똘똘한 한 채를 찾아서... 상가도 쏠림현상 심화될 듯
“다만 올해는 수익형부동산, 특히 상가를 고를 때 좀더 촘촘한 안목이 필요해 보입니다. 상가 임대료 인상률이 9%에서 5%로 제한되고 RTI(Rent To Interest) 대출규제로 수익률 악화가 예고되고 있는 만큼 같은 권역 내에서도 쏠림현상이 심화될 것으로 예상되고 있기 때문입니다.”(상가 분양관계자 K씨)
시간이 지날수록 좋아지는 입지 VS 나빠지는 입지
“안정기에 접어든 지역은 상권 분석이 비교적 쉬운 대신에 수익률 좋은 상가는 매물을 구하기가 어렵습니다. 반면 신규 상가는 상권이 형성되기까지 리스크를 감수해야 하죠. 중심 상권과 유효수요를 파악해 유동인구가 내점율로 이어질 수 있는 곳을 선별해야 하죠. 또한 동선을 살펴 흐르는 입지는 솎아내야 합니다. 이를 토대로 시간이 지날수록 좋아지는 입지를 분석해 보면 역시 상가시장에서 최고의 입지는 사거리 대로변에 도로와 맞닿은 코너상가와 대로변 관문형 상가입니다."(부동산 전문가 L씨)
코너형 상가란?
먼저 코너형 상가는 이면 또는 삼면이 도로와 면해 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋습니다. 덕분에 상권활성화에 기여하며 공실 우려가 적고 자산 가치도 높죠.
업계관계자는 “가시성과 접근성이 우수하기 때문에 단일면에 접하고 있는 상가보다는 유동인구를 흡입할 수 있는 2~3면 코너형 상가가 상권활성화나 수익률을 높이는데 더욱 유리하다”며 “특히 횡단보도, 지하철역, 공원 등을 품은 경우 중심 상권으로 자리매김할 확률이 더욱 높아 인기가 높은데 일례로 휴게광장을 낀 판교 ‘유스페이스’나 세종 도시상징광장 앞에 위치한 세종 2-4생활권‘세종 리더스포레(HC3)’의 경우 초기 상권 안정화에 기여하는 핵심 상권이 될 가능성이 많다”는 설명입니다.
관문형 상가란?
관문형 상가의 가치는 시간이 지날수록 빛을 발하는 권리금으로 입증되는데요. 실제 ‘연트럴파크’로 통하는 연남동 상권 초입의 30㎡ 규모 점포의 경우 1억5000만원 이상의 권리금이 형성돼 있습니다. 중간과 끝자락에 자리한 비슷한 규모의 점포가 7,000~8,000만원 선에 권리금이 형성돼 있는 것을 감안하면 2배 가량 더 높은 것입니다.
이 외에도 대표적인 송도신도시 관문형 상가인 ‘센트럴파크 1몰’은 2012년 당시 분양 당시 입점율이 80%에 달할 정도로 인기가 높았습니다. 지금은 송도 최대 랜드마크로 알려져 외지 관광객들도 찾는 명소로 자리매김했습니다. 비슷한 사례는 세종시에도 있습니다. 세종시의 강남으로 알려진 2-4생활권에서 분양 예정인 ‘세종 리더스포레((HO3)’가 그 주인공인데요. 배후 아파트 단지를 끼고 국립수목원, 아트센터 등 관광객을 독점할 수 있는 세종 2-4생활권 관문에 자리해 상권 활성화의 주역이 될 전망입니다.
고수들만 한다는 상가 투자, 그들의 노하우는?
“코너형이나 관문형 상가는 개별성이 강한 지역 내에서도 흔들림 없는 가치를 발휘함이 여러 차례 입증이 됐습니다. 만약 상가 투자 초보자라면 코너형이나 관문형 상가를 선점하는 일이 실패를 줄이는 가장 안전한 상가투자 방법이 될 수 있습니다.”