알기 쉬운 리얼꿀팁 오피스텔 투자…진짜 제2월급통장 되려면 ‘이것’ 따져라
2017-09-04
12:00
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초저금리 시대, 잘만 투자하면 괜찮은 오피스텔


지난 6월 기준금리 인상 가능성을 언급했던 한국은행이 지난달 또다시 기준금리 동결을 선택해 여전히 저금리시대가 이어지고 있습니다. 이러한 기조에 오피스텔은 잘만 투자하면 꽤 괜찮은 수익을 올릴 수 있는 대표적인 수익형 부동산입니다. 하지만 공급과잉에 수익률이 예전만 못하고 가격상승을 기대하기도 어려운데요. 또한 8.2 부동산 대책으로 청약조정지역 내 오피스텔에도 분양권 전매 제한 기간을 설정하고, 거주자 우선 분양제도를 적용하는 등의 강력한 규제가 적용되면서 오피스텔 투자자들의 셈법이 복잡해졌습니다. 따라서 리스크를 줄이면서 투자를 할 수 있는 방법을 찾아야 할 필요가 있습니다.

오피스텔이 대표적 수익형 부동산으로 주목받는 이유는?


요즘처럼 금리가 낮을 때 오피스텔 투자에 눈을 돌리는 사람들이 많은데요. 오피스텔은 초기 투자 부담이 크지 않아 투자자들에게 매력적인 투자 상품입니다. 오피스텔은 아파트 대비 매매가 자체가 저렴한데다 매매가와 전세가 차이가 적어 비교적 소액으로 투자가 가능합니다. 최근에는 1~2인 가구의 증가와 너무 오른 아파트 값에 상대적으로 가격이 저렴하다는 것이 장점으로 꼽힙니다.

오피스텔 투자시 중요한 것은?


다만 전문가들은 오피스텔에 투자할 때 리스크가 존재하는 만큼 당장의 높은 수익보단 낮은 공실률에 초점을 맞춰야 한다고 조언합니다. 공실 기간이 길어질 경우 임대 수익은커녕 매달 관리비까지 부담하는 손해를 입기 때문입니다. 공실이 적으려면 풍부한 임대수요가 있는 지역이든지 아니면 세입자의 교체가 빈번하지 않는 주택이어야 하는데요. 임대 수요가 끊이지 않더라도 매달 세입자가 바뀐다면 그 만큼 중개수수료가 많이 들 수 밖에 없습니다.

공실률 제로에 도전할 수 있는 곳은? ①


이를 감안해 공실률이 적은 지역의 오피스텔을 선택해야 하는데요. 대표적인 것이 산업단지나 업무지구 인근 오피스텔을 고르는 것입니다. 이 지역은 직주근접의 장점과 함께 각종 편의시설과 교통망 등이 잘 갖춰져 있어 주거선호도가 높은데요. 기본적으로 직장인들의 수요가 풍부해 탄탄한 임대 기반을 갖추고 있어 타 지역보다 비싼 월세에도 임대인을 쉽게 구할 수 있습니다. 

공실률 제로에 도전할 수 있는 곳은? ②


국제신도시에 들어서는 오피스텔도 주목할 만 합니다. 일반적으로 신도시는 교통, 교육, 상업시설 등이 두루 갖춰지는 장점이 있지요. 국제신도시의 경우 일반 신도시와 비교해 개발호재가 풍부하고 자족기능까지 잘 갖춰지는 이점이 더해집니다. 특히 국제신도시가 오피스텔 투자 유망 지역으로 꼽히는 이유는 외국계 기업이 많이 들어서는 특성상 외국인 임대수요를 얻을 수 있기 때문입니다. 외국인 임대는 보증금 필요 없이 1~2년 치 월세를 미리 선납하는 개념인 ‘깔세’ 방식이어서 안정적인 임대 수익률을 바라볼 수 있습니다. 더욱이 외국인들은 국내 세입자들이 꺼려하는 중대형 주택형을 선호해 임대인들이 ‘꼭 잡아야 할 세입자’로 떠오르고 있습니다.

공실률 제로에 도전할 수 있는 곳은? ③


전통적으로 공실률이 적은 지역으로 대학가와 행정타운이 꼽힙니다. 그리고 최근에는 법조타운이 추가되고 있는데요. 최근에는 ‘법원 가는 길이 新 부동산 투자 로드’라는 말이 생길 정도로 법조타운이 주목받고 있습니다. 통상 법조타운은 법원, 검찰청 등 외에도 주변으로 변호사, 법무사 사무실 같은 관련 업체가 입주합니다. 때문에 변호사, 법무사 등 고소득 전문직 종사자들의 배후지인데다 법원을 이용하는 유동인구 또한 많은 곳이기에 수요가 몰리곤 합니다. 대표적인 곳이 서울 송파구 문정 법조타운과 광교 법조타운, 세종 법조타운입니다 그리고 최근 이전을 완료, 새 청사에서 공식 업무를 시작한 서부산의 부산지방법원 서부지원과 이달 완공 예정인 부산지방검찰청 서부지청 등 입주를 본격화하고 있는 서부산 법조타운을 꼽을 수 있습니다.

공실률 제로에 도전할 수 있는 곳은? ④


‘역세권 오피스텔’은 오피스텔 투자에서 불변의 ‘스테디셀러’ 투자처로 손꼽힙니다. 지하철역 주변은 버스 등 연계 대중교통이 잘 갖춰져 있어 지하철, 버스 등 대중교통을 이용한 출퇴근이 편리한데다 역 주변에 쇼핑•문화•편의•교육시설이 밀집돼 있어 임차인들의 주거 만족도가 높은데요. 이런 조건들 때문에 임차인을 구하기 쉽고, 공실률이 낮은 효과도 있습니다. 불황기에도 가격하락의 위험이 적어 향후 임대수익률을 높이는데 유리하기도 합니다. 

공실률 제로에 도전할 수 있는 곳은? ⑤


쇼핑∙업무∙주거 시설들이 모두 한 공간에 마련되는 주거복합단지 내 오피스텔은 주거 편의가 높아 실수요부터 투자수요까지 몰리는 알짜 상품으로 각광받고 있습니다. 주거복합단지 내 오피스텔은 아파트와 함께 조성되다 보니 같은 주거여건을 공유가능해 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 점에서 인기가 높은데요. 기존 오피스텔과 달리 풍부한 녹지공간은 물론, 부족한 주차공간 문제도 해결된다는 점이 장점으로 꼽힙니다. 여기에 동간 거리도 넓어 조망권은 물론 사생활 보호도 가능하고요. 별동으로 구성하거나 거주민의 진출입로를 분리해 각각의 동선이 얽히지 않고 독립성도 확보된다는 점 역시 인기 요인인데요. 당연히 나홀로 오피스텔보다 찾는 수요가 많고 주거만족도가 높아 공실률이 적습니다.

시세차익이 아닌 수익률로 평가받는 오피스텔


수익형부동산의 가치는 가격 상승으로 인한 시세차익이 아니라 수익률로 그 가치를 평가받기 때문에 임대수익이 꾸준히 안정적으로 발생할 수 있는지 여부가 중요한데요. 임대수요가 풍부한 곳에 들어서는 오피스텔로는 서부산 명지국제신도시 ‘명지 더샵 퍼스트월드’가 있습니다. 서부산 지역에 들어서는 첫 번째 더샵 브랜드 오피스텔로 명지국제신도시 주변 신공항, 신항만, 인근 산업단지 근로자 및 관계자들의 배후수요가 풍부합니다. 단지 주변에 2900여 개 업체 7만 여명의 근로자들이 근무하는 것으로 추정되는 주요 산업단지들도 있죠. 또한 단지 바로 앞에 서부산 법조타운이 있어 변호사, 검사, 법원 및 경찰청 직원 등 고소득 전문직 종사자들의 수요를 기대할 수도 있습니다. 명지 더샵 퍼스트월드는 이마트 타운과 명지생태공원 등의 편의시설도 가까운데다 아파트 2,936가구와 오피스텔 260실의 주거복합단지로 조성돼 높은 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 이 외에도 남양주 다산신도시와 하남 미사강변신도시, 안산 고잔신도시에 들어서는 ‘다산자이 아이비플레이스’와 ‘미사역 마이움 푸르지오 시티’, ‘그랑시티자이 2차’도 눈 여겨 볼 오피스텔입니다. 서울에서는 ‘서초 센트럴 아이파크’가 있습니다. 

안정적인 투자를 위해 고려해야 할 이것은?


불황에 강한 오피스텔은 수요가 채워질 수 있는 입지를 갖춘 곳들입니다. 따라서 대규모 배후수요의 여부는 안정적인 투자를 위해 확실히 체크해야 하는데요. 배후수요가 잘 확보된 오피스텔은 수요가 뒷받침되다 보니 공실률이 낮아 투자자들에게 안정적인 투자처로 각광받습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠.

“직주근접성이 우수한 오피스텔의 경우 배후수요 확보가 수월해 투자자들에게 인기가 많고 여기에 오피스텔 주변으로 풍부한 개발호재가 발생할 경우 그에 따른 시너지 작용도 쉽습니다. 개발호재가 풍부한 국제신도시나 기업•산업체가 모여 있는 산업단지, 역세권, 법조타운 등은 시장 여건에 상관없이 공실 위험이 적은 편이어서 관심을 갖고 접근해 볼 만합니다.


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