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부동산 트렌드 마곡발 젠트리피케이션 심화...밀려나는 수요자들
2017-11-16
09:30
21,794 읽음

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마곡지구 입주 본격화

마곡지구에서 기업체 입주가 본격화하고 있습니다. 이미 롯데와 대한해운 등 기업체들이 마곡지구에 짐을 푼 데 이어 지난 10월 가장 큰 업무단지인 LG사이언스파크 입주가 1차로 진행됐습니다. 내후년까지 넥센, 코오롱, 이랜드월드, 이랜드리테일, 이랜드파크, 에스오일 등 대기업뿐만 아니라 여러 중소기업 등 100여개 기업이 입주할 예정입니다. 기업체 입주가 본격화됨에 따라 예상되는 상주인원은 16만5,000여명으로 판교테크노밸리(9만명)의 1.5배이상입니다.


서울의 마지막 금싸라기 땅, 마곡지구는 어디?

마곡지구는 서울의 마지막 금싸라기 땅이란 별칭을 가지고 있는 곳입니다. 삼(麻)을 많이 키워서 마곡(麻谷)이라는 지명이 붙은 이 곳은 상전벽해(桑田碧海)라는 비유가 모자랄 만큼 대변혁을 겪고 있습니다. 몇 년 전만 해도 ‘서울이 맞나’ 싶을 정도로 논밭이 펼쳐진 마곡은 대기업 연구소를 비롯한 업무•문화•상업시설과 함께 주거단지가 동시에 개발되고 있습니다. 마곡지구 개발과 함께 강서구 인구는 60만 1,502명(17.11.07기준)으로 개청 40년 만에 60만명을 돌파했습니다. 서울 25개 자치구 가운데 인구 60만명을 넘긴 곳은 송파구(약 66만명)에 이어 두 번째입니다. 인구가 가장 많이 늘어난 시기는 마곡지구 주거단지 입주가 시작된 2014년으로 2013년 12월(56만9000여명)에 비해 1년 새 1만6,000여명 증가했습니다.


주택이 턱없이 부족한 ‘마곡지구’

하지만 이를 받쳐줄 주택이 부족한 상황입니다. 강서구의 인구증가를 책임지고 있는 마곡지구의 주택건설계획을 보면 가구수는 1만2,015가구 정도로 이미 공급이 완료됐습니다. 규모가 더 작은 판교테크노밸리 인근으로는 2만9,262가구가 있다고 하니 마곡지구에 주택이 얼마나 부족한가를 알 수 있죠. 강서구까지 범위를 넓히더라도 내년 입주 물량은 제로입니다. 내후년에야 단 499가구만 입주가 예정되어있습니다. 앞으로 마곡지구에 입주할 기업들이 많이 남아 있어 수요와 공급의 미스매치(불균형)가 예상되는데요.


9억 넘은 마곡 84㎡ 아파트

기업들의 본격적인 입주가 시작되고 인구가 늘면서 공급과 수요의 법칙에 따라 마곡지구 집값은 크게 올랐습니다. 마곡엠밸리 아파트는 최초 분양가와 비교하면 최고 2배 이상 가격이 올라 서울 평균 아파트값(84㎡ 6억원)을 1억~2억원 정도 웃돌고 있는데요. 실제로 마곡지구 대장주로 평가받는 ‘마곡엠밸리7단지’ 전용 84㎡는 지난 9월 9억2,000만원에 거래됐습니다. 이는 단 1년 만에 8,000만원 정도 오른 것이고요. 2013년 6월 분양 당시 분양가(4억~4억3,000만원)와 비교하면 4억원이 오른 것입니다.


모습 갖춰가는 마곡지구…덩달아 뛰는 강서구 아파트값

마곡이 올린 주택 가격은 강서구 전체 가격 상승에도 영향을 주고 있습니다. 부동산인포가 부동산114의 서울 아파트 최근 3년간 가격 상승률 자료를 분석한 결과, 강남 4구를 제외하고 아파트값이 가장 크게 오른 지역은 강서구인 것으로 나타났습니다. 강서구의 가격 상승률은 27.21%로 양천구(23.13%), 성동구(22.95%) 등을 넘어섰습니다.


너무 오른 집값에 경기도로 떠나는 강서구 주민들

마곡지구를 포함해 강서구 집값이 크게 오르면서 ‘부동산 가격 상승→원주민 퇴출’이라는 젠트리피케이션이 나타나고 있습니다. 기존 거주자뿐 아니라 마곡에 입주를 앞둔 대기업들의 임직원 등 새로 유입되는 수요자들도 너무 오른 집값에 서울 밖으로 눈을 돌리고 있는 것으로 분석됩니다. 국가통계포털 자료를 이용해 올해 서울 강서구에서 가장 많이 이동한 경기도 지역을 조사해 보면 김포시(4,365명), 부천시(1,897명), 고양시(1,752명)로 나타났습니다. 세 지역은 서울 강서구를 둘러서 접해 있는 곳인데요. 그 중에서도 내년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도를 통해 서울로 직접 진입이 가능해지는 김포로 인구 이동이 많았던 것을 알 수 있습니다.


김포∙부천∙고양 3개 도시의 공통점은?

이들이 이동한 지역은 강서구와 맞닿아 있어 생활 공유가 가능하면서 강서구의 전세가 수준으로 내 집 마련을 할 수 있습니다. 속한 시와 구, 동 등의 행정구역은 다르지만 다양한 인프라를 공유할 수 있는 집을 상대적으로 훨씬 저렴한 가격에 살 수 있다는 얘기입니다.


조금만 외곽으로 가면 마곡지구 반값

실제로 이들 지역은 마곡지구 아파트 한 채로 두 채를 살 수 있는 가격입니다. 김포-서울 관문이라 부를 수 있는 강서구와 가장 밀접하게 붙어있는 김포시 고촌읍에서 가장 비싼 전용 84㎡ 아파트는 신곡리의 ‘수기마을힐스테이트2단지’입니다. 이 아파트는 지난 9월 14층이 4억5,500만원에 거래됐습니다. 김포시 고촌읍의 가장 비싼 아파트가 4억 중반대로 거래됐으니 9억2,000만원에 거래된 마곡엠밸리7단지의 반값인 셈입니다. 하지만 마곡지구까지 지하철로 3정거장 밖에 걸리지 않습니다. 또 방화대교만 넘으면 마곡지구로 갈 수 있는 고양시 행신동에서 가장 비싼 전용 84㎡ 아파트인 ‘서정마을 5단지’도 4억9,500만원으로 마곡지구의 반값 정도 시세를 형성하고 있습니다.


너무 비싼 마곡… 주거 대안은?

이처럼 마곡지구 집값이 오를 데로 오른 상황에서 강서구와 접근성은 뛰어나면서 집값은 저렴하고 가까운 김포•고양•부천 등이 가격 경쟁력에 힘입어 대체주거지로 주목 받고 있는데요. 실제로 지난 5월 분양한 `한강메트로자이’의 사전상담 방문객 가운데 강서, 양천, 영등포 등 서울 서부권 거주자가 대부분이었다고 합니다. 하지만 이 아파트는 당해 지역에서 청약이 마감하면서 이들에게 선택권이 주어지지 않았었죠. 오늘 12월 분양을 앞둔 ‘고촌 캐슬&파밀리에 시티’ 분양홍보관에도 지역 내 수요보다 보다는 서울, 특히 강서구 일대 거주자의 문의가 과반수를 넘고 있다는 게 관계자의 전언이고요. 인근 지역 공인중개사들도 그렇게 얘기하는데요. L공인중개사의 말을 들어보시죠.


“요즘 매수문의가 뚝 떨어진 곳이 많은데요. 마곡 대체주거지로 떠오르는 곳은 다른 모습입니다.마곡이 너무 비싸니, 마곡지구로 출근해야 하는 젊은 부부 수요 유입이 증가했어요. 특히 기업 입주가 본격화되다 보니 LG 등 마곡지구 입주 기업체 근로자들의 문의가 이어지고 있습니다.”


불안정한 부동산시장…지금은 실리를 추구할 때

마곡 일대 전용 84㎡ 아파트가 9억을 넘어 심리적 장벽 역할을 하는 10억원 돌파를 호시탐탐 노리고 있는데요. 마곡지구는 입지나 기반시설이 잘 갖춰졌지만 집값에 거품이 꼈다는 분석도 있습니다. 게다가 지금의 부동산시장에 먹구름이 몰려오고 있어 실리를 추구해야 할 것입니다. 마곡지구 등 서울 서북부로 출퇴근을 해야 하는 수요자라면 서울 접근성이 좋은 곳으로 눈을 돌리면 수억 원을 절약할 수 있습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 조언 들어보시죠.


“행정구역이 달라도 거리가 가까우면 학군 정도 외에는 대부분의 생활편의시설을 함께 이용할 수 있는데요. 현재 마곡지구를 넘어 강서구의 집값 부담이 가중되는 만큼 실수요자 입장에서는 선호 지역 인프라를 쉽게 이용할 수 있으면서도 상대적으로 저렴한 가격의 아파트로 눈을 돌리는 것이 실리를 추구하는 현명한 선택이 될 수 있겠습니다.”