호황을 보였던 작년과 달리 올해 초부터 부동산 시장은 크게 위축됐습니다. 작년과 올해 부동산 시장은 전혀 다른 모습이지만, 변하지 않은 것이 있습니다. 바로 똘똘한 한 채에 대한 인기는 여전하다는 것인데요. 시장의 변화에도 똘똘한 한 채에 대한 수요가 줄지 않는 원인은 무엇일까요?
똘똘한 한 채 여전히 유효한 선택일까?
작년부터 올해 초까지 다주택자에 대한 부동산 규제가 강화되자, 똘똘한 한 채에 대한 수요가 증가했는데요. 이와 같은 분위기는 최근 다주택자 양도소득세 중과가 1년 유예 시행 됐음에도 이어지고 있습니다. 부동산 규제가 완화되는 추세임에도 똘똘한 한 채에 대한 관심은 식지 않고 있는 것이죠. 규제 때문에 뜬 똘똘한 한 채 재테크가 왜 규제 완화에도 여전히 위력을 지닌 걸까요?
그 원인은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 첫 번째로 여러 채의 주택이 더 돈이 되진 않는다는 점입니다. 만약 5억원이라는 자본이 있을 때, 지방도시에 집 두 채를 매입하는 것보다 수도권에 집 한 채를 매입하는 게 더 수익이 됩니다. 지방도시의 집값보다 수도권 집값 상승률이 상대적으로 더 높기 때문이죠.
한국부동산원에 따르면, 수도권 아파트 평균 매매가는 작년 4월에 비해 올해 4월 28%가 올랐습니다. 반면 지방권 아파트 평균 매매가는 17.6%가 상승했죠. 데이터만 봐도 수도권 집값 상승률이 지방권에 비해 높다는 것을 확인할 수 있습니다.
두 번째로 세금 부담이 있습니다. 다주택자에 대한 부동산 규제, 세금 부담 완화 분위기가 있는 것은 사실입니다. 하지만 그래도 다주택자에게 세금 부담은 큰 영향을 미치는데요. 올해 다주택자 양도세 중과가 1년 한시 배제 조치 시행이 되지만, 보유세와 취득세 등 각종 세금은 여전히 존재합니다. 특히 여러 채의 집을 가진 다주택자들은 세금 부담이 더 과중 될 수밖에 없고요.
집을 여러 채 가진 것이 무조건 손해는 아닙니다. 전세 레버리지를 이용해 똘똘한 한 채보다 수익을 더 낼 수도 있죠. 하지만 각종 세금과 대출 규제, 금리 인상 등의 문제도 존재하기 때문에 안정적인 똘똘한 한 채를 원하는 이들이 더욱 늘어난 것입니다. 그렇다면 사두면 득이 되는 똘똘한 한 채의 기준은 무엇일까요?
똘똘한 한 채, 투자할 때 필요한 실자본금은 얼마?
사실 돈만 있다면 강남에 있는 아파트 한 채를 사는 게 가장 좋긴 합니다. 그러나 모두가 강남 아파트를 살 수 있는 자본이 있는 것은 아니죠. 그럼 똘똘한 한 채를 매입할 금액대 기준은 어떻게 잡아야 할까요?
이를 위해서는 먼저 아파트 평균 매매가를 보는 게 좋습니다. 한국부동산원에 따르면, 올해 4월 서울의 아파트 평균 매매가는 11억5,042만원, 경기도는 6억711만원, 인천은 4억3,816만원인데요. 아직 대출 규제가 있는 현재 상황에서는 전세 레버리지를 크게 일으킬 수 있습니다.
올해 3월 기준 통계청 자료에 따르면, 평균 전세가율은 서울 60.3%, 경기 64.4%, 인천 67.5%입니다. 그럼 전세 레버리지를 활용한다고 가정했을 때 실제로 필요한 돈은 서울 4억6,000만원, 경기 2억1,000만원, 인천 1억4,316만원 정도인데요. 물론 전체적인 아파트 평균 매매가이기 때문에 시별로 금액 차이는 있습니다. 또한 여기서 취득세와 중개수수료 등도 포함해야 하고요. 해당 금액은 대략적인 금액대이니 참고만 해주시길 바랍니다.
대략적인 금액대를 봤을 때 필요한 예산의 범위를 정할 수 있습니다. 집을 매입한 뒤 전세를 준다는 가정하에 서울과 수도권 내에 위치한 아파트를 매입하기 위해서는 최소 2억원, 최대 5억원의 자본은 필요한 것이죠. 물론 역세권 입지를 지녔거나, 유동인구가 많은 지역의 경우에는 이보다 더 큰 자본을 필요로 할 수 있고요.
똘똘한 한 채라도 무리한 투자는 실패의 원인
본인이 매입을 원하는 지역의 평균 매매가를 보고, 또 그에 따른 평균 전세가율은 얼마인지, 실제 필요한 금액은 어느 정도인지 등을 자세히 분석해본 뒤에 매입을 결정해야 합니다. 무조건 수도권에 있으니까, 유동인구가 많으니 무리해서라도 들어가자는 마인드는 똘똘한 한 채로 수익을 내기 힘든 이유가 되는데요.
부동산 재테크를 할 때는 '무조건'이라는 단어를 경계하셔야 합니다. 좋은 집은 당연히 비싼 가격대일 수밖에 없습니다. 좋은 집을 매입하기 위해 '영끌'하는 이들도 많고요. 그러나 리스크가 클수록 부동산 재테크의 실패도 가까워집니다.
따라서 부동산 재테크를 하기 위해서는 적절한 기준이 필요합니다. 보통 부동산 전문가들은 연소득의 10배를 무리한 투자의 기준이라고 말하는데요. 예를 들어 부부의 연간 소득이 1억원이라고 하면, 10억원 정도의 집이 투자 마지노선인 것이죠. 이를 넘어서는 기준은 그만큼 리스크가 커지고요.
작년 한 해 부동산 가격이 대폭 오르면서, '영끌'로 무리한 투자를 하는 경우도 많이 발생했습니다. 그만큼 집값이 올랐으니 수익을 본 사례도 많고요. 하지만 언제나 부동산 시장이 상승세일 수는 없다는 점을 유념하셔야 합니다. 올해만 봐도 작년 말에 비해 집값이 하락세로 돌아선 것을 보면 이해가 가실 겁니다.
집값 하락은 단순히 집값의 가치 하락이 아닙니다. 특히 대출을 받아 갭투자를 하신 분들이라면, 대출 이자까지 생각하셔야 하니 타격이 큰데요. 따라서 똘똘한 한 채 투자를 생각하신다면, 본인의 연소득 기준으로 10배 이상의 가격대보다는 안전한 가격대의 주택을 매입하시는 것을 추천 드립니다.