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알기 쉬운 리얼꿀팁 집은 하나인데 가격은 서너개 실거래가·시세·공시가격 뭐가 다르지
2019-05-07
09:20
1,853 읽음

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 실거래가와 시세, 공시가격 중 무엇을 믿어야 하나
[리얼캐스트=김다름기자] 2019 공동주택 공시가격(안)이 발표된 이후 거센 후폭풍이 불고 있습니다. 공시가격이 시세를 반영하지 못한다는 지적은 오래전부터 있었습니다. 리얼캐스트에서 2019년 1분기 실제 거래된 전용 84 m2 기준 서울권 아파트를 대상으로 실거래가·시세·공시가격을 조사해 보았습니다.

조사 결과, 공시가격은 실거래가와 반 이상 차이 나고, 같은 평수라도 실거래가 최저와 최고가격이 수억씩 차이 나기도 하며, 시세 또한 실거래 최고가와 같거나 시세가 더 높게 잡힌 곳도 있는 등 값이 제각각인 것을 확인할 수 있었습니다. 

그렇다면 집을 살 때, 이 중 어떤 걸 믿어야 할까요? 실거래가는 실제 거래된 가격을 뜻합니다. 실제 거래금액인 만큼 부동산 시장을 파악할 때 가장 정확하다는 장점이 있습니다. 하지만 거래가 없거나 줄었을 때는 적정 가격을 파악하기 어렵다는 단점도 있습니다. 실거래가는 국토교통부 홈페이지(http://rt.molit.go.kr/)에서 확인 조회해 볼 수 있습니다. 실거래가는 거래 후 60일 이내 신고가 의무인데요. 늦게 신고해 그 사이의 가격 변동 상황이 제대로 반영되지 않을 때도 있습니다. 실거래 정보의 정확성 확보를 위해 신고기간을 현행 60일에서 30일로 단축하는 법안이 국회 발의중으로 개정안이 공포되면 6개월 후 시행으로 조만간 개선될 조짐이 보이나 아직은 시행 전이라 거래량과 시세 등 시장 상황을 즉각적으로 반영하지는 못하고 있는 형국입니다. 공시가격은 정부가 세금을 부과할 때 사용하는 기준으로 각종 조세의 기초자료로 활용됩니다.


정부는 합리적이고 일관적인 기준을 적용하기 위해 절차에 따라 조사 후 매년 적정가격을 발표합니다. 이때 적정가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미합니다. 실거래가와 차이가 크게 나다 보니 ‘공시가격은 의미가 없다’는 의견도 있습니다.

매물가격에 실거래가가 있는데 왜 공시가격이 필요하지?
실거래가가 있는데 왜 공시가격이 따로 만들어졌을까요? 실거래가는 땅의 용도변경, 개발 호재, 부동산 관련 정책에 따라 가격이 계속해서 달라지는데요. 매달 변동되는 가격을 세금같이 공적인 업무에 반영하기에 무리가 있기 때문입니다. 또, 구매했을 때와 세금 부과 시점의 시세가 차이 나기 때문에 적정수준을 위한 기준이 필요합니다. 공시가격은 실거래가와 50%부터 70%까지 차이가 나는데요. 현재 정부가 현실가격을 반영해 80%까지 상향을 목표로 조정 중입니다.

시세는 말 그대로 현재시점의 가격으로 감정 평가액이나 부동산중개업소가 제시하는 해당 지역의 예상 거래가격입니다. 한국감정원이나 KB부동산 등의 기관에서 지속적으로 시세를 조사하여 발표하고 있고 네이버 매물검색을 통해서도 대략의 시세를 파악할 수 있는데요. 시세가 필요한 이유는 실거래가 이뤄지지 않는 부동산에 대해서도 대략적인 금액을 예상해야 하므로 정기적으로 시세를 산출하는 것입니다. 부동산 가격을 가장 빨리 지역별로 비교도 해보면서 가늠하고 파악할 수 있는 게 바로 시세죠. 특히 KB부동산의 시세는 주택담보대출의 기준이 되는 가격입니다. 다만 시세는 실제 거래가격이 아니고 감정평가를 받아 매물로 나오거나 중개업소가 부르는 가격이기에 호가가 반영될 소지가 높습니다. 하지만 매도자의 심리가 반영돼 있는 만큼 시장의 흐름을 파악하기에 좋습니다.

따라서 부동산 시장의 흐름을 파악하기 위해선 실거래가·시세·공시가격 중 어느 하나만 골라 판단하기보다는 서로를 비교하거나 보조하는 방식으로 가격을 파악해야 합니다.


에디터 :    썬데이   그래픽 :   Chorong

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