리 인하, 공급 감소, 상승하는 분양가 등이 복합적으로 작용하며 향후 집값의 불확실성도 증가하고 있는데요. 김인만 부동산경제연구소 소장에게 현재 부동산 현황을 들어봤습니다.
현 부동산 시장 점검_시장 양극화, 실수요자 중심
시장 양극화는 서울 수도권 지역과 지방의 양극화, 서울과 수도권의 양극화, 서울 내에서도 양극화가 진행되고 있습니다.
실제 7월 서울 아파트 거래량이 거의 9천 건을 넘어섰습니다. 이는 1만 건 이상 거래가 됐던 2020년, 2021년 이후 세 번째로 많은 거래량입니다.
특이한 점은 2020년, 2021년은 다주택자들, 투자하시는 분들, 실수요자들 등 여러 수요들이 거래량을 올렸다면, 최근에는 실수요자들이 거래를 주도하고 있다는 점입니다.
반면 지방은 미분양이 여전히 많아 전국 미분양의 한 83% 정도가 지방에 쏠려 있습니다.
현 부동산 시장 점검_금리 인하 기대감
올해까지는 아마 한국은행의 기준금리 인하는 쉽지 않을 겁니다. 2024년은 3.25% 기준금리가 유지될 가능성이 높은데, 2025년 기준금리 두 번 정도 내리면 아마 대출금리 인하가 불가피할 것 같습니다.
이미 은행들은 올해 8월, 9월에 영업실적을 다 달성했는데 2025년 새해가 되면 은행들도 실적을 채워야 해서 정부 말을 듣기는 현실적으로 어려울 겁니다.
그러면 은행의 대출 창구의 문턱이 낮아지고, 기준금리 인하까지 맞물리게 된다면, 실제로 대출금리가 또 내려갈 가능성이 높습니다. 그러면 역시 또 집값 상승이 하나의 자극 요인이 됩니다.
현 부동산 시장 점검_고분양가 지속
분양가는 건축비, 자재비 등은 물론이지만 주변 집값과 연동이 돼 있기 때문에 분양가가 올라가면 주변 집값이 쉽게 떨어지지 않습니다. 특히 얼죽신을 분양 받으면 프리미엄이 붙기 때문에 결국 가격이 올라갑니다. 때문에 분양가 상승도 또 집값 상승을 기대하는 하나의 요인이 될 수 있습니다.
현 부동산 시장 점검_입주 물량 부족
서울에는 입주 물량이 굉장히 부족합니다. 서울은 평균 4만 7천여 호가 적정선인데 서울 인구 대비 여전히 서울 입주 물량은 부족하고 더욱 큰 문제는 2026년 이후에 발생을 합니다.
2026년은 서울 입주 물량이 만호가 되지 않습니다. 이런 경우 매매 가격도 문제지만, 전세 가격도 굉장한 자극을 줍니다.
매매 같은 경우는 집값이 올라가면 정부가 여러 가지 카드를 꺼내들 수가 있습니다. 세금 규제, 대출 규제, 토지 거래 허가 등을 동원할 수가 있는데, 전세는 실수요자 시장이기 때문에 전세가 올라간다고 해서 집주인들 규제를 대출 규제하게 되면 엄청난 반발이 일어나기 때문에 현실적으로 또 전세는 정부가 손댈 수 있는 영역이 아닙니다. 전세 가격이 올라가게 되면 매매 가격을 밀어 올릴 수도 있고요. 떨어지는 매매 가격을 받쳐주는 버팀목 역할을 하기 때문에 결국 집값 상승이 하나의 요인이 됩니다.
안타깝지만 집값 폭락은 없을 겁니다
설 전까지는 지금 같은 보합세 유지될 가능성이 높습니다. 집주인들은 호가를 내릴 생각이 전혀 없고요. 매수자들은 이 호가를 따라갈 생각도 현재는 많지 않기 때문에, 또 정부는 규제 강화로 돌아섰고 한국은행도 쉽게 금리 인하를 하지 않는 팽팽한 줄다리기를 하는 상황이기 때문에, 올해 말까지는 어떤 큰 변화 이벤트가 발생하지 않을 것 같습니다.
Q. 무주택자 내 집 마련은 언제?
2차 하락이 절대 생기지 않는다고 제가 말씀드릴 수는 없습니다. 하지만 우리가 2차 하락에 베팅을 하고 2차 하락을 기다릴 수는 없잖아요. 그래서 제가 무주택자들이 2차 하락을 기다린다면, 저는 기다리지 말라고 합니다. 안 올 수도 있는 불확실성 10% 확률에 배팅을 할 수는 없으니까요. 10년 후에는 올라가 있으니까 실수요자들은 내 집 마련을 하는 게 맞습니다.
또한 고점 대비 최고 가격의 30% 정도 단기간, 6개월 내에 30% 정도 가격이 떨어지면 우리는 폭락이라는 표현을 쓰는데요. 만약 폭락이 일어나면 1주택자들은 팔고 갈아타도 되고요. 2주택자들은 3주택으로 가도 되고, 무주택자들은 집을 사도 되는 기회가 될 것으로 보입니다.
이 시그널이 나온다면 내 집 마련 기회 놓치지 마세요
만약에 서울의 한강벨트가 고점 대비 30% 정도 6개월 내에 단기 폭락을 한다면, 그렇게 되면 아마 강남, 서초구 이런 지역들이죠. 강남, 상구, 용산구, 규제지역에 묶여 있는데, 규제지역이 풀릴 가능성이 높습니다. 규제지역이 풀린다는 얘기는 강남의 집값이 많이 떨어졌구나, 갈 때까지 갔구나, 이게 2차 하락의 시그널입니다.
그리고 집값이 폭락하면 경착륙은 우리 경제에 미치는 영향이 너무 크기 때문에 정부가 막을 가능성이 높습니다.
그러면 대출이 살짝 풀릴 수도 있고요. 더 심하게 되면 양도세 같은 거, 5년간 양도세 면제해 줄게, 양도세 특례 카드가 나올 수도 있는데, 이런 카드가 나오면 무섭지만 용기를 좀 낼 필요는 있겠다고 생각합니다.