부동산 시장의 불황이 지속되면서 매매가에 이어 전세가도 하락세를 보이고 있습니다. 전세가가 하락하자 전세사기와 깡통전세 위험도 높아져 연일 이슈인데요. 이에 리얼캐스트TV에서는 지난주에 전세가율 높은 지역을 알아보며, 전세 거래를 신중해야 할 지역을 분석해봤습니다.
지난 시간에 이어 오늘은 전세가율 낮은 지역을 살펴볼 텐데요. 전세 시장도 힘든 요즘 전세가율이 낮은 수도권 지역은 어디인지 궁금하다면 지금 바로 확인해보시죠.
과천시, 전세가율 낮은 원인은?
한국부동산원 자료에 따르면, 올해 7월 전세가율이 가장 낮은 수도권 지역은 경기도 과천시입니다. 과천시의 전세가율은 45.3%인데요. 전세가율이 50%를 넘지 않죠. 매매가와 전세가의 차이가 꽤 나는 편입니다. 그렇다면 과천시의 전세가율이 낮은 이유는 무엇일까요?
과천시는 전세가율이 낮지만 그렇다고 전세가가 저렴하진 않습니다. 특히 과천시는 수도권 지역 중에서 집값이 높은 편에 속하는데요. 한국부동산원 통계에 따르면, 과천시의 최근(2022년 7월) 아파트 평균 매매가는 16억6,398만원에 달합니다. 서울 강남권에 준하는 집값이죠.
집값이 높으니 전세가율이 낮아도 전세가는 높은 편입니다. 지난 7월 과천시의 아파트 평균 전세가는 7억5,247만원입니다. 매매가의 절반보다 낮지만, 그래도 경기권 아파트 매매가와 비슷한 전세가인 것이죠.
사실 전세가율이 낮으면 집값이 비싸고 재건축 추진 단지가 많습니다. 아무래도 집값이 너무 비싸면 전세가가 높아지긴 힘들고, 또 재건축이 진행되면 전세 거래가 활발해지니 전세가가 떨어지기 어려우니까요. 이러한 영향은 과천시의 전세가율에 많은 영향을 미쳤는데요.
과천시의 경우 준공된 재건축 단지도 많지만, 재건축이 추진 중인 단지도 아직 있습니다. 주공4단지를 비롯하여 5단지, 8·9단지, 10단지, 주암장군마을 등이 재건축을 진행 중입니다. 이런 상황으로 인해 과천시의 전세가율은 다른 수도권 지역에 비해 낮을 수밖에 없는 것이죠.
전세가율 서울에서 제일 낮은 서울 용산구
과천시에 이어 전세가율 낮은 지역 2위를 기록한 서울 용산구도 원인이 비슷합니다. 용산구도 서울에서 집값 높기로 유명한 동네인데요. 한국부동산원 자료에 의하면, 용산구 아파트 평균 매매가는 올해 7월 17억7,367만원을 기록했습니다. 전세가는 8억6,794만원이었고요. 매매가와 전세가 모두 과천시와 비슷한데요. 용산구의 전세가율은 지난 7월 기준으로 49.9%에 달합니다.
용산구 이촌역 역세권 단지인 '한강대우' 아파트 실거래가를 보겠습니다. 해당 단지 전용면적 84㎡는 올해 4월 21억원에 매매 거래가 이뤄졌습니다. 같은 달 전세는 11억5,000만원에 실거래됐고요. 매매가 대비 전세가는 45.2% 정도입니다. 확실히 전세가율이 낮은 편이죠.
용산구의 전세가율이 낮은 원인은 앞서 언급한 과천시와 유사합니다. 매매가가 높고 재건축 이슈가 있어 전세가율이 서울 내에서도 낮은 편에 속하는 것이죠. 서울 용산구에도 여러 재건축 단지가 존재합니다. 산호아파트, 한양철우아파트, 한강맨션 등 여러 단지의 재건축 이슈가 있는데요. 높은 집값과 재건축 진행이 용산구 전세가에 영향을 미친 것으로 해석됩니다.
갭투자 성행했던 서울 노원구, 전세가율은 낮다?
마지막으로 볼 지역은 서울 노원구입니다. 노원구의 올해 7월 전세가율은 51.5%인데요. 노원구의 아파트 평균 매매가는 2022년 7월 기준으로 7억1,474만원, 전세가는 3억7,358만원입니다.
노원구의 전세가율이 낮은 원인은 워낙 집값이 높아서라기 보다는 재건축에 초점을 맞춰야 합니다. 노원구 월계동 487-17 재건축, 미아 4-1, 미아 9-2 등 여러 재건축 단지가 개발을 진행 중인데요. 지역 내 재건축 사업이 여러 단지에서 계획돼 있다는 점이 전세가율에도 영향을 준 것으로 보입니다.
물론 노원구의 전세가율이 낮은 것에 의아함을 표하는 이들도 있습니다. 아무래도 노원구는 갭투자가 유행했기 때문인데요. 노원구의 경우 2019년 기준으로 전체 거래 중 약 30%가 갭투자입니다. 서울 내에 위치했음에도 집값이 저렴하고, 재건축 이슈도 있어 갭투자 비율이 높았죠.
따라서 노원구는 갭투자가 유행했던 지역이기에 전세 거래 위험도가 있는 편입니다. 전세가율이 낮으면 전세 거래에 있어 안심할 수 있는 편인 것은 맞으나 노원구는 좀 예외인 경우인데요. 갭투자로 인해 전세 세입자 구하기가 힘든 시기인 만큼 해당 지역에 전세 거래를 앞두고 있다면, 전세 사기에 대한 대비책을 꼼꼼히 살핀 다음 거래하시는 걸 추천합니다.
지금까지 전세가율 낮은 지역 TOP3를 알아봤는데요. 전세가율이 낮다는 게 전세 거래에 있어 안정성을 지닌 것은 맞으나 그래도 최근 불황인 시장을 감안하여 거래 전에는 꼭 여러 체크사항을 살펴보시는 것이 안전합니다. 불안한 시장 상황인 만큼 실패 없는 거래하시기를 바랍니다.