가격하락, 거래감소 이중고 주택시장… 그 많던 수요자들은 어디로?
[리얼캐스트=이시우기자] 상승세를 이어갔던 주택시장이 올해 들어서는 상승세가 꺾인 모습입니다.
한국부동산원 아파트 평균매매가격을 보면 지난 해 1월 전국 평균 아파트 매매가격은 4억108만원에서 12월 5억1,458만원까지 1억원 이상 상승했다가 올 해 8월 5억680만원으로 하락했습니다.
여전히 지난해 1월보다는 높지만 매달 가격이 상승했던 지난해와는 분명 다른 모습입니다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역들 역시 주택가격이 하락했습니다.
지난해 가격이 크게 올랐던 것은 저금리로 인한 풍부한 유동성으로 실수요 이외에 가수요가 시장에 쏟아져 나왔기 때문인데요.
상승장에서 활동이 두드러지는 ‘가수요’는 부동산시장에선 시세차익을 목적으로 부동산을 사고 파는 수요를 말합니다.
가수요 감소로 거래 또한 눈에 띄게 줄었는데요.
한국부동산원 아파트 매매거래량 통계에 따르면 8월 한달 전국 아파트 매매거래는 1만9,516건 이뤄졌는데, 이는 작년 동기(6만1,170건) 대비 68.1% 감소한 수준입니다. 이외에 서울은 82.1%, 경기도 77.5%, 인천 74.5% 등 수도권이 70% 이상 감소했고, 지방 부산은 69.5% 감소한 것으로 나타났습니다.
낮아진 평균 청약률…분양시장도 가수요 빠져
분양시장도 가수요 감소를 확인할 수 있습니다.
부동산시장 분석업체 부동산인포가 한국부동산원 청약홈의 2020년부터 올해까지 1월~8월 경기지역 청약 경쟁률을 분석한 결과 올해 1순위 평균 경쟁률은 8.00대 1로 2020년(24.03대 1)과 2021년(28.86대 1)보다 현저히 낮아졌습니다.
경기도는 총 65개 단지에서 일반가구(특별공급제외) 2만3,235가구가 청약을 받았는데 1순위 통장은 총 18만5,832건이 접수가 됐습니다.
반면, 2021년은 61개 단지에서 2만2,610가구가 공급됐는데 1순위 통장은 65만2,577건이 접수됐고 2020년은 66개 단지, 2만8,367가구 청약에 68만1,725건이 접수됐으니 올해는 지난 2년 수준들의 30%도 못되게 1순위 통장이 접수된 셈입니다.
평균 10대 1 이상 경쟁률을 기록한 단지도 올해는 27곳이지만 지난해는 47곳 이었습니다.
물론 이 기간 규제지역 지정, 분양가 인상 등 여러 변수가 있긴 했지만 예전의 30%도 채 못 되는 수준에 그쳤다는 것은 분양시장의 가수요도 사라졌다고 볼 수 있습니다.
주변에 널린 청약에 어려웠던 당첨기회…이제는 달라졌다~
8월기준 주택청약종합저축 가입자는 총 2천700만3,552명 입니다. 청약부금, 청약예금 등 나머지 청약통장 가입자까지 합치면 무려 2천855만8,977명으로 대한민국 인구가 5천162만8,000여명이니 인구의 절반 이상이 청약통장을 보유하고 있는 셈입니다.
이런 상황에서 아파트를 분양 받으려면 경쟁을 해야 하고, 그것도 수십, 수백대 1의 경쟁을 거쳐야 하다 보니 ‘청약통장 무용론’이 나온 것도 이해가 됩니다.
하지만 올해 눈에 띄게 줄어든 가수요로 인해 경쟁률이 낮아지면서 오히려 예비청약자들의 당첨기회는 높아지게 됐습니다.
물론 여전히 조정대상지역 등의 규제지역으로 묶여 있는 곳도 있어 지역에 따라 청약전략을 잘 세우지 않고는 당첨을 낙관해선 안됩니다. 미달이 아닌 이상 당첨자와 낙첨자가 결정이 되기 때문입니다.
예비 청약자들은 당장 희망하는 지역에 어떤 물량이 나올 것인지 파악하는 것이 중요합니다. 규제지역인지 아닌지 여부에 따라 전략도 잘 세워야 합니다.
조정대상지역 이라면 청약통장 가입기간이 2년 이상, 세대주이며 과거 5년간 다른 주택에 당첨된 적이 없는 세대여야 합니다. 2주택 이상 소유해도 안되며 지역에 따라 다르지만 해당지역에 6개월 이상 거주해야 합니다.
가점제와 추첨제 비율도 확인해야 하는데요. 전용 85㎡ 이하는 조정대상지역에선 75%, 투기과열지구는 100% 가점제로 입주자를 선정해 가점이 낮은 경우 당첨이 쉽지 않습니다. 전용 85㎡ 초과인 경우 조정대상지역에선 가점제 30%, 추첨제 70%로 입주자를 선정합니다.
반면, 비규제지역의 경우 상기 제한 사항들에서 자유롭습니다. 특히 규제지역 해제가 최근 이뤄지는 등 규제지역도 점차 줄어들 것으로 보여 청약환경은 더 좋아질 전망입니다.
수요자들의 마음은 대장주 아파트로… 왜 대장주 아파트일까?
가수요가 줄어 당첨기회가 높아졌다고 하지만 중요한 것은 분양 받아 보유할 만한 단지인지 아닌지 여부가 중요합니다.
‘랜드마크’, 혹은 ‘대장주 아파트’는 지역 시세를 주도하는 곳들로 두터운 수요층을 형성합니다.
수요자들이 찾는 이유는 입지(교통, 조망, 학군, 편의 등), 규모, 브랜드, 개발호재 등 다양한데요.
최근 거래절벽에 주택가격 하락 지역이 늘고 있다고 하지만 이들 대장주 단지들은 지난해보다 가격이 올라 거래가 되기도 합니다.
서울 서초구 반포동에 있는 아크로리버파크(총 1,612가구) 전용 84㎡는 작년 7월 19층 물건이 42억원에 거래됐는데 올해 초에는 8층 물건이 46억6,000만원에 거래됐습니다.
경기 성남시 정자동 파크뷰(총 1,829가구)도 대장주 아파트로 꼽히는데 지난해 6월 전용 84㎡ 22층 물건이 18억원에 거래 됐으나 올해 7월에는 28층 물건이 19억8,000만원에 거래되기도 했습니다.
당첨 기회 커진 분양시장… 지금이 대장주 당첨 기회
‘불가능’하다고 여겼던 청약당첨이 올해는 ‘현실’에 가까워 졌습니다.
예비 청약자들 입장에선 오히려 현재 어려움을 겪고 있는 현 분양시장이 당첨 기회를 잡을 수 있는 좋은 시기로 볼 수 있습니다.
물론 입지, 상품, 가격 등 중장기적으로 보유 가치가 높은 단지를 선택하는 것이 중요할 텐데요.
올 분양시장에서 비교적 선전했던 분양단지들을 보면 역세권, 민간공원특례사업 단지, 대단지, 조망권 등 다른 단지와 차별화된 장점들을 갖추고 있습니다.
전국 최다 미분양가구가 있는 대구에서 모집가구 보다 1순위 통장이 접수된 화성파크드림 구수산공원 아파트는 민간공원특례사업을 통해 들어서는 단지로 쾌적성, 조망권 등의 이유로 좋은 결과 를 기록했고, 경기 안양의 안양역 푸르지오 더샵, 경기 구리의 힐스테이트 구리역 같은 단지들은 역세권 단지로 일찌감치 완판 되기도 했습니다.
때문에 예비청약자들은 10월 분양시장을 그냥 지나칠 순 없는데요.
부동산인포에 따르면 10월에 전국적으로 일반분양 6만4,600여 가구가 쏟아질 전망입니다. 이중 경기 1만6,000여 가구, 충남 7,000여 가구, 부산 6,300여가구 등이 몰렸는데요. 계획 물량이 많은 만큼 옥석가리기가 필요한 상황입니다.
수서~광주복선전철(2027년 예정), 세종포천고속도로(2024년 개통예정) 등으로 광역교통망이 한층 개선되는 경기 광주에서는 오는 10월, 역세권, 민간공원조성특례사업 등의 장점을 갖춘 대단지 아파트인 ‘더파크 비스타 데시앙’이 분양에 나섭니다.
이 단지는 광주 역동 중앙공원 민간공원조성 특례사업을 통해 전용 59~114㎡, 총 1690가구 규모로 들어섭니다. 경강선 경기광주역 역세권 단지며 수서~광주복선전철이 개통되면 SRT수서역을 약 12분이면 도달이 가능해집니다.
또한 약 10만평 부지에 다양한 테마의 공원시설과 주거시설이 조화를 이룰 광주 역동 중앙공원을 내 집 앞 마당처럼 누릴 수 있어 쾌적한 주거환경과 공원 조망권 단지로 관심을 끌고 있습니다.
충남 아산에서는 아산자이 그랜드파크(1588가구. 아산용화공원특례사업), 부산 수영구 광안동에서는 부산지하철 2호선 광안역 역세권인 광안2구역 재개발 아파트 1237가구(일반분양 약 570여가구)가 10월 분양 분양할 예정입니다.
부동산 전문가는 “연중 많은 분양물량이 쏟아지는 시기인 데다 최근 청약경쟁률도 낮아져 예비청약자들의 선택의 폭이 넓어졌습니다”면서 “입지, 가격, 상품 등 다양한 장점을 갖춘 단지일수록 보유가치가 높은 만큼 세심한 분석을 통해 청약에 나서야 합니다”라고 조언했습니다.