대선 후에도 수도권 주택시장의 관망세가 길어지고 있습니다. 다만, 서울은 하락세를 멈추고 재건축 등을 중심으로 반등 채비를 하는 모습인데요. 이러한 가운데 변화의 물꼬를 틀 지역은 어디가 될 것인지 궁금증이 더해지고 있습니다.
특히 그 중에서도 인구 120만명으로 경기도 인구수 1위인 수원시가 광역시에 준하는 특례시로 거듭나면서 주목 받고 있습니다.
수원시는 최근 서수원 일대 개발 호재가 이어지면서 변화의 첫 지역이 될 것으로 보여 관심을 모으고 있습니다.
일례로 삼성전자, 광교신도시 등으로 대표됐던 수원 주택시장의 축이 점차 서수원으로 이동하는 모습입니다. 수원 주택시장의 축의 이동을 자세히 들여다 보겠습니다.
수원의 첫 신도시라 불린 ‘영통구’
인구 120만명에 달하는 수원시에는 여러 주거타운이 형성돼 있습니다. 아마도 가장 먼저 떠올리는 곳이 영통, 광교신도시 등이 자리잡은 동수원 일대일 텐데요.
동수원의 시작은 영통구 영통동 일대의 영통지구가 꼽힙니다.
1990년대 중반 개발된 영통구 영통지구 일대는 수원의 첫 신도시라 불리는 곳입니다.
그 동안 영통구의 인구는 꾸준히 증가했습니다. 현재 영통구 인구는 36만7,908명으로, 수원 지역에선 권선구(37만7,293명)와 함께 인구 분포가 가장 높습니다.
많은 인구가 모일 수 있던 배경에 삼성이 있습니다. 영통에 위치한 삼성디지털시티는 삼성전자 본사를 비롯해 삼성전자연구단지와 삼성제조기술센터 등 다수의 삼성전자 계열사와 협력사가 들어선 국내 최대의 첨단 연구개발(R&D) 단지입니다.
삼성디지털시티를 비롯해 영통구 남측으로는 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스, 삼성디스플레이 기흥캠퍼스도 위치하고 있는데요.
이러한 삼성 후광효과를 누리는 영통구는 삼성과 함께 성장했다고 봐도 과언이 아닙니다.
삼성과 함께 동탄테크노밸리, 광교테크노밸리와도 인접한 영통구는 입지상 경기 남부권 반도체 산업벨트의 중심으로 풍부한 배후수요를 이끌었습니다.
광교신도시로 방점을 찍다.
이러한 영통에도 변화가 생겼습니다. 수원시 영통구 이의동∙원천동∙하동과 용인시 상현동에 걸쳐 광교신도시가 들어선 것입니다.
광교신도시는 2005년 12월 택지지구로 확정된 후 개발을 거쳐 현재에 이르고 있습니다.
베드 타운에 그쳤던 1기 신도시의 단점들이 보완되며, 2기신도시 가운데 판교신도시와 더불어 성공한 신도시로 꼽히는데요.
경기 남부 주요 지역과 가까운 지리적 이점을 활용해 교통(신분당선, 영동고속도로), 행정(경기도신청사, 경기도융합타운), 법조(수원고등법원·검찰청), 문화, 편의시설 등이 자리를 잡았습니다.
또한 광교테크노밸리를 중심으로 하는 업무시설, 광교호수공원의 친환경 녹지까지 갖추고 있습니다.
이 가운데 2011년 처음 입주한 아파트들은 벌써 준공 10년을 넘어선 상황입니다.
노후해진 동수원에서 점차 서쪽으로 이동한 수원 주거축… 화서동 일대 중심의 개발 기대
이처럼 개발 30년에 육박한 영통지구, 10년을 넘어선 광교신도시 등이 점차 노후화되고 있습니다. 주요 개발 대부분은 완료된 상태입니다.
상황이 이렇다 보니 개발의 축도 동쪽에서 서쪽으로 이동하고 있는데요. 이동의 첫 번째는 수원 도심에 해당하는 팔달구입니다. 팔달구에서도 2023년 개관을 앞둔 스타필드가 있는 화서동 일대가 대표적입니다.
특히 2023년까지 기본·실시설계 및 시공자 선정 등을 끝내고 2024년 착공 예정인 신분당선 연장(수원 광교~호매실)도 추진 중입니다.
스타필드, 신분당선 등의 굵직한 호재들이 뒷받침된 화서역 일대는 부동산가격도 큰 폭으로 상승했습니다.
부동산R114에 따르면, 화서역 일대 화서동은 2019년 아파트 평균 매매가격 상승률이 5.46% 오르는데 그쳤지만, 신분당선 호매실 연장선 발표와 스타필드 수원의 건축 허가를 받은 2020년과 2021년에는 각각 26.94%, 33.82% 등으로 상승폭이 확대 됐습니다.
스타필드 수원 인근에 위치한 화서역 파크 푸르지오의 경우 2018년 분양 당시 전용 84㎡ 분양가는 5억2,000만~5억3,000만원선이었으나 2021년 8월 입주 이전에 이미 10억원 이상에 거래되며 분양가의 2배가 올랐고, 이후 2021년 4월에는 12억3,654만원으로 신고가를 기록했습니다.
내년 입주를 앞둔 화서역 푸르지오 브리시엘 오피스텔 전용 84㎡의 경우 분양가(5억중반~후반)에 분양해 현재 3억원 가량 프리미엄이 붙은 것으로 조사됐습니다.
수원의 주거축 이동의 마지막 퍼즐 ‘서수원’
이처럼 동수원에서 출발한 주거축은 서쪽으로 이동하며, 팔달구 건너온 이후로도 계속해서 서쪽으로 이동 중입니다. 이는 여러 개발사업들이 서수원을 향하는 것과 무관하지 않습니다.
서수원 내 개발이 본격화된 데는 수원시 동쪽으로 더 이상 개발이 확장되기 어려워서 입니다.
국토 개발은 교통축을 중심으로 뻗어나가는데, 수원시 동쪽에는 경부고속도로가 위치하다 보니 동수원 개발이 다각도로 확장되는데 한계가 있는 것입니다.
특히 과거 수원의 주거 중심지였던 동수원은 이미 수원시 동쪽 끝에 위치한 광교신도시를 중심으로 주거지 개발도 많이 진행된 상태입니다.
따라서 수원시를 큰 틀에서 바라볼 때, 사실상 모든 개발이 완료된 동수원보단 권선구를 중심으로 한 서수원과 화성 일대 방면으로 개발사업이 집중될 수밖에 없습니다.
실제로 서수원 일대는 현재 수원역(교통), 행정타운(행정)을 중심으로 수원역세권 1·2지구, 고색1·2지구, 행정타운배후단지, 탑동지구 개발 등이 한창입니다.
먼저 수원역세권 1지구에는 2019년부터 에코메디 레지던스, 수원역 리슈빌DS, 등 오피스텔 신규공급이 이뤄졌고, 이후 SK V1 모터스, 도이치 오토월드 등 국내 최대 오토밸리가 2020년 입주를 완료했습니다.
1지구에 이어 롯데몰, 롯데백화점, 롯데마트 등 롯데타운이 조성된 역세권 2지구에는 KCC몰이 올해 완공 예정으로, 수원역 복합환승센터와도 바로 연결돼 쉽게 이용할 수 있게 됩니다.
서수원 상업·업무의 중심이 될 고색2지구 주목
권선행정타운 인근 도시개발사업도 활발합니다. 고색1지구에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 3,300가구가, 고색2지구에는 1,176가구 규모의 주거시설 및 덕산의료재단이 추진해온 의료지원시설(수원덕산병원)도 들어설 예정입니다.
수원덕산병원은 권선구청 맞은편 부지에 연면적 9만9637㎡, 지하 4층~지상 10층, 706병상 규모로 건립될 계획인데요. 우선 오는 2024년 4월 457병상의 진료 및 입원시설이 먼저 개원되고, 나머지 병상도 2027년까지 개원될 예정입니다. 7곳의 종합병원들이 동수원권에만 몰려있던 탓에 서수원 지역 내 종합병원 건립은 지역 주민들의 숙원 사업이었는데요. 그만큼 수원덕산병원이 개원하면 서수원 지역도 의료거점으로 거듭날 뿐 아니라, 서수원·동수원 간 의료 격차도 해소될 전망입니다.
결과적으로 수원시는 고색2지구를 서수원 상업·업무의 중심으로 개발한다는 계획입니다.
실제로 수원시는 고색2지구 지구단위계획 지침에 따라, 고색2지구에 황구지천과 서울대 수원수목원 등 주변의 우수한 자연환경과 연계된 근린공원을 조성하고, 인근 산업단지 및 권선행정타운과 연계한 특화상권도 조성할 계획입니다. 즉, 고색2지구에 상업·업무시설, 판매시설, 공원 등이 모두 연계된 서수원 생활권의 중심기능을 부여함으로써 정주여건을 향상시키겠다는 계획입니다.
뿐만 아니라 고색지구 인근에 위치한 탑동지구(국립원예과학원 이전 부지)에도 오는 2024년까지 첨단산업, 업무시설 등 복합단지가 조성될 예정이라 많은 일자리까지 창출될 것으로 보입니다.
이와 더불어 고색지구 인근에는 수원 메쎄, KCC몰 등 다양한 복합몰이 자리하고 있어 탄탄한 생활인프라도 누릴 수 있습니다. 서수원 지역 부동산시장의 미래가치가 더욱 상승할 것으로 기대되는데요.
향후 수원역부터 행정타운까지 이어지는 개발이 완성되면, 행정, 업무, 상업시설을 다 갖춘 서수원의 중심축이 탄생하게 됩니다.
발 빠른 수요자들은 이미 움직이고 있습니다. 실제로 행정타운, 고색지구, 탑동지구 등이 몰린 고색동을 중심으로 토지매매가 활발하게 이뤄졌는데요. 고색동 지역의 토지 거래건수는 지난해 170건으로, 본격적인 개발이 이뤄지기 전인 2019년(65건)보다 무려 162% 상승했습니다(출처: 밸류맵).
고색역 및 고색지구 일대 토지 가격도 크게 올랐습니다.
밸류맵의 토지거래를 분석한 결과, 2019년에는 이 일대 토지가 3.3㎡당 200만원대에 거래됐으나 2021년에는 3.3㎡당 400만원대에 거래가 이뤄졌습니다.
이제 남은 건 비상뿐! 수원 내 대장주 ‘서수원’ 될까
서수원 권역에 이처럼 대규모 주거개발 사업이 집중되고, 계획적으로 이뤄지다 보니 서수원의 주거가치도 높아지고 있습니다. 실제로 매매시장도 서수원을 중심으로 돌아가는 모습입니다.
지표로도 확인 가능합니다. 지난해 한해 동안 수원시 아파트 매매가격 누적 상승률을 살펴본 결과, 권선구가 22.14%로 수원 내 행정구역 가운데 가장 높았습니다. 영통구 21.30%, 팔달구 19.49%, 장안구 14.43% 등을 앞질렀는데요. 수원 전체 상승률(19.73%)보다도 높은 수준입니다(출처: 한국부동산원).
신 성장동력이 될 산업과 대규모 일자리가 확대되고 있는 서수원은 인구도 더욱 증가할 것으로 예상됩니다. 게다가 서수원 지역은 노후주택 비중이 높기 때문에 새 아파트에 대한 기대감도 높습니다. 이런 이유로 서수원권은 신규주택 수요가 탄탄할 수밖에 없습니다.
따라서 여러 개발사업들이 진행되면 수원의 주거 중심이 결국 서수원으로 빠른 속도로 이동할 것으로 보이는데요.
서수원이 주거, 행정, 첨단산업 등의 핵심 인프라와 우수한 정주여건으로 동수원과 균형발전을 이뤄갈 것으로 예상되는 가운데 향후 높은 성장 잠재력을 바탕으로 수원 부동산시장의 바로미터로 거듭날 수 있을지 기대해보겠습니다.