집 파는 사람에겐 위기... 증여하는 사람에겐 기회?
집값이 전고점 대비 40%~50%까지도 급락하며 매수심리가 더욱 위축되는 양상입니다. 이런 하락장에서는 집을 팔려는 사람에겐 위기지만, 자녀에게 증여를 고민하는 경우라면 좋은 기회가 될 수 있다고 조언하는데요. 박민수(제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표를 만나 부동산 하락기에서 활용할 수 있는 절세법을 들어봤습니다.
부동산 하락기, 절세법은?
케이스마다 다른데 우선 내가 보유세를 감당할 수 있는지 여부를 체크해야 합니다. 내가 감당할만한 수준인데 그렇게 나쁜 물건이 아니라면 굳이 팔 이유가 없습니다. 가격 하락 여부와 관계없이 보유하면 됩니다.
그런데 가격도 떨어졌는데 팔기에는 아깝고 그럼에도 불구하고 보유세를 줄이고 싶다면 증여나 매매를 통해 보유세를 줄일 수 있습니다.
예를 들어 3채가 있는데 팔려고 했더니 너무 급매에 팔아야 해서 아깝다면 옆에 따로 살고 있는 자녀에게 증여를 하거나 아니면 싸게 팔아버리는 방법이 있습니다.
다주택자 절세 플렌 ‘자녀에게 증여하기’
첫 번째 증여는 지금 같은 하락기에 증여세 자체를 줄일 수 있습니다. 증여는 그 당시에 시가를 기준으로 해서 증여세가 나오기 때문입니다.
특히 지금 대부분이 조정에서 비조정으로 풀려 버렸는데 이런 경우 증여취득세율 또한 내려가기 때문에 규제지역 완화를 통한 증여취득세 절세 효과도 누릴 수 있습니다.
1주택자 절세 플렌 ‘자녀에게 매매하기’
두 번째는 적극적으로 이거를 싸게 파는데 누구한테 싸게 파냐면 어차피 내가 헐값에 파느니 남 좋은 일 시키지 말고 내가 아는 사람한테 팔겠다, 즉 자녀한테, 특수관계자한테 싸게 팔아 버리는 겁니다.
이걸 활용하기 좋은 케이스는 양도세 비과세 요건을 충족한 1주택자입니다. 만약 세대 분리가 돼 있는 자녀가 있다면 자녀한테 싸게 팔아버립니다.
싸게 팔았으니까 넘기는 사람, 즉 부모는 양도세를 내야 하는데 1주택자 비과세 요건을 충족했다면 세금 확 줄게 됩니다. 사 간 사람, 즉 자녀는 명의 이전했다는 취득세만 내면 되죠. 이때 취득세는 증여취득세가 아니라 일반 유상 매매에 따른 취득세를 내는데 자녀가 무주택일 가능성이 높기 때문에 세율도 낮죠.
다만 이 경우에는 자녀의 자금출처를 소명해야 한다는 요건이 추가가 됩니다. 따라서 자녀가 자금 능력이 충분히 되고 해당 주택이 비과세가 가능하다면 저가 양수도 방법을 통해 절세하면 좋습니다.
또한 특수관계인간의 저가 양수도는 시장 교란을 야기할 수 있어 정부가 예의주시하고 있으니 원칙대로 진행해야 하고 증여, 특히 비조정지역에서의 증여는 부담부증여 가능 여부도 함께 고려해서 절세하는 걸 추천드립니다.
이 외에 내년이 되면 증여취득세 과표가 시가인정액으로 올라가고 이월과세 기한도 5년에서 10년으로 늘어납니다. 경우의 수를 잘 따져서 절세하기 바랍니다.