2개 보금자리지구 합쳐 만들어진 다산신도시
다산신도시는 남양주에 조성된 약 475만㎡ 면적의 공공주택지구입니다. 원래 ‘진건보금자리지구’와 ‘지금보금자리지구’라는 이름으로 조성되던 보금자리주택지구인데요. 보금자리주택지구가 정책적으로 사라지게 되자 사업을 추진하던 경기도시공사가 2개 지구를 통합해서 ‘다산도시’라는 이름을 붙였습니다.
사실 신도시는 국책사업으로 국토부가 조성하는 일정규모 이상의 택지개발사업에 붙이는 이름이라 엄밀한 의미에서 신도시라고 하기는 어려운데요. 이런건 따지기 좋아하는 사람들한테나 의미있는 얘기니 세간에서는 자연스럽게 신도시라는 명칭이 정착한 듯 합니다. 규모도 신도시 기준(330만㎡)을 훌쩍 뛰어넘으니 그다지 중요한 일은 아니겠죠.
규모 비해 아쉬운 교통망, 왕숙신도시 광역교통대책 수혜 보나?
중요한 건 따로 있습니다. 바로 교통입니다. 아시다시피 보금자리주택지구는 신도시와 달리 서울에 딱 붙여서 계획을 추진했습니다. 그린벨트를 대거 해제하면서요. 서울의 주택 수요를 흡수하기 편리하기 때문인데요. 이건 경제성을 높이기 위한 선택이기도 했습니다.
대규모 교통대책을 세우면 그만큼 택지조성비용도 높아지니까, 기존의 교통인프라를 적극 활용해서 택지조성비용을 낮추고 그만큼 싼 값에 아파트를 공급하겠다는 계획이었던 겁니다. 그래서 보금자리주택지구들은 이렇다 할 광역교통대책이 포함되지는 않았습니다.
다산신도시는 이 교통 문제가 좀 심각한 편입니다. 철도라고는 느리기로 악명높은 경의중앙선이 전부고요. 북부간선도로와 수도권제1순환고속도로의 상습정체는 유명하죠. 그런데 다산동에만 12만 7천명이 살고 있으니 교통지옥이 되는 건 필연이었습니다.
그러나 지금 상황은 조금 다릅니다. 왕숙신도시 계획이 발표되면서 광역교통대책이 나왔거든요. 다산신도시에 직접 연결되는 호재들은 아니지만, 기존의 경의중앙선, 그리고 8호선 별내선과의 연계로 교통 문제가 어느정도 해소될 전망입니다.
별내선, 9호선에 GTX-B까지
대표적인 호재가 별내선 사업입니다. 암사역까지 오는 8호선을 구리, 진건지구 중심상업지역을 거쳐 경춘선 별내역까지 총 12.9km를 연장하는 사업이죠. 이 노선이 개통하면 다산진건지구(다산역)에서 잠실까지 총 9정거장, 30분 이내에 도착할 수 있게 됩니다. 이 노선은 이미 2017년 착공에 들어갔고, 2023년 9월 개통 예정입니다.
지금지구에도 호재가 있습니다. 그것도 황금노선인 서울지하철 9호선이죠. 왕숙신도시 광역교통개선대책에 포함된 사업인데요. 미사까지 연결될 서울지하철 9호선을 왕숙2신도시와 왕숙1신도시를 거쳐 풍양역(4호선)까지 끌어오는 사업입니다. 왕숙2신도시를 지나가는 경의중앙선에도 역을 신설해서 환승역으로 만들 계획인데, 지금지구에서는 도농역에서 1정거장만 가면 9호선을 이용할 수 있게 되는 것입니다. 이 노선은 2028년 개통을 목표로 추진되고 있습니다.
수도권 교통호재에 GTX도 빠질 수 없죠. 왕숙신도시에 연결되는 GTX-B가 있습니다. 다산신도시에서 접근하기는 약간 난해한 위치이긴 한데, 분명히 버스 노선이 생길 테니 쉽게 GTX-B를 이용할 수 있게 될 전망입니다.
동탄보다 높고, 평촌과 비슷한 집값
이 호재들 덕분에 집값도 엄청나게 올랐습니다. 부동산 114에 따르면 다산동 집값은 지난해 기준 3.3㎡당 2,515만원을 기록했습니다. 남양주시 평균(1,655만원)을 크게 뛰어넘는 가격이죠. 2016년 무렵만 해도 1,000만원대를 벗어나지 못했는데, 최근 5년 사이 가격이 2배가 넘었습니다.
이것도 5년 이내 신축으로 범위를 한정하면 2,904만원까지 오릅니다. 이렇게 되면 2017년부터 입주를 시작한 다산신도시의 아파트들은 모두 남고, 자연스럽게 도농역 인근 단지들은 대부분 제외되니 실제 다산신도시의 시세에 가깝죠. 이 정도면 동탄(2,506만원/3.3㎡)보다 한참 비싸고요, 평촌(2,985만원/3.3㎡)과 비슷한 수준의 가격입니다. 평균 2,900만원이면 전용 84㎡(34평) 기준 9억 8,600만원이죠? 당연히 10억을 넘는 단지들도 여럿 등장했습니다.
10억 클럽 들어선 지 오래
지난 6개월 사이 진건지구에서 최고가를 기록한 아파트는 힐스테이트다산입니다. 전용 84㎡ A타입이 11억 2천만원을 기록했습니다. 꾸준히 11억원 수준에서 실거래되고 있는 인기단지입니다.
2018년 12월에 입주한 1,283세대 규모 매머드급 대단지고요. 어린이공원과 남양주다산유치원, 다산새봄초등학교도 가까워서 아이 키우기에 딱이겠네요. 진건지구 중심상업지구와 다산중앙공원도 모두 길 하나만 건너면 됩니다. 올세권이라고 할 수 있겠습니다.
다음으로 눈에 띄는 곳이 다산아이파크죠. 전용 97㎡가 13억원, 전용 84㎡가 10억 9,500만원으로 거래됐습니다. 이 단지는 전용 97㎡ 인기가 특히 두텁습니다. 2017년 12월에 입주했고요. 규모는 467세대입니다. 마찬가지로 중심상업지구와 중앙공원이 가깝고, 특히 다산초, 다산중, 다산고가 바로 길 건너에 위치해 있습니다.
그리고 다산자연앤롯데캐슬이 12월에 10억 3천만원으로 실거래가 성사됐고요, 다산이편한세상자이도 9월에 10억 4천만원으로 거래됐습니다. 다산자연앤롯데캐슬은 1,186세대로 2017년 12월에 입주했고요, 다산e편한세상자이는 1,685세대로 2018년 6월에 입주했습니다.
지금지구에서는 금강주택의 펜테리움이 시세를 주도하고 있습니다. 2019년 6월에 입주한 따끈따끈한 신축, 다산펜테리움리버테라스 2차는 올해 1월에 11억 1천만원으로 실거래되며 11억 클럽에 진입했습니다. 1,304세대 규모 대단지입니다. 다산펜테리움리버테라스1차도 10억 클럽에 진입했습니다. 지난해 10월에 10억 3,500만원으로 실거래가 성사됐네요. 2018년 12월에 입주한 신축이고, 944세대 규모입니다.
지금지구에는 현재 행정법조타운이 조성중이죠. 남양주시청 제2청사와 의정부지법 남양주시법원, 남양주 교육지원청은 벌써 운영되고 있고요. 남양주시법원은 오는 3월 새 청사로 이전하면서 남양주지원으로 승격되고, 의정부지검 남양주지청도 같은 시기 업무에 들어갈 예정입니다. 그래서 2011년 11월에 입주한 다산신도시자연앤푸르지오로도 눈이 좀 가는 편인데, 여기는 전용 59㎡ 이하의 소형평형만 1,614세대가 들어왔습니다.
교통문제 해결되니 재평가 받아
오늘은 다산신도시를 전반적으로 훑어봤습니다. 서울에 가까운 거리도 무색하게 낮은 평가를 받던 곳인데, 교통문제가 해결되니 집값이 치솟아 오르는군요. 역시 길 생기는 곳에 돈이 몰린다는 말은 여전히 유효하네요.