지방 광역시 주택시장 리드에 나선 부산광역시
[리얼캐스트=이시우기자] 지방주택시장을 이끄는 쌍두마차로 꼽히는 부산과 대구 주택시장의 지난 하반기 이후로 명암이 엇갈리는 모습입니다.
한국부동산원에 따르면 지난 한 해 전국 아파트매매가격지수 상승률은 14.1%를 기록한 가운데 지방광역시 가운데는 대전과 부산이 각각 14.6%, 14.3%로 전국 평균을 웃돌며 선전한 반면 대구는 8.7%로 울산(10.4%), 광주(9.7%)에 이어 광역시 가운데 가장 낮은 상승률을 기록했습니다(그래프1.참조).
러닝메이트였던 부산과 대구 두 도시의 집값도 격차가 벌어지는 모습입니다.
지난 12월말 기준 부산 아파트 평균매매가격은 4억3,639만원, 대구는 4억644만원으로 두 지역간 평균가격 차이는 2,994만원으로 벌어졌는데요. 2019년 한 때 대구보다 2,051만원 낮은 수준까지 벌어졌던 부산이 지난해 이후로는 대구를 완전히 제친 것으로 나타났습니다.
부산은 해운대구, 동래구 등을 중심으로 하는 동부산권과 강서구를 중심으로 하는 서부산권, 연제구, 수영구 등을 중심으로 하는 중부산권 등으로 권역이 나뉘는데요. 지난해 동부산권이 평균 상승률 18.3%로 부산 주택시장을 주도한 가운데 서부산권의 약진도 눈에 띄고 있습니다.
동부산권에 이어 서부산권은 13.7% 상승률을 기록하며 중부산권(11.3%)을 앞섰습니다.
부산 강서구 명지국제신도시를 필두로 하는 서부산권 주택시장
강서구를 중심으로 하는 서부산권 주택시장의 약진에는 명지국제신도시를 비롯한 명지오션시티, 에코델타시티 등이 중추적 역할을 하고 있습니다. 명지국제신도시를 중심으로 북쪽으로는 에코델타시티가, 남쪽으로는 명지오션시티가 자리를 잡고 있는데요.
가장 먼저 개발이 시작된 명지오션시티는 2008년 아파트가 처음 입주해 어느덧 입주 15년차로 접어들었습니다. 아파트만 9,300여가구가 입주한 주거타운을 형성하고 있습니다.
명지국제신도시는 2015년 ‘명지국제도시 에일린의뜰’이 첫 입주를 한 이래 아파트 1만6,800여 가구가 입주함으로써 대단위 신흥주거타운이 형성되었고, 현재 1단계 사업을 마치고 2단계 사업에 들어갔습니다.
한편, 가장 늦게 조성에 들어간 에코델타시티는 2015년 산업시설 용지 공급에 나선 이후 지난해 11월에 호반써밋, 한양수자인 아파트가 첫 분양에 나섰고 올해는 8,800여 가구의 아파트가 분양할 계획입니다.
이들 3개 도시의 개발이 완료되면 총 수용인구는 약 19만 명에 달할 전망입니다.
분양 흥행 이어온 서부산권 분양시장
현재 이들 3개 도시의 주택시장은 명지국제신도시가 주도하고 있습니다. 가장 빨리 조성이 됐던 명지오션시티는 입주 15년차로 접어들며 노후화 됐고, 에코델타시티는 이제 막 분양에 들어갈 만큼 변변한 인프라가 없기 때문입니다.
명지국제신도시는 2015년 아파트가 첫 입주한 이래 올해 1월 부산명지 행복주택(284가구)까지 2021년을 제외하고 매년 아파트 입주가 이어지며 수요도 꾸준하게 유입되어 인프라가 개선돼 왔습니다.
분양시장에서도 큰 관심을 끌며 명지국제신도시에서 가장 마지막에 분양 했던 아파트인 명지더샵퍼스트파크 3단지(2017년 9월 분양)에는 1순위 청약자가 무려 11만6,000여 명이 몰리며 당시 부산지역 역대 최대 1순위 청약접수 단지로 이름을 올리기도 했습니다. 이 기록은 2020년이 돼서야 연제구 거제동에서 분양했던 레이카운티(19만여 명)에 의해 깨졌지만 역대 2위 기록에 여전히 이름이 올라 있습니다.
에코델타시티 분양시장도 기분 좋은 출발을 했습니다. 지난해 11월, 에코델타시티 마수걸이 분양에 나섰던 에코델타시티 한양수자인은 1순위에 1만914명이 몰리며 평균 22.6대 1 경쟁률을 기록했습니다. 또한 이어서 분양에 나섰던 에코델타시티 호반써밋에는 1순위자 1만2,700여 명이 접수했고, 평균 경쟁률은 56.57대 1을 기록했습니다.
에코델타시티의 이와 같은 청약 결과는 강서구가 조정대상지역이라 재당첨제한(최대 10년), 전매금지(3년) 같은 규제 속에 기록한 것이라 눈길을 끕니다.
서부산권 주택시장 쌍두마차… ‘명지국제신도시’와 ‘에코델타시티’
입주 15년차로 접어든 명지오션시티를 제외하고 서부산권 주택시장은 명지국제신도시와 에코델타시티가 이끌어 간다고 볼 수 있습니다. 그렇다 보니 수요자들 입장에선 두 도시 가운데 어떤 곳을 선택할 것인지 고민이 될 수 있을 텐데요. 두 도시를 좀더 들여다 보겠습니다.
명지국제신도시는 2020년까지 매년 아파트들이 입주해 왔습니다. 2017년에는 부산지방법원 서부지원, 부산지방검찰청 서부지청 등이 명지국제도시로 이전하며 법조타운이 형성 됐고 2019년 10월에는 복합쇼핑몰인 스타필드 시티 명지가 개점하는 등 정주여건이 더욱 향상되고 있습니다.
전국의 법조타운, 스타필드가 자리잡은 곳들이 주변 보다 집값이 높다는 것은 잘 알려진 사실입니다.
명지국제신도시는 현재 1단계 사업을 마치고, 1단계 부지 인근에 2단계 사업이 추진 중입니다. 명지국제신도시 2단계 사업은 부지면적 총 192만2,000㎡ 규모며 8,700여 가구의 주택, 대규모 공원 등 여러 기반시설을 조성하는 사업입니다.
1단계 사업을 통해 이미 완성형 도시로 자리잡은 명지국제신도시는 2단계 사업을 통해 더욱 큰 규모와 다양한 수요층이 함께 하는 도시로 자리잡아가고 있습니다.
에코델타시티는 명지국제신도시 북쪽에 평강천 등의 국가하천 주변을 중심의 수변도시로 개발됩니다. 평강천과 맥도강 등이 도시를 지나다 보니 물과 관련한 레저시설과 생태습지 등을 비롯해 물류, 국제업무, 관광기능 등이 어우러지도록 도시를 조성할 계획입니다.
미래가치 높은 만큼 수요자들 부담 커지는 서부산권
서부산권에 관심 있는 소비자들은 언제, 어떤 방법으로 이들 도시에 들어갈 것인지 결정을 앞두고 있습니다.
두 도시는 2023년~2025년이면 개발이 대부분 완료되는데요. 먼저 명지국제신도시는 1단계 준공에 이어 2단계 사업이 진행되고 있습니다. 명지국제신도시는 현재 분양권은 없어 기존 입주 단지를 매매해야 합니다. 가격부담이 조금 있죠.
하지만 1단계 구역은 이미 상권, 교육 등 인프라가 자리잡고 있어 당장 입주해도 되는 환경입니다. 그만큼 완성된 인프라를 누릴 수 있고, 앞서 언급했던 2단계 개발이 완료되면 이에 따른 가격 상승도 기대해 볼 수 있다는 것이 장점입니다. .
에코델타시티는 새 아파트를 분양 받아야 하는데요. 2023년~2024년 경부터 아파트가 입주하는 만큼 신도시 입주 초기 발생하는 불편함은 감수해야 합니다
명지국제신도시와 에코델타시티의 가격을 단순 비교한다면 보면 분양가상한제가 적용돼 가격 부담이 상대적으로 적은 에코델타시티의 새 아파트를 분양 받는 것이 좋아 보일 수 있는데요. 그러나 가점이 부족한 젊은 층이나 갈아타려는 유주택자들은 당첨이 쉽지 않습니다. 그만큼 관심이 쏠려 가점이 높은 수요가 아니고서는 당첨되기 어렵기 때문입니다. 또한 규제지역이다 보니 재당첨제한, 전매금지 등의 규제도 부담입니다.
실제 에코델타시티 분양 단지는 모두 높은 가점을 기록했는데요. 호반써밋의 경우 당첨자의 평균가점은 54~58점대로 높았고, 그전에 분양했던 한양수자인 당첨가점은 최고 62점까지도 기록했을 정도죠.
서부산권 입성을 합리적인 선택은?
이처럼 서부산권의 높아진 아파트 가격과 당첨 문턱을 피하려는 수요자라면 최근 전국 각지에서 높은 관심을 받고 있는 주거상품인 주거형 오피스텔을 노려보는 것이 방법이 될 수 있을 것으로 보이는데요.
실제 부산에서도 주거형 오피스텔은 주거 상품으로 인식되며 높은 인기를 이어가고 있죠. 일례로 지난해 8월 해운대에 공급된 ‘해운대 라센트 스위첸’은 청약 결과 총 222호실 모집에 1만8299건이 접수돼 평균 경쟁률 82.43 대 1을 기록하며 완판됐고, 그에 앞서서는 용호동 메트로시티에 공급된 '빌리브 센트로'가 청약접수에 무려 1만4960명이 청약접수를 받으며 평균 38.16대 1, 최고 616.63대 1의 경쟁률을 기록하고 단기간에 완판됐죠. 이들은 모두 아파트 대체 상품으로 청약통장 가입 유무와 상관 없이 신청이 주목을 받았습니다.
부동산 전문가는 “정주여건 등 선호도가 높지만 가격이나 청약 및 각종 규제로 인해 진입장벽이 높은 곳들은 주거형 오피스텔이 아파트를 대체하고 있습니다. 특히 단지규모가 큰 경우 커뮤니티 등 각종 시설이 아파트 못지 않아 주거만족도도 높아지고 있습니다”고 말했습니다.
명지국제신도시에서 오는 2월, 신세계건설이 ‘빌리브 명지 듀클래스’ 분양에 나섭니다. 최근 관심 높은 주거형 오피스텔 중 한 곳으로 전용 84㎡, 총 1083실(1단지 247실, 2단지 228실, 3단지 304실, 4단지 304실)규모입니다. 평면은 4BAY 3룸과 2면 개방형 설계 그리고 천장고 2.5m를 적용하여 개방감을 극대화 했습니다. 다양한 조망권도 눈길을 끕니다. 남해 오션뷰를 비롯해 파크뷰, 시티뷰 등 실별로 차별화된 조망권을 갖췄고 현관 펜트리, 드레스룸 등의 다양한 수납공간도 제공합니다. 단지 인근 부산지하철 1호선과 3호선 연결선인 강서선을 비롯해 하단~녹산선 등의 철도망이 예정 돼 교통여건은 더욱 좋아질 전망입니다.
2단계 사업에 들어간 명지국제신도시는 백화점 입정 예정으로 생활인프라가 한 층 더 풍부해지고지난 12월 싱가포르 바이오제약 기업인 ‘프레스티지바이오파마’의 연구•개발센터가 착공, 로얄러셀스쿨(국제학교) 유치 등의 호재를 통해 국제도시로 변화하고 있습니다.
한편, 에코델타시티도 올해 많은 분양물량이 예정 돼 있습니다. 3월부터 대성건설이 17블록, 4월에는 대방건설, DL이앤씨 등이 분양에 나설 계획으로 청약가점 고점자들이라면 이들 물량에 관심을 갖는 것도 좋아 보입니다.
하지만 현재 자신의 상황과 그에 따른 중장기적인 계획에 따라 수요자들의 선택지는 달라질 것입니다. 변하지 않는 것이라면 서부산권에 대한 개발이 지속되고 그에 따라 수요자들도 이어지고 있다는 사실입니다.