강남 뛰어넘나? 동부이촌동 개발 '속도'

동부이촌동이 지금보다 더 비싸질 전망입니다. 높이 제한도 됐고, 아파트지구도 조만간 지구단위계획으로 하죠. 동네 전체가 신축으로 바뀌면 집값이 어디까지 치솟을지 상상도 잘 안 됩니다. 래미안 첼리투스급 아파트들이 우후죽순 들어설 미래 부촌, 동부이촌동은 지금 어떤 상황인지 간략하게 확인해보겠습니다.

5월 25일 서울시는 제8차 도시∙건축공동위원회를 열고 서빙고아파트지구를 지구단위계획으로 바꾸는 내용의 계획안을 수정가결했습니다. 이에 따라 앞으로 동부이촌동은 재건축도 한층 편해지고, 관련 규제도 완화될 전망입니다.

‘아파트지구’는 1976년에 도입돼서 대량의 아파트를 신속하게 공급하는 역할을 수행한 제도입니다. 간단하게 말하면 ‘이곳의 주택용지에는 아파트만 지을 것’이라고 못 박은 겁니다. 이렇게 지정된 아파트지구가 서울에만 총 14곳입니다.

당시에는 주택공급 효과를 톡톡히 봤습니다. 귀한 땅을 저밀개발해서 주택공급 여력을 낭비하는 일도 없었죠. 다만 아파트가 충분히 공급되고, 집이라고 하면 아파트가 점점 당연해지는 시대가 되자 처지가 바뀌었습니다.

아파트 외에는 아무것도 지을 수 없으니, 도시계획에는 방해가 된다는 평가를 받았죠. 이 제도는 결국 법 개정으로 2003년에 역사의 뒤안길로 사라졌습니다. 지금까지 남은 아파트지구는 부칙에 남은 경과규정으로 유지∙관리되어 온 겁니다.

서울시는 서빙고지구를 지구단위계획으로 바꾸는 한편 각 단지들을 특별계획구역으로 지정해서 유연하게 개발할 수 있게 했습니다. 앞으로 타워팰리스나 엘시티 같은 복합개발의 길을 열어주었다는 얘기입니다.

서울시는 중심시설용지에는 주거용도, 개발잔여지에는 비주거용도 도입을 허용할 계획입니다. 여기에 이촌종합시장 일대와 개발잔여지 일대를 특별계획가능구역으로 지정해서 통합개발을 유도한다고 하고, 지금의 동빙고 근린공원은 용산공원과 한강을 연결하는 녹지축으로 활용한다는 계획을 밝혔습니다.

명실상부 동부이촌동 대장주 한강맨션 아파트는 68층 초고층 재건축으로 가닥을 잡았습니다. 사업시행계획인가는 2021년에 35층 1,441세대로 받았고, 관리처분계획인가까지 마쳤는데, 최근에 규제완화 전에 미리 준비해 놨던 68층 설계안을 용산구에 접수했다는 소식입니다.

1971년에 입주한 아파트로 세대수는 660세대입니다. 전용면적은 87㎡부터 178㎡까지 있는데 100㎡ 미만은 144세대뿐입니다. 그것도 전용 87㎡와 89㎡로 국민평형 이상입니다. 대형 비중이 아주 높은 편이죠.

원래 용적률 101%로 사업성이 좋은 단지라고 유명했는데, 지난해에 한국부동산원이 재초환 부담금 예정액으로 역대 최고 금액인 평균 7억 7천만 원을 통보해서 난리가 났었습니다.

물론 이 계산은 35층 기준이고, 조합은 68층으로 설계를 바꾸게 되면 사업성이 대폭 개선될 것으로 예상하고 있습니다. 가령 전용 87㎡(공급 88㎡)는 84㎡를 받을 경우 3억 원이 넘게 남을 거라고 하네요.

가격은 물론 눈이 튀어나올 수준입니다. 전용 87㎡는 올해 4월에 33억 4천만 원으로 실거래됐고, 현재 호가는 35억이 마지노선입니다. 그나마 매물도 몇 없습니다. 평당 1억 원이네요.

전용 120㎡는 5월에 최고 41억 8천만 원으로 거래됐습니다. 4일에 40억 9천만 원으로 거래되더니 채 열흘도 되지 않아 9천만 원이 올랐습니다. 현재 호가는 최소 43억 원입니다.

한강삼익은 조망권 이슈가 좀처럼 해결되지 않고 있습니다. 3월에는 최대한 많은 세대가 한강뷰를 챙기기 위해 건축심의를 새로 받았는데, 지금은 최고층을 5층 높여서 35층으로 조성하는 계획을 추진하고 있습니다.

한강삼익은 1979년에 입주한 2개 동 252세대 규모 아파트입니다. 이미 12층 높이로 지어진 단지라서 다른 동부이촌동 재건축에 비해 사업성은 상대적으로 낮다는 평가입니다. 사업시행계획인가는 이미 받았고, 올 하반기 관리처분계획인가를 목표로 하고 있습니다.

중경고등학교가 한강과 단지 사이 자리를 깔고 앉아 있어서 저층부에서 한강 조망권을 확보하기는 어려운 환경입니다. 한강맨션처럼 초고층으로 올려서 조합원들의 조망권을 100% 확보해 주는 방식을 채택하기도 어려운데, 겨울철에 단지 서북쪽에 있는 신용산초등학교 일조를 방해할 수 있어서 그렇습니다.

현재 호가는 1동(47평)이 30억 원, 2동(34평)이 19억 원입니다. 실거래는 거의 없어서 현황을 파악하기는 어렵지만, 2월에 2동 1층 매물이 17억 3,300만 원으로 거래된 바 있습니다.

왕궁맨션은 지난 3월 공공재건축 계획을 백지화했습니다. 기부채납 부담에도 불구하고 종상향을 통해서 최고 50층까지 올릴 수 있다면 조합원 부담이 줄어들 것으로 기대했는데, 경과가 지지부진하다는 이유로 철회의사를 밝혔다고 합니다.

왕궁맨션은 1974년 입주한 총 5개 동 250세대 규모 아파트입니다. 전용 102㎡ 1개 타입으로만 구성되어 있습니다. 특히 한강 변에 위치한 5동은 재건축을 할 때도 조망권을 보장하는 내용으로 정관을 작성했다는 후문입니다.

유명한 ‘서울의 빈부격차’ 이미지의 주인공으로 연출되어 실소를 자아내기도 했습니다만, 당연히 실제 가격은 웃을 수 없는 수준입니다. 2021년에 20억대에 진입한 이후로 20억 밑으로 내려온 적이 없습니다. 올해 5월에도 4층 매물이 24억 원으로 실거래가 성사됐죠. 현재 호가도 24억 원입니다.

최근에는 반도아파트도 재건축 대열에 전격 합류했습니다. 지난 5월 15일 용산구청에서 정밀안전진단 용역을 발주했죠. 사업성이 낮아서 재건축 방면으로는 잠잠했는데, 이번에 재건축 규제 완화가 이루어지면서 슬슬 동력이 붙고 있습니다.

반도는 1977년 입주한 단지로 192세대 규모입니다. 중층아파트에 용적률이 높다는 건 삼익아파트와 비슷한데 세대수가 더 적습니다. 다만 여기는 전용 136㎡가 제일 작은 타입이고, 전용 197㎡가 48세대나 됩니다.

거래도 거의 없고, 호가도 하늘을 찌릅니다. 136㎡는 2021년 7월에 26억으로 거래된 게 마지막인데, 현재 호가는 30억 원입니다. 다른 타입은 매물 자체가 출회되지 않는 상황입니다.

서빙고동인데 동부이촌동으로 같이 묶이는 신동아아파트는 지난 3월에 신통기획에 합류했습니다. 여의도 시범을 비롯해서 하나 둘 등장하기 시작한 초고층 재건축 관련 신통기획안에 감명을 받은 것으로 보입니다.

단지 동북쪽으로 개발잔여지를 접하고 있는데, 서울시는 신동아아파트와 개발잔여지를 통합 개발하는 쪽으로 기대하고 있는 것으로 보입니다. 기대처럼 누이 좋고 매부 좋은 일이 될 수 있을지 어떨지는 지켜봐야 할 일이네요.

1984년 입주한 단지로 15개 동 1,326세대에 이르는 규모를 자랑합니다. 전용 95㎡부터 210㎡까지 대형 면적으로만 구성되어 있습니다. 전용 95㎡가 올해 4월에 22억 9천만 원으로 거래됐고, 210㎡는 39억 3천만 원으로 거래됐는데요. 같은 타입 현재 호가는 32억, 50억 원입니다.

동부이촌동 재건축이 탄력을 받으면서, 낮은 단지들 사이에 혼자 껑충하게 서 있던 래미안 첼리투스도 이제 곧 외롭지 않게 되겠습니다. 동부이촌동 집값이 어디까지 치솟을지 구경하는 재미도 쏠쏠하겠네요.