재건축으로 본격 선회, 응봉 대림1차 정밀안전진단 신청
서울 주요 단지들이 재건축을 서두르고 있습니다. 곳곳에서 안전진단을 신청하고, 신속하게 통과까지 하면서 이목을 집중시키고 있는데요. 이런 가운데 리모델링에서 재건축으로 본격 선회한 응봉동 대림1차도 1차 정밀안전진단을 신청하며 재건축 행렬에 합류했습니다. 오늘은 응봉동 대림1차 시세, 입지조건과 재건축 사업성도 간략하게 알아보겠습니다.
재건축 호재로 다시 주목받는 응봉 대림1차
응봉동 대림1차는 성동구 대표 유망주로 꼽히는 아파트입니다. 응봉산과 응봉체육공원, 중랑천 등 녹지환경이 뛰어나고 길 하나만 건너면 그 핫하다는 성수동이라 몸값이 굉장했죠.
이런 유망주도 지난해 연말에는 힘쓰기가 쉽지 않았습니다. 지난해 11월에는 충격적인 하락거래 소식을 알리기도 했는데요. 7월까지만 해도 거의 14억원 수준에 거래되던 전용 75㎡(31평)가 11월에 9억 5천만원으로 거래됐죠.
반년 사이 상승분 4억 가까이를 반납했다는 소식에 여러 사람이 불안에 떨었습니다만, 막상 3개월쯤 지난 지금은 극히 드문 급급매 사례로 결론이 난 것으로 보입니다. 현재는 소폭 조정된 12억원 수준에 호가가 형성되어 있고, 11억 정도까지는 줄다리기를 하고 있다고 합니다.
현장에서는 재건축 호재의 영향도 크다고 보고 있습니다. 1월 초에 1차 정밀안전진단 신청이 있고 나서 호가가 다소 오르고, 문의도 많다는 설명입니다.
“(재건축 연한) 시기가 지나고, 안전진단 신청 접수도 했고 해서, (이전 시세를) 10억 정도로 본다면 1억 정도는 올랐다고 봐야죠.”
“보러오는 사람들은 꾸준히 있어요. 재건축 쪽으로 이제 방향을 잡는다는 소문이 다 났잖아요. 이미 건설사들이 와요. 입주자 카페에 들어가서 만나고 다니고… 이미 현수막도 다 걸려 있어요.”
용적률 208%에 평균 대지지분 15.5평… 사업성 나오나
응봉동 대림1차는 원래 리모델링을 추진하던 단지입니다. 2005년에 입주자대표회의에서 사업을 결의하고 2007년에 조합설립인가까지 마쳤는데요. 10년간 사업이 지지부진했고, 그 사이 재건축을 원하는 주민들이 늘어나면서 결국 지난해에 총회를 거쳐서 리모델링 조합이 해산됐습니다.
단지는 리모델링에서 본격 재건축으로 전환하면서 발빠르게 움직이고 있습니다. 지금은 1차 정밀안전진단을 신청한 상태입니다. 1986년 입주해 올해로 38년 차인 노후 아파트이기도 하니 무난하게 안전진단을 통과할 것으로 예상됩니다.
다만 사업성에 대해서는 의견이 분분합니다. 현재 용적률이 208%로 상당히 높은 편이기 때문에 사업성이 그다지 높지 않다는 의견도 있습니다만, 원래 대형 위주이기 때문에 사업성 확보에 무리가 없다고도 합니다.
평균 대지지분은 15.5평 수준입니다. 재건축 마지노선이 전용 84㎡ 기준 14평 정도로 여겨지는데요. 이 단지의 개별 대지지분은 전용 63㎡가 11평, 75㎡는 13평이고 40평대도 17~19평 정도입니다.
통상적으로 재건축 조합원들이 다운사이징을 꺼리는 걸 고려하면, 용적률을 300%까지 올려도 세대수가 많이 늘어나지는 못할 것으로 보입니다. 여차하면 1:1 재건축도 고려해볼 수 있죠. 준주거지역(500%)으로 종상향하지 않는 이상에야 일정 수준 재건축분담금은 불가피할 것으로 보이네요.
학군, 녹지 뛰어난 입지에 삼표레미콘 부지 개발도
입지는 아주 좋습니다. 중랑천을 따라 대지 모양이 사선으로 길게 뻗어 있는데요. 단지 앞으로 서울응봉초와 광희중이 딱 붙어있습니다. 등하교에도 좋고, 향후에도 조망 걱정을 하지 않아도 좋겠습니다.
녹지환경은 아주 탁월합니다. 중랑천, 응봉산과 응봉체육공원이 가깝고 다리 하나만 건너면 바로 서울숲입니다. 다만 아쉬운 게 있다면 대중교통인데요. 응봉역 초역세권입니다만 경의중앙선은 배차간격으로 악명이 높아 역세권의 매력도 좀 떨어지네요.
미래상은 밝은 편입니다. 단지 코앞으로는 응봉동1구역 재건축이 사업시행인가를 목전에 두고 있고, 응봉동 265 일대는 모아타운 대상지로 선정됐습니다. 중랑천 맞은편의 삼표레미콘 부지도 개발을 앞두고 있으니 일대의 변모가 기대됩니다.